[한상춘의 지금세계는] 글로벌 부동산시장 회복 조짐

굿모닝 투자의 아침 2부- 한상춘의 지금 세계는



한국경제신문 한상춘> 오늘 뉴욕증시가 조정을 받았다. 다른 요인보다 부정부패 문제가 크다. 지금 국내 부동산 시장이 워낙 안 좋기 때문에 세계 부동산 시장을 좋지 않게 생각하는 사람이 의외로 많다. 그러나 세계 부동산 시장은 유럽위기를 겪고 있는 남유럽 국가를 제외하면 대부분 좋다.

그 중에서도 눈에 띄는 것은 돈이 가장 많이 벌리고 돈이 많이 흐르는 곳이 북유럽 국가다. 스웨덴, 노르웨이, 덴마크 등의 집값 상승세가 상당히 높다. 캐나다와 호주에서도 고공 행진이 지속되고 있다. 호주의 캔버라가 20년 만에 최고치에 오르고 있다는 뉴스도 나왔다.

또 중국의 도시 집값도 거품이 우려가 된다. 세계의 부자들이 위기과정에서 부유층에 대한 세금이 오르는 문제를 회피하기 위해서 교육시설이나 인프라 등이 선진국과 유사한 싱가포르와 홍콩에 세계적 거부들이 몰리면서 이 지역의 집값이 굉장히 오르고 있다. 이 지역은 이미 집값이 굉장히 높은 상태에서 돈이 있는 사람들이 오다 보니 집값이 천정부지로 치솟는 모습이다.

세계 부동산 시장이 우리 부동산 시장 여부와 관계 없이 상당히 좋은 모습이 전개되는 것이 최근의 모습이다. 4년 전 미국의 주택가에는 for sale, sold out 등의 용어가 붙은 주택이 한 집 걸러 하나 있을 정도로 많았다. 그러나 최근 미국의 주택시장을 보면 이런 것이 거의 사라졌다.

그것이 바로 미국의 주택시장이다. 최근에는 미국의 대표적인 케이스쉴러지수 등이 7개월 연속 상승세를 보이고 신규주택, 기존주택 등이 연일 위기 이후 최고치를 기록한다거나 분기별 주택가격의 상승이 눈에 띄는 등 이런 것이 워낙 화두가 되다 보니 많은 사람들이 이 이야기를 제시했다.

그 지역의 부동산 시장을 지인으로부터 매일 전해 듣게 된다. 소위 위기 과정에서 쫓겨났던 부메랑 바이어까지 정부의 지원을 받아 다시 부동산을 사고자 한다. 쫓겨난 사람들이 다시 돌아왔다는 것을 통해 부동산 시장이 어떤지 알 수 있을 것이다. 이것이 미국의 부동산 시장이다.

오늘 증시의 모습을 보면 선진국의 위기를 극복하는 과정에서 집권층의 부정부패 문제가 터져나오면 이것이 얼마큼 허탈하게 하는지를 알 수 있다. 위기 극복을 위해 그동안 유럽의 집권층, 위기발생 지역의 집권당에서는 국민의 희생을 바탕으로 세금을 내도록 했다. 그런 것이 계속 지속되고 위기를 극복하기 위해서는 집권층들이 굉장히 깨끗해야 한다.

그래야 도덕적 해이 문제가 발생하지 않는다. 지금 집권층의 부정부패가 많다 보니 국민들이 허탈해하고 여기에 투자했던 사람들도 허탈해하는 분위기가 나오는 상황에서 비교적 세계증시는 유로존 문제가 불거지면서 다시 나빠졌다. 사실 이 여부와 관계 없이 선진국은 1월에 평균 5% 이상 상승한 상황이다. 미국의 증시 상승률은 1989년 이래로 최고치다.

그리고 이런 미국증시나 선진국증시가 신흥국증시에 스프링 이펙트를 주면서 신흥국도 1월 평균 6% 급등한 상황이다. 이런 과정에서 한국증시만 상대적으로 안 좋게 흐르고 있다. 부동산과 마찬가지로 증시 관련해서도 한국에서 무슨 문제가 있길래 한국만 안 갈까. 이것이 투자자들이 가장 궁금해하는 상황일 것이다.

자산시장에서 가격이 상승하는 것에는 여러 가지 이유가 있겠지만 역시 돈이 흘러야 한다. 각국이 정책적으로 대응하는 모습이 보인다. 미국의 양적완화 정책, 유럽도 국채매입 정책, 일본도 아베식 엔저 정책 등이 자산매입 정책과 결부되어 있는 상태다. 중국도 대규모 자금 공급 측면이 어우러져 증시가 상승하고 있다.

차기 정부에서 가장 고민하는 사항이 이 대목이다. 위기를 풀어가는 과정에서 선진국이 증시나 부동산 시장에 우선순위를 두는 이유는 무엇일까. 살기 좋은 국가의 부동산 시장을 살펴보자. 세계에서 살기 좋은 곳 10위 정도의 순위를 보면 대부분 스웨덴, 덴마크, 노르웨이 등의 국가다. 그리고 나머지 10위권 안의 국가들은 대부분 부동산 시장이 상당히 좋기 때문이다.

한국도 여전히 부동산에 약 75%를 투자하지 않는가. 이 부분이 불안하면 아무리 다른 측면에서 정책적으로 지원한다고 해도 이런 부분에 대해 국민들이 체감하지 못하는 측면이 있다.

부동산이 침체됐는데 심리가 위축됐는데 무슨 경기부양책이 나오더라도 이 부분이 전제되지 않으면 그 경기부양 정책의 효과가 반감되는 것이 그동안의 모습이었다. 국민들의 경제 시그널에 대해 레스펀스를 끌어올리기 위해 가장 관심이 많은 부분을 회복시키는 것에 주력해야 한다. 이것이 전제가 되고 심리가 개선되어야 경제정책의 시그널에 대해 국민들이 레스펀스를 하고 경제정책은 효과를 거두는 것이다.

물론 이런 측면도 있다. 자산효과의 경기를 부양하는 측면에서 부동산이 증시보다는 낫다. 또 주택시장은 위기의 진원지다. 이것이 개선되어야 위기로부터 해방된다는 심리적 측면이 결부되는 정책 목적도 있지만 정도의 차이가 있지만 가장 중시하는 부동산이 침체되면 다른 어떠한 정책을 내놓더라도 국민이 반응하지 않다 보니 결국 비용만 들이지 효과는 거두지 못한다.

지금은 주택시장에 있는 돈을 허무는 쪽으로 가기 때문에 세계의 부동산 시장이 살아나고 있다. 부동산이 살아나고 심리로가 개선되면 증시도 살아난다. 이런 것이 다른 국가의 모습이다.

한국에서는 집값을 결정할 때 인구통계학적 관점, 국토균형화 이론, 가속도 원리 모두 집값이 하락하는 쪽으로 가고 있다. 이런 상태에서 소극적인 정책으로 대응하다 보니 한국의 부동산 시장이 세계 부동산 시장이 좋은데도 불구하고 격리되는 외톨이 현상이 발생되고 있다. 분명한 것은 세계 부동산 시장의 여건도 안 좋다.

그러나 왜 올라갈까. 정책 당국이 정책적으로 우호적인 부동산 정책을 내놓기 때문이다. 이는 한국에 돈을 공급하거나 금리를 내리는 것에 관련된 사람들이 한 번 정도는 생각해볼 대목이다. 지금 세계여건은 좋지 않다.

인구통계학적 관점이나 가속도 원리, 균형원리 측면에서 세계 부동산 시장은 여전히 좋지 않다. 그런데 왜 살아날까. 위기 때 정책적, 적극적으로 대응했기 때문에 살아난다. 그러면 우리는 어떻게 해야 할까. 정책 요인에 큰 문제가 있는 측면이 지금과 같은 상황을 발생시킨 것이다.

인구통계학 관점, 국토균형화 측면 등이 있지만 이런 것은 단기적으로 대책을 가져갈 수 없다. 인구 구성이 갑작스럽게 바뀐다거나 국토 균형화 원리에서 했던 것을 잘못했다고 해서 바꾸는 것은 부동산 안정 대책으로 가져갈 수 없다.

차기 정부는 부동산의 안정대책에서 스텝 바이 스텝 식으로 가고 있다. 비교적 지금의 부동산 거래위축이나 가격이 떨어지는 부분에 대해 원인을 정확하게 진단한 후에 여기에서 가져가는 대책이 신뢰성이 높을 것이다. 부동산 문제 전문가들이 우리나라 부동산의 취득세나 양도세 같은 문제점을 손질한다거나 가계부채 문제를 손질해 개인들의 자금 흐름 상황을 개선해야 한다. 특히 미국은 부메랑 바이어들이 다시 들어오고 있는 것이 주택시장의 활성화에 좋다.

중하위 계층, 서민들이 주택의 실수요 차원에서 들어가지 않으면 투기적 요인에 의해 부동산 가격이 오르면 나중에 부작용이 있으니 서민지원 강화를 통해 서민의 주거 안정을 기하는 것이 중요하다. 굉장히 실효성 있는 대책이 많이 나올 것이므로 기대를 가지고 있다.

외환시장 측면에서는 토빈세나 금리 인하 같은 공론화가 많이 되는 정책 요인이 적극적이다. 한국도 경제여건이 안 좋은 상태에서 정책적으로 소극적으로 가면 문제가 있는 것이다. 적극적으로 정책을 펴서 부동산도 살아나고 증시도 살아나야 국민들이 어려운 가운데 설을 앞두고도 마음의 여유가 있는 것이다. 경제도 2.0% 떨어지는데 정책적으로도 소극적으로 간다면 세계 부동산 시장과 증시가 좋은데도 불구하고 한국은 외톨이 현상이 된다.

대외환경 입장에서 과거에는 세계경제가 좋고 세계증시가 좋고 세계 부동산 시장이 좋으면 과거 어느 국가보다 가장 먼저 탄력적으로 반응했다. 그러나 지금은 그런 모습이 보이지 않기 때문에 남이 좋은데 내가 안 좋으면 더 안 좋은 것이다. 그러므로 정책 당국자 입장에서는 국민의 입장에서 보다 적극적으로 정책을 내놓을 필요가 있다.