봄기운 도는 국내 부동산 시장…국내 증시로 번지나?

[굿모닝 투자의 아침]


지금 세계는
출연: 한상춘 한국경제신문 논설위원


Q > 글로벌 부동산 경기
미국, 북유럽의 집값은 고공행진하는 모습이 지속되고 있다. 올해 금리를 환율통화 방어적인 측면에서 인하한 캐나다, 호주 등의 집값은 다시 상승하고 있다. 홍콩, 싱가포르, 중국 등은 거품을 우려하는 단계까지 올라간 상태다. 반면에 러시아, 브라질 등은 경기가 부진한 상황이 지속돼 집값이 하락하고 있다. 오랫동안 부동산 침체 국면에 있었던 한국, 일본의 부동산은 오랜만에 회복될 기미가 형성되고 있다.

Q > 지역별 부동산 경기
지역별로 보면 미국은 전통적으로 주택 시장의 강세 지역인 LA, 뉴저지와 최근에는 디트로이트가 빠르게 상승하고 있다. 영국 런던의 집값은 고공행진이 지속되고 있다. 캐나다는 밴쿠버, 토론토를 중심으로 집값의 완만한 상승세가 지속되고 있다. 독일은 베를린을 중심으로 상승하고 있고 호주 시드니도 좋은 모습이다. 따라서 전통적으로 주택 시장의 강세 지역은 올라가는데 신규로 올라가는 경우는 특수한 경우다.

Q > 부동산, 특히 집값에 우호정책 추진
부동산의 사이클은 실물 경제를 반영하기 때문에 4년 주기설이 있다. 지금 부동산의 가격 형성은 정책 요인으로 부동산에 우호적인 정책을 오랫동안 유지하는 것이 배경이 되고 있다. 또한 저금리를 통해 부동산과 관련된 주변 자금을 부동산으로 유입시키는 것을 정책적으로 추진하고 있다. 외국의 베이비붐 세대들은 두텁게 형성돼 있고 출산과 관련해서 억제정책을 추진하지 않았기 때문에 에코붐 세대도 두텁게 형성돼 있다. 이들은 인구통계학적 관점에서 주택의 수요를 뒷받침하고 있다.

Q > 스위트 스팟, 핵심을 의미
한국의 재테크 자금은 부동산에 많이 몰려있는데 부동산의 자금이 정체돼 증시, 체감경기, 심리가 안 좋아져 결국 경기도 꺾이게 된다. 한국의 GDP에서 약 66%가 민간소비로 투자, 소비가 살아나면 경기도 살아나게 된다. 경기적 측면에서 스위트 스팟은 가장 핵심적인 부위를 자극해야 한다는 것으로 최근 국내 부동산 시장에 긍정적인 기미가 보이기 때문에 스위트 스팟이 돼서 증시, 경기가 상승할 것이라는 기대도 나오고 있다.

Q > `그린스펀 독트린`, `버냉키 독트린`
부동산이 스위트 스팟이 되려면 통화정책의 관할 대상에 포함시켜야 한다. 실물경제만 생각하는 것은 그린스펀 독트린이다. 부동산, 자산시장도 포함시켜야 한다는 것은 버냉키 독트린이다. 전 세계적으로 부동산, 주식이 국민 경제 생활에 포함돼 있기 때문에 이를 흡수해서 선진국은 부의 효과를 경기 회복의 수단으로 생각하고 있다. 따라서 통화정책의 관할 대상을 자산시장까지 포함하는 버냉키 독트린을 선택한 상태다. 특히 부동산의 부의 효과는 약 0.3 정도로 큰 편이다. 따라서 한국도 버냉키 독트린을 선택할 필요가 있다.

Q > 실러, 미국 주택시장 거품 우려
미국의 양적완화 정책 종료를 바로 긴축으로 생각하는 사람들이 많지만 신용팽창 과정이 크면 돈을 공급하는 역할을 하게 된다. 양적완화 정책을 종료하는 것은 신용팽창 과정에서 돈이 공급돼 정책적으로 더 자금을 공급하면 인플레이션이 발생하기 때문이다. 양적완화 정책을 종료하는 국가들의 집값 상승세는 둔화되는 반면에 상업용 부동산은 확산된다. 따라서 미국은 집값이 올라가면 부동산 가격이 주춤하는 반면에 상업용 부동산은 괜찮지만 나머지국가들은 경기회복의 초기 단계로 집값이 상승하게 된다.

Q > 부동산 정책, 투기억제 -> 투자촉진
부동산 정책의 기본적인 기조가 바뀌었다. 과거 부동산 투기억제 정책으로 규제가 과도했기 때문에 스위트 스팟 역할을 하는 부동산이 침체돼 주식, 체감경기, 경기가 안 좋은 상황이었다. 따라서 이를 변화시키기 위해 투기억제에서 투자촉진으로 바뀌었다. 정책 요인이 중요하기 때문에 부동산이 증시, 실물경제의 스위트 스팟이 되려면 금리인하를 과감하게 해야 하며 버냉키 독트린을 선택해야 한다.



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