진행: 전혜원 MC
출연: 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 공동사업자와 부동산 임대업을 경영하기 위하여 경기도 분당에 지하3층, 지상 8층의 빌딩을 100억원에 구입하기로 하고 각자 20억원씩 총 40억을 출자하였습니다. 임대보증금은 10억원이라 50억원의 은행대출로 잔금을 지급하고 월세를 통하여 은행이자를 지급하는 계획으로 빌딩 매입을 추진 중에 있습니다.
그런데 은행에 대출을 문의하다보니 공동으로 부동산 임대업을 할 경우 빌린 돈에 대한 지급이자는 부동산임대소득금액 계산시 필요경비로 산입되는 금액에 해당되지 않는다고 하더군요.
출자금 40억원으로 계약금과 중도금을 내고 나머지 취득자금은 임대보증금과 대출금으로 충당할 예정인데,
50억원을 차입한 차입금의 지급이자를 비용처리 할 수 있는 방법이 없는지 궁금합니다.
전혜원/ 오늘 사연 주신 분의 경우 100억원짜리 빌딩을 매입해 임대사업을 하려는데 세금문제가 고민이 되어서 사연을 주셨는데요.
우선, 일반적인 대출에 대한 지급이자는 임대수입금액에서 공제되는 거 아닌가요?
장운길/ 네.. 그렇습니다. 소득세법의 필요경비 계산 규정에 따르면 부동산임대소득이나 사업소득금액 등의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은, 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통산적인 것의 합계액으로 규정하고 있습니다.
또한, 시행령에 따르면, 부동산임대소득과 사업소득의 각사업년도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 “총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자”라고 규정하고 있습니다.
따라서, 임대용 부동산의 취득자금으로 사용된 차입금에 대응되는 지급이자로 확인된다면 이를 필요경비로 산입하는 것은 타당하다 할 것입니다.
전혜원/ 네~ 차입금에 대한 지급이자는 필요경비로 산입할 수 있다고 말씀주셨는데요.
그럼 이 분의 경우는 공동으로 매입하는 거라서 비용처리가 안되는 건가요?
장운길/ 네.. 아주 중요한 기준인데요, 일반적으로 단독으로 부동산을 구입하는 경우 자기자금으로 계약금이나 중도금을 지급 후에 보증금이나 대출금으로 잔금을 지급하는데 이때는 대출의 지급이자에 대하여 시비 없이 경비인정을 해주고 있습니다.
그러나 공동사업자의 경우 차입금이 부동산의 매수자금의 용도로 사용되었다 하더라도, 차입금은 공동사업자가 공동임대사업을 영위하기 위하여
약정된 각 지분비율에 따라 공동사업장에 출자하여야 할 자신의 출자지분에 상응한 자금을 대출받은 것으로서 공동사업자 출자를 위한 개인적인 채무의 부담이지 부동산의 공동임대사업 자체와는 무관한 부채라고 보고 있습니다.
즉, 세법에 규정된 업무와 관련 없는 지출이란 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액으로서 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자로 보는 것입니다.
따라서, 공동사업자의 대출이자에 대한 경비인정여부에 따라 임대수입금액의 수익성에 큰 영향을 미치므로 이에 대한 불복청구가 엄청 많이 들어와 진행되었고, 이에 따른 심판청구나 소송으로 상황에 따라 많은 판례가 존재하고 있습니다.
전혜원/ 네... 부동산 임대업에서 대출이자에 대한 이자비용을 인정받느냐도 굉장히 중요한 문제일 것 같은데요.
그럼 오늘 사연의 경우처럼 출자금을 20억원씩 부담해서 취득하는 경우 대출이자는 경비인정을 받을 수 없는 건가요?
장운길/ 네.. 임대사업자의 가장 큰 비용처리는 감가상각비와 지급이자에 대한 비용처리인데요, 감가상각비는 부동산 양도시 양도소득 계산에서 다시 차감하여 계산해야 합니다.
그러나 지급이자 비용은 당기 처리비용으로 양도소득세 계산시 반영하지 아니하고 매년 종합소득세 계산시 비용처리 하게 됩니다.
지금부터 중요한 정보인데요, 대출에 대한 지급이자의 비용을 인정하고 안하고는 자세히 검토하면 아주 작은 차이입니다.
우선, 처음부터 공동사업자의 출자금이 있었느냐, 없었느냐가 아주 중요합니다. 따라서 공동사업자는 자금출처가 확실해야 출자금 인정을 받을 수 있습니다.
다음은 공동사업계약서를 작성해야 합니다. 부동산 매매계약 전에 부동산임대사업을 목적으로 동업계약서를 작성하여야 하구요,
공동경영, 지분율, 출자금을 명시해야 하고 계약금과 중도금은 출자금으로 충당하며 나머지 취득자금은 임대보증금과 대출금으로 충당하는 내용을 작성해야 합니다.
또한, 대출금 지급이자는 공동사업장의 임대수입금액에서 지급하기로 약정하고, 지분을 처분할 때는 반드시 동업자의 동의를 받도록 명시해야 합니다.
전혜원/ 오늘은 공동임대사업자의 대출이자가 경비처리 가능한지의 세무정보를 전해드리고 있는데요. 비용처리에 도움이 되는 팁을 더 주신다면..?
장운길/ 네, 부동산 매매계약서 작성과 관련된 사항입니다. 부동산임대 동업계약서가 작성되고 난 후에 부동산 매매계약서를 작성하라고 권하고 싶습니다.
그리고 매매계약서에는 당연히 부동산의 내용과 계약금, 중도금, 잔금이 기록되겠지만, 사연과 같이 부동산 가액 100억원에 출자금 40억원인 경우, 출자금 통장에서 계약금 10억원을 지급하고, 중도금으로 30억원을 지급한 후, 보증금과 대출금으로 잔금을 지급하는 것으로 하면 지금까지의 기획재정부 예규나 대법원의 판례에 따라 인정받을 수 있습니다.
전혜원/ 그렇군요, 그럼, 마지막으로 대출이자가 비용으로 인정되는 예규나 판례를 소개해 주시겠어요?
장운길/ 네.. 공제 가능한 예규를 분석해 보면 공동사업자의 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역에 따라 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하라고 회신하고 있습니다.
또한 대법원 판결에서도, 대출금은 동업계약에 따른 출자의무를 이행하기 위하여 차용한 자금이 아니라 부동산임대업을 영위하는데 필요한 토지 및 건물을 구입하기 위하여 차용한 자금이므로 부동산임대수입을 얻기 위하여 직접 사용된 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 판시하고 있습니다.
결국 사전 준비만 잘 하면, 부동산임대업을 경영하는 공동사업자가 동업계약의 내용에 따라 임대부동산을 취득하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 공동사업장의 필요경비에 산입 가능하다고 판단됩니다.
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