진행 : 전혜원 MC
출연 : 장운길 세무법인 `길` 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
33년 공직근무를 하고 지난 연말 명예퇴임을 했습니다.
이제 남아 있는 인생을 재설계해야할 시점인데
명예퇴직수당과 그동안 저축한 여유자금으로
주택임대사업을 하면 어떨까 생각중입니다.
소형 아파트나 도시형생활주택 여러 채를 사서
월세가 나오는 주택임대사업을 하면 세금혜택이
적지 않다던데요.
주택임대사업을 하려면 어떻게 해야 하는지요?
세무서에 사업자등록만 하면 되는 건지
또 임대사업자 등록을 하면 어떤 혜택이 있는지
올해부터 주택임대소득 관련하여 세법이 바뀐다던데
어떤 내용인지 궁금합니다.
전혜원/ 오늘 사연은
공직에서 오랫동안 근무하다가 퇴직하고
소형 아파트를 매입해서 주택임대사업을
하실 계획을 가지고 사연주셨네요...
세무사님. 요즘 임대사업에 관심 갖는 분들 많던데요.
기본적으로 매입임대주택의 의미와
등록기준 그리고 등록방법부터 설명해 주시겠어요?
장운길/ 네, 먼저 건설임대주택과 달리 매입임대주택이란
임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여
임대하는 주택을 말합니다. 물론, 일반적인 아파트와
부엌과 목욕시설을 갖춘 전용수세식화장실이 있는
도시형 생활주택이나 오피스텔을 포함합니다.
등록기준으로 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 이상의
주택을 임대해야 하고 등록 시 공시가격은
수도권의 경우 6억원 이하, 지방의 경우 3억원 이하로서
공동주택은 국민주택규모인 85㎡ 이하이어야 하고
등록 후 5년 이상 임대하여야 합니다.
임대개시일 부터 5년간 매각이 제한되나
다른 임대사업자에게 매각하는 경우에는
5년 의무임대기간 이내에 매매가 가능합니다.
만약, 의무임대기간을 5년 위반하여 매각하는 경우에는
임대주택법 44조에 따라 3천만원 이하의 과태료에 처하게 되어
사전에 장기간 임대사업 가능여부를 검토 후 시작하셔야 합니다.
등록방법은 주택매입 후 매매계약서나 등기부등본을 소지하고
주택소유자의 주소지 관할 시·군·구청 주택과에서
임대사업자등록을 한 후에 주소지 세무서에서
사업자등록을 하셔야만 각종 세제혜택을 받을 수 있습니다.
전혜원/ 그렇군요...
이렇게 등록한 매입임대주택에 대해서는
세금혜택이 적지 않다구요?
먼저 국세와 지방세로 나누어서
국세의 소득세분부터 설명주시겠어요?
장운길/ 네... 민간임대주택 공급의 활성화와
서민과 중산층의 주거안정을 위하여
임대주택사업에 대하여는 혜택이 많은데요,
임대주택의 소득세 부문에서 혜택을 살펴보면,
가장 중요한 것은 주택임대 수입금액이
2000만원 이하의 소규모 주택임대사업자에 대하여는
2016년 소득분까지 소득세를 비과세하는 제도입니다.
2017년 1월 이후에는 필요경비율 60%와
기본공제 400만원에 분리과세로
단일세율 14%를 적용하여 종합소득 과세방식과 비교하여
낮은 금액으로 과세하도록 시행 중에 있습니다.
또한, 주택임대 수입금액이 2000만원 이상인 경우에도,
임대주택을 3호 이상 국민주택규모를 임대하면서
5년 이상 임대사업을 계속하는 경우에는 지금까지
종합소득세의 20%를 감면해 주고 있으나,
2016년 1월, 올해부터는 4년 이상 임대 시에
종합소득세 30%를 감면하도록 세법이 개정되었습니다.
이밖에도, 준공공임대사업자나 기업형임대사업자의 경우에도
8년 이상 임대시에 소득세 50% 감면하고 있으나,
올해부터는 8년 이상 임대시에 75% 감면으로 확대되었습니다.
전혜원/ 네... 소득세 차원에서 이렇게 혜택이 많군요..
그럼 양도소득세 분야에서도 혜택이 있나요?
임대주택 사업과 관련하여 양도세 혜택이 있으면
설명 주시겠어요?
장운길/ 네...
첫째는, 임대주택사업자는 거주하는 주택을 양도하더라도
임대주택 수에 구애받지 아니하고
1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
둘째는, 장기보유특별공제율이 보통의 경우에는 30%이지만,
일반임대주택의 경우에 10년 이상 보유 시에
최대 40%를 공제해 주고 있습니다.
또한, 준공공임대주택의 장기보유특별공제율은
8년 이상 임대시에 50%, 10년 이상 임대시에 60%이던 것이
2016년부터는 10년 이상 임대시에 70%를 공제하도록
세법이 개정되었습니다.
셋째는, 2015.1.1.일부터 2017.12.31.일 사이에
주택을 취득하고 준공공임대주택으로 10년간 임대 후
양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득세를
100% 감면하도록 지난해에 세법개정이 있었습니다.
전혜원/ 모두의 부동산, 오늘은
매입임대주택 사업의 절차와 혜택에 대한
세무정보를 전해드리고 있습니다.
앞에서 준공공임대주택의 혜택을 설명해주셨는데요.
준공공임대주택은 또 어떻게 다른건지 궁금합니다.
장운길/ 네... 지난달 방송에서도 이 부분 설명 드린 것 같은데,
준공공임대주택이란,
2013.12.5.일부터 시행된 제도로서
임대료 결정에 규제를 받는 대신
조세감면이나 주택기금융자 등 인센티브가 부여되는
전용면적 85㎡이하의 민간임대주택을 말합니다.
준공공임대주택은, 취득일로부터 3개월 이내에
주택이 소재한 시,군,구청에 주택 매매계약서 사본과
주택임대계약서 사본을 제출하여 준공공임대주택으로
등록을 하고 10년간 의무임대기간을 채우면 혜택이 있습니다.
전혜원/ 그렇군요... 임대주택 사업으로
국세 부분에서 또다른 혜택을 받을 수 있는 게
있다면 말씀해주시겠어요?
장운길/ 네... 임대주택 사업자는 종합부동산세 합산배제 대상이므로
6월1일 현재 임대를 개시한 자가
합산배제 신고기한인 9월 30일까지 시·군·구청과 세무서에
임대사업자등록 및 사업자등록을 하는 경우에는
6월1일 현재 사업자등록을 한 것으로 봅니다.
따라서, 종부세가 과세되는 주택의 범위에서 제외되므로
종합부동산세 과세대상에 포함되지 아니합니다.
전혜원/ 마지막으로, 지방세 부문에서 세제혜택은
어떤 것이 있는지 설명 부탁드립니다.
장운길/ 네... 임대주택사업자의 혜택은 지방세에서도 많습니다.
전용면적이 60㎡이하의 건설임대주택은
사용승인일 이후 30일 이내 등록 시
취·등록세를 면제하구요,
2세대 이상 등록 시 전용면적이 60㎡이하의 주택은
주택분 재산세에 대하여 50%를 경감하구요,
전용면적 85㎡이하인 주택은
주택분 재산세 25%를 경감하는 혜택이 있습니다.
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