가장 큰 이유는 각국의 통화정책 때문이다. 완화적 통화정책이 시행돼 채권 수익률과 주택담보대출 금리가 매우 낮은 수준이어서 가격 상승에도 불구하고 부동산 시장이 여전히 매력적인 투자처로 급부상하고 있기 때문이다. 올 하반기 들어 부동산 가격이 재차 상승하는 모습을 보이자 거품 우려가 급부상하고 있다.
각종 주택관련지표를 보면 미국 부동산 시장은 2012년 이후 꾸준히 상승하는 추세다. 이코노미스트의 주택가격지수로 살펴보면 2010년 이후 미국의 주택가격은 20% 가까이 올랐다. 서브프라임모기지 사태가 있기 전 최고점을 기록했던 2006년 2분기와 비교했을 때도 90% 수준으로 부동산 경기가 회복세를 보이고 있다.
판매량 측면에서도 증가세가 유지되고 있다. 올해 5월 기존 주택 판매량은 535만 건을 기록해 전년동월대비 9% 넘게 증가했다. 기존 주택 거래 중 생애 첫 주택구매자의 비율이 32%에 달해 1970년대 말 이후 태어났던 에코 붐 세대가 은퇴하는 베이붐 세대를 뒷받침하고 있는 것으로 나타났다. 신규주택 판매량도 2010년 이후 최고치를 기록했다.
주택시장 뿐만 아니라 상업용 부동산 가격은 버블에 대한 우려까지도 제기되고 있다. 특히 뉴욕, 보스턴 등 북동부 지역의 다가구 주거지(multifamily residential)에 대한 수요가 급등해 가격 상승폭이 가장 크다. 이 중 아파트 및 콘도 임대가 투자방법으로 각광받으면서 이들 지역의 가격 상승세를 부추기고 있다.
주택관련 예측기관들은 △고용시장 개선 △저금리 기조 등으로 인해 상승세가 당분간은 이어질 수 있을 것으로 예상된다. 전국주택건설협회(NAHB)와 웰스 파고가 발표하는 부동산 경기지표는 올해 6월 ‘60’을 기록 해 2005년 이후 최고치를 나타냈고, 기준점인 ‘50’을 꾸준히 상회하고 있어 시장참가자들은 부동산 경기 전망을 낙관적으로 바라보고 있다.
그리스 사태에도 불구하고 유럽 부동산 시장은 전체적으로 작년 1분기 이후 회복세로 돌아섰는데, 이전부터 회복해온 영국과 독일 부동산 가격은 거품을 우려할 정도로 상승했다. 이코노미스트의 주택가격지수로 살펴봤을 때 지난해 영국과 독일의 주택가격은 각각 20%, 30% 상승해 주요국 대비 높은 수치를 기록했다.
상업용 부동산 경기에도 호황이 이어졌다. 지난해 영국과 독일은 각각 1,065억, 463억달러의 상업용 부동산 자금이 몰려 전년대비 21.9%, 20.3% 급등했다. 막대한 투자액이 유입됨에 따라 독일은 일본을 제치고 세계에서 3번째로 큰 상업용 부동산 투자 수혜국가가 됐고, 영국은 2013년과 같은 2위를 유지했다.
독일과 영국의 부동산 급등의 주된 원인으로는 △유럽중앙은행(ECB)의 금융완화 △영국 정부의 부동산 구매 장려 정책 △독일의 건실한 경제기반 등이다. ECB의 금융완화 정책의 일환으로 0%대의 정책금리와 이에 따른 대출금리 등 시장금리가 떨어지면서 부동산 시장이 매력적이고 안전한 투자처라는 인식이 확산됐다.
영국은 2013년부터 주택구입 장려 프로그램(Help to Buy) 시행을 통해 생에 첫 주택 구매자들에게 금전적 지원을 해 주거나, 관련 규제를 대폭 풀었다. 독일의 경우 주요 국가와 다르게 금융위기 과정에서도 부동산 가격이 견조한 흐름을 보여 더 안정적인 수익을 제공한다는 인식이 넓어져 금융위기 이후에도 꾸준한 자금이 유입됐다.
앞으로 유럽 부동산 시장은 전반적으로 회복세가 이어될 것으로 보고 있다. ECB의 양적완화와 영란은행 양적완화 등 더 많은 유동성이 공급되는 상황이고 완화된 규제로 인해 부동산 시장이 커진다는 것이 낙관자의 견해다. 다만 거품 우려가 제기되고 있는 영국과 독일 부동산 시장은 위축될 것으로 보는 시각도 만만치 않다
실물경기 침체를 반영해 오랫동안 침체국면에 빠졌던 일본 부동산 시장은 아베노믹스 효과나 나타나면서 회복될 조짐을 보이고 있다. 특히 중국인 등 외국인의 부동산 매입이 급증했다. 지난해 외국인들의 일본 부동산 구입 총액은 9,770억 엔에 달해 2005년 이후 최대치를 기록했다.
신규주택착공은 2012년 이후 전반적으로 상승하는 모습을 보이다 소비세 인상을 앞둔 2013년에 정점을 기록한 뒤 급락하다 올 1분기 들어 전년동기대비 소폭 상승했다. 지가, 사무실 임대료 등 주요 부동산 지표가 대도시 도심지역을 위주로는 개선되고 있는 반면 지방은 하락세가 지속되고 있어 아직까지 부동산 시장 회복세는 완전치 않다.
일본 정부가 2012년 12월 이후 추진해 오고 있는 아베노믹스가 부동산 경기회복에도 가장 크게 기여하고 있는 것으로 나타났다. 지난해 4월의 경우 소비세 인상으로 부동산 시장이 침체되자 일본 정부는 △주택 대출(loan) 한국은행 동경사무소 자료에 따르면 주택론은 주택을 구매, 개조, 신축, 증축 등을 위해 금융기관으로부터 자금을 빌릴 경우 주택론 잔고 기준 1% 상당액을 소득세에서 공제해주는 제도이다.
감세규모 확대 △에코 포인트 제도 2013년 3월 말 종료됐던 에코포인트 제도는 기존 노후 주택 개조, 친환경 건물 건설 시 포인트를 지급하여 포인트를 공사에 활용하거나 지방특산물을 구매하는데 사용할 수 있다.
시행을 통해 부동산 경기를 부양하고자 했다.
일본 부동산 시장은 인구통계학적 요인으로 지금의 회복세가 지속될지 여부는 부정적인 시각도 여전히 많다. 2020년 동경올림픽 개최를 대비해 상업용 부동산 및 도시개발정비를 위한 투자가 향후 증가할 가능성이 높으나, 아베노믹스 효과가 약해지면서 언제든지 부동산 가격하락요인으로 작용할 가능성이 높기 때문이다.
시진핑 정부 출범 이후 잠시 주춤했던 중국 부동산이 올 2분기 들어 다시 가격과 거래량 면에서 상승세가 이어지고 있다. 2013년 초 부동산 과열 우려가 극대화되던 시점에는 가격이 전년동월대비 19%까지 상승했으나 이후 하락세가 올 초까지 접어들어 불안한 모습을 보였다.
증시 폭락?경기 둔화?그림자 금융 등 4대 당면 현안을 안고 있는 중국 경제가 바림직하지 않지만 부동산 거품마저 붕괴될 경우 심각한 국면에 빠질 가능성이 높다. 올해 6월 이후 중국 증시가 폭락한 것을 계기로 자칫 부동산 거품 붕괴로 이어지는 것이 아닌가 하는 우려가 확산되고 있다.
올해 6월 중순 이후 증시 폭락을 계기로 급부상하고 있는 ‘그림자 금융발 위기설’의 실체를 알아보기 위한 논리적 근거로 ‘나선형 악순환 이론`에 대한 이해가 전제돼야 한다. 중국처럼 사회주의 국가의 성장경로를 보면 초기에는 노동, 자본 등 생산요소의 양만 단순히 늘려 성장하는 ‘외연적 단계’를 거친다. 이 단계에서 ‘루이스 전환점’ 등과 같은 한계에 부딪치면 그 이후에는 생산요소의 효율성을 중시해 성장하는 ‘내연적 단계’로 이행되는 것이 정형적인 경로다.
대부분 사회주의 국가들은 이 경로로 이행되는 과정에서 부동산 거품, 물가 앙등 등과 같은 ‘성장통’을 겪다. 중국도 이런 후유증을 걷어낼 목적으로 1차로 2004년 하반기부터 1년 6개월 동안, 2차로 2010년부터 긴축정책을 추진해 왔다. 특히 중국 정부는 물가와 부동산 거품을 동시에 잡는데 주력해 온 것이 러시아 등 다른 사회주의 국가와 다른 점이다.
하지만 긴축정책의 주 수단으로 삼았던 금리인상이 대내외 여건이 따르지 않아 ‘실패’라는 평가가 나올 만큼 성과를 거두지 못했다. 1차 긴축기에는 의욕적으로 단행했던 금리인상이 때 맞혀 불어 닥친 세계 증시 호황으로 국내 여신을 잡는데 한계가 있었다. 2차 긴축기에는 미국 등 선진국이 금리를 대폭 내리자 중국과의 금리차를 노린 핫머니가 대거 유입돼 증시보다 부동산 거품이 더 심하게 발생 현재 주가순자산비율(PBR)은 5배, 소득대비 주택가격비율(PIB)은 9배다
했다.
당초 계획보다 길어진 긴축정책을 추진하는 과정에서 ‘금리인상→핫머니 유입→통화팽창→부동산 거품?물가앙등→추가 금리인상’의 나선형 악순환 고리가 형성됐다. 이 때문에 금리 인상폭도 커져 실물경기마저 둔화돼 지난해 성장률은 7.4%로 16년 만에 목표 성장률은 7.5%를 달성하지 못했고, 올해 상반기에는 7%수준까지 떨어졌다.
뒤늦게 그림자 금융의 심각성과 나선형 악순환 고리를 인식한 중국 정부는 이런 최악의 상황을 극복하기 위해 긴축정책의 방향을 대거 수정했다. 작년 11월부터 예금과 대출금리 인하를 중심으로 대대적인 부양책을 추진해 왔지만 증시 폭락을 계기로 오히려 잠복돼 왔던 ‘그림자 금융발 위기설’까지 고개를 드는 상황이다.
시진핑 정부는 주가 폭락이 최대 아킬레스건인 부동산 거품 붕괴로 이어지는 것을 차단하기 위해 1단계 부양수단인 금리인하만으로 한계가 있다고 보고 2단계 부양조치로 ‘중국판 양적완화’를 긴급하게 추진하고 있다. 최후 보루성격이 짙은 이 정책의 성공 여부에 따라 올 하반기 이후 중국 경제뿐만 아니라 세계 경제 성장률이 좌우될 가능성이 높다.
주1) 한국은행 동경사무소 자료에 따르면 주택론은 주택을 구매, 개조, 신축, 증축 등을 위해 금융기관으로부터 자금을 빌릴 경우 주택론 잔고 기준 1% 상당액을 소득세에서 공제해주는 제도이다.
주2) 2013년 3월 말 종료됐던 에코포인트 제도는 기존 노후 주택 개조, 친환경 건물 건설 시 포인트를 지급하여 포인트를 공사에 활용하거나 지방특산물을 구매하는데 사용할 수 있다.
주3) 현재 주가순자산비율(PBR)은 5배, 소득대비 주택가격비율(PIB)은 9배다
<글. 한상춘 <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=039340 target=_blank>한국경제TV 해설위원 겸 한국경제신문 객원논설위원(schan@hankyung.com)>
