▶ 대선정국의 부동산 경기는 하락일까 상승일까?
서울과 수도권은 2006년 10월을 최고점으로 해서 지난 6년간의 부동산 경기는 암울하고 힘든 시기였다. 부동산 거품이 일순간에 빠지기 시작하더니 6년 내내 내리막길을 걸어왔다.
그렇다면 이번 대선정국의 부동산 경기를 어떻게 될까?
이는 요즘 필자가 가장 많이 받는 질문공세이다. 본 칼럼을 통해 필자의 견해를 말하자면 “더 이상의 가격하락은 없다. 이제는 상승이다”. 대선정국을 기점으로 부동산경기는 저점을 통과하는 터닝포인트가 될 것이다. 실제로 서울의 선호도가 높은 주요지역은 상승그래프를 그려가기 시작했다고 본다. 서울의 대부분의 지역이 반등은 되지 않았더라도 최소한 하락세는 멈춘 것으로 보인다.
다만, 서울지역의 대형아파트는 당분간 거래에서 소외될 것으로 보이고, 수도권의 경우 2기신도시와 보금자리주택의 과도한 공급물량으로 인해 약세를 면하기가 어려울 것으로 보인다. 또한 최근 2년 동안 상승세를 탔던 지방의 경우는 단기간의 하락조정기를 거쳐 안정을 찾을 것으로 보인다.
▶ 부자가 되려면 부동산을 외면하지 마라
부동산경기가 침체되었다고 계속적으로 가격이 내리고 부동산에 투자하면 망한다고 생각하지 마라. 호황기에도 망한 사람이 있고 요즘 같은 불황기에도 성공하는 사람들이 얼마든지 있다. 행여 부동산경기가 장기간 회복불능의 상황에 빠져든다 해도 부자가 되려면 부동산을 외면하지 마라. 사람이 돈을 모으면 쌓아둘 곳은 은행과 주식, 그리고 부동산 밖에 없다.
성공한 기업을 보면 불황기에 인재를 뽑고 투자를 더 늘인다. 성공한 사람을 보면 불황 속에서 성공의 발판을 만든다. 호황기에는 그 만큼 경쟁이 치열하고 투자비가 많이 들어가지만 불황기에는 좋은 인재를 뽑을 수 있고 투자의 효율을 몇 배로 높일 수가 있다. 현재 부동산시장은 불황기이고 바닥을 드러내고 있다. 부동산에 관심을 갖고 옥석을 가리는 노력이 필요한 시기이다.
▶ 부동산에서 성공하려면 먼저 부동산정책을 이해하라.
2009년 9월, 정부는 전격적으로 서울과 수도권전역에 DTI(총부채상황비율)이라는 대출규제를 확대 시행한다. 그로 인해 버블세븐지역이 먼저 직격탄을 맞게 된다. 그래도 아파트가격의 반등의 기미가 보이자 정부는2010년2월 제2금융권까지 DTI규제를 적용토록 한다.
결국은 부동산 거래가 멈추고 가격하락은 폭락장세로 바뀌고 업친데 겹친격으로 미국발 금융위기와 유럽존의 금융위기로 부동산경기는 더욱 침체되고 하우스푸어들이 양산되어 왔고 현재도 진행형이 이다.
그런데 정부의 DTI 정책을 잘 이해한 사람들은 이 어려운 시기에서도 재테크에 성공한 사람들이 적지 않다. 아니 필자의 주변에는 상당히 많이 있다. DTI규제를 피해 5대광역시와 지방에 투자해서 성공한 사람, DTI규제를 피해 아파트를 팔아서 허름한 단독주택을 사서 수익형 원룸을 건축해서 월수익과 매매차익을 남긴 사람, 오피스텔에 투자해서 이익을 남긴 사람 등 DTI를 이해하고 발빠른 행보로 움직인 사람들은 이런 극심한 불황기에 성공을 이끌어 가고 있다.
이렇듯 부동산에서 성공하려면 부동산정책을 이해하고 정확한 판단이 뒤따라야 한다. 부동산은 정책탄력적이고 정보탄력적이다. 정보는 쉬게 얻을 수도 없고 변화무쌍한 정보로 인해 성공할 수 있지만 패가망신할 수도 있다. 하지만 공개적으로 발표된 정책과 규제는 한번 시행에 들어가면 상당기간 유지되므로 정책에 대한 이해가 필요하고 정확히 허와 실을 가려내야 한다. 그것이 부동산에서의 성공의 지름길이고 최선의 길이다.
▶ 이번 국회에서의 부동산정책과 대선주자의 부동산정책을 이해하라
이번 국회에서의 부동산관련 관전 포인트는 다주택자의 중과세 폐지, 단기 부동산매매에 대한 중과세율 완화, 1세대1주택자 비과세 2년으로 기간단축, 일시적인 2주택자 적용기간 3년으로 연장, 분양가상한제 폐지 등 굵직한 안건이 국회에 계류 중에 있다. 또한 정부는 부동산 경기침체로 인한 국가적인 위기를 봉착되는 것만은 피해갈 것으로 보입니다.
지금은 대선정국입니다. 앞으로 있을 대선주자들의 부동산관련 정책공약과 부동산경기에 영향을 주는 공약들을 면밀히 살펴보고 대응하는 수고를 아끼지 않는다면 부동산에서 성공할 수 있을 것이다.
<가나부동산투자연구소 대표 차윤원>
