진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
저희 가족은 10년간 살던 30평대의 아파트를 팔고 5월말 40평대의 넓은 아파트로 이사 갈 꿈에 부풀어 있었습니다.
그런데 문제가 생겼습니다.
양도한 아파트가 3월말에 계약을 할 때는 잔금일자가 5월 28일이었는데, 갑자기 매수자가 부동산 중개인을 통해 잔금일자를 6월 4일로 1주일만 늦추자고 연락을 해온 겁니다.
매도한 아파트의 잔금일을 1주일이나 늦추면 새로 매수한 아파트의 잔금을 위해 급하게 돈도 마련해야 하고, 잔금 지급 후 인테리어 공사도 계획해놓은 터라 여러 가지 일정이 꼬입니다.
게다가 얼핏 들으니 6월 잔금과 5월 잔금은 세금이 다르다는 이야기도 있던데요.
중도금까지 치러놓은 상태에서 좋은 게 좋은 거라고 매수자의 수정제안을 받아들여야 하는 건지 아니면 계약대로 하자고 거부해야 하는 건지 답답합니다.
전혜원/ 오늘은 아파트 잔금문제 때문에 사연을 주셨는데요, 사정이 있으면 서로 들어 줄 수도 있을 것 같은데 어떤가요?
장운길/ 네.. 5월은 계절의 여왕이라고 합니다.
벌써, 5월도 중순이 넘었는데요, 세금에 있어서 5월과 6월은 아주 중요하고 절세에 있어서 차이가 크다고 할 수 있습니다.
누가 5월에 부동산을 소유하느냐에 따라 1년치의 세금을 안낼 수도, 낼 수도 있기 때문입니다.
오늘 사연은 생방송이니까 시청자의 입장에서 말씀드리겠습니다.
전혜원/ 잔금일자를 급하게 바꿔달라, 이런 경우 아파트 매매하면서 종종 겪는 일일 것 같아요.
그런데 잔금일자가 바뀌는 것이 세금에도 영향을 미칠 수 있나요?
장운길/ 네.. 중요한 시기에 사연을 주셨는데요, 부동산 거래에 있어서 세금과 관련해서는 5월이 가장 큰 영향을 미치는 달입니다.
재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이 매년 6월1일이기 때문입니다.
따라서 부동산을 거래할 때는 사고 파는 시점을 잘 조절하면 재산세와 종합부동산세를 절세할 수 있습니다.
전혜원/ 부동산을 언제 거래하느냐에 따라 세금에 영향이 있을 수 있다니 전혀 모르고 있던 사실인데요.
조금 더 자세히 설명 부탁드립니다.
장운길/ 네. 부동산을 사고 팔 때뿐만 아니라 보유하고 있는 도중에도 여러 가지 세금을 내게 됩니다.
부동산을 보유하면서 내는 세금 중 대표적인 것이 지방세인 재산세입니다.
그리고 1세대1주택자의 경우 공시가격이 9억원 이상인 주택, 그 외에는 6억원 이상인 주택을 보유하고 있거나, 종합합산토지의 공시가격이 5억원 이상인 경우에는 국세인 종합부동산세를 내야 합니다.
그런데 연도 중에 매매를 해서 부동산의 소유권이 바뀌는 경우에는 그 재산에 대한 1년치의 재산세와 종합부동산세를 누가 내야 하는지가 문제될 수 있습니다.
결론적으로 말하자면, 부동산에 대한 재산세와 종합부동산세는 보유기간별로 내는 것이 아니라 특정시점에 그 부동산을 보유하고 있는 사람이 1년치의 세금을 모두 내야 합니다.
따라서 부동산을 사고 파는 시점을 잘 조절하면 재산세와 종합부동산세를 절세할 수 있습니다.
전혜원/ 보통 재산세는 가을, 9월쯤 나오고, 종합부동산세는 연말쯤 나온다고 들었는데요.
그렇다면 그때 나오는 세금은 6월 1일 현재 소유자로 되어 있는 분이 내야 한다는 말씀이죠?
장운길/ 네, 맞습니다. 부동산을 보유하는 것에 대해 내는 세금 중에서 일반 건축물은 매년 7월말까지, 토지에 대한 재산세는 매년 9월30일까지 내야하고요.
주택에 대한 재산세는 매년 7월과 9월에 반반씩 나누어 부과됩니다.
그리고 종합부동산세는 매년 12월 15일까지 내야합니다.
이렇게 부동산을 보유하고 있기 때문에 내야 하는 재산세와 종합부동산세의 납기는 7월과9월, 또는 12월이지만 그 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다.
따라서 부동산 보유에 따른 재산세나 종합부동산세의 부담을 줄이고 싶다면 상반되기는 하지만 부동산을 파는 사람의 입장에서는 6월1일 전에 팔고, 부동산을 사는 사람의 입장에서는 6월1일 이후에 사야 그해에 내야 할 재산세나 종합부동산세를 피할 수 있습니다.
전혜원/ 그럼 6월 1일 현재 소유자가 누구인가 하는 점이 중요한 것 같은데요.
그렇다면 부동산을 거래할 때 소유권이 이전되는 시점은 정확히 언제인가요?
소유권 이전등기 접수 기준인가요, 아니면 등기완료 기준인가요?
장운길/ 네, 아주 중요한 질문을 주셨는데요.
일반적으로 부동산 거래를 할 때는 대금을 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 주고 받게 되는데, 세법에서는 원칙적으로 잔금을 치른 날, 즉 잔금 청산일을 소유권이 이전되는 날로 봅니다.
그러나 잔금 청산일이 분명하지 않거나 잔금을 치르기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 그 등기 접수일을 소유권이 이전된 날로 봅니다.
따라서 오늘 시청자 사연의 경우에는 당초 잔금일자가 5월28일이었는데, 1주일 후인 6월4일로 늦추어 달라고 제안했으니, 그 청을 들어주게 되면 시청자께서 6월1일 현재 소유자가 되므로 불과 며칠 차이로 아파트 2채에 대하여 1년치의 재산세와 종합부동산세를 모두 내야 합니다.
전혜원/ 네.... 지금이 5월 중순이니까 요즘 부동산 거래하는 시청자들에게는 오늘 아주 중요한 정보가 될 것 같습니다.
그러면 혹시 다른 세금도 시기를 조절하는데 따라서 절세할 수 있는 사례가 있을까요?
장운길/ 네, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증열일 현재의 시가에 따르도록 규정하고 있는데, 이때 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.
그런데, 시가를 산정하기 어려운 경우 상속증여세법에 규정된 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다.
보충적 평가방법에서 토지나 건물 등 부동산의 경우에는 기준시가로 평가합니다.
그런데 토지의 기준시가인 개별공시지가는 매년 5월31일까지 결정해서 공시하고, 주택의 기준시가인 개별주택 가격과 공동주택가격은 매년 4월30일까지 결정해서 공시하도록 되어 있습니다.
상속의 시기는 사람의 사망과 관련이 있어 마음대로 조절할 수 없겠지만, 증여는 시기를 조절할 수 있으므로 증여할 때 시가를 알 수 없어 기준시가를 적용해서 신고하는 경우에는 새로 고시하는 기준시가가 오를 것으로 예상된다면 기준시가가 고시되기 전에 증여하는 것이 세금을 절세하는 방법이라고 말씀드릴 수 있습니다.
참고로 상속으로 인한 소유권 이전 시기는 상속개시일, 즉 사망일, 증여의 경우에는 증여계약일이 아닌 증여등기 접수일입니다.
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