[한상춘의 지금세계는] 美, 다우 3만-나스닥 3천 재진입

굿모닝 투자의 아침 2부 - 한상춘의 지금 세계는

앵커 > 최근 글로벌 재테크 시장에서는 미국 주택시장이 큰 화두로 떠오르고 있다. 특히 3차 양적완화 정책 이후에는 슈퍼 리치일수록 미국 증시보다 주택시장에 더욱더 관심을 가지고 있다는 이야기가 있다. 왜 이런 현상이 나타나는지 살펴보자.

한국경제신문 한상춘 > 지난주 미국 주택의 신규와 잠재 관련 지수가 발표되었도 이번 주에 주택 관련 가장 중요하게 생각하는 케이스쉴러 지수의 결과가 발표된다. 최근 월가에서는 증시보다 주택시장 이야기를 많이 하고 있다. 이것이 지금 미국의 재테크 시장 분위기가 아닌가 생각한다.

전반적으로 미국시장은 상당히 좋다. 증시는 다우 3만, 나스닥 3000포인트를 재진입해 다우지수의 경우 사상 최고치에 육박했다. 또 채권가격도 사상 최고치 수준이다. 주가가 좋으면 채권가격이 떨어져야 하는데도 불구하고 사상 최고치 수준에 있는 상태다. 그리고 주택가격은 가장 빠르게 회복되는 모습을 보이고 있다.

주식도 괜찮고 채권도 좋으며 주식가격이 괜찮으면 달러 가치가 강세가 되어야 하는데 약세가 되는 것은 역시 버냉키 의장과 오바마 정부 입장에서 의도적으로 수출을 진흥하기 위해 달러 약세를 유도하는 측면에서 나타난 현상이다.

최소한 미국의 언론에서 이제 홈리스라는 단어는 등장하지 않는다. 이것이 지금 미국의 주택시장 분위기다. 왜냐하면 미국의 2분기 주택가격 상승률이 전에는 4~5% 정도 상승할 것으로 예상했는데 현재 분기당 상승률이 7%를 넘었다. 이는 대단히 높은 수준이다. 연율로 따지면 28%에 해당된다. 이것이 미국의 주택시장이다. 그리고 3분기 이후 마무리되고 있지만 조만간 나올 미국의 주택가격의 3분기 상승률은 상승세가 지속될 것으로 본다. 미국의 올해 주택가격 상승률은 20%를 넘을 것이다.

월가에서 왜 주식보다 주택시장에 더 관심이 높을까. 미국의 다우지수는 1만 3500~1만 3600이다. 예를 들어 주가가 1000포인트만 올라가더라도 10% 뿐이다. 이것이 베이스 이펙트다. 주택시장이 수익률적인 측면에서 관심이 높고 연율로 20%에 육박하기 때문에 월가조차도 지금은 주택시장에 더 관심을 두고 있다.

앵커 > 미국 주택시장은 영원히 회복되기 어려울 것으로 예상했다. 그런데 최근 최대 투자 유망처로 부각될 만큼 빠르게 회복되고 있다. 그 배경은 무엇인가.

한국경제신문 한상춘 > 과거 2008년에도 우리 주가가 890일 때 한없이 떨어질 것으로 생각했다. 정상재라면 모든 것은 가격이 떨어지면 다시 오르기 마련이다. 그 당시 890일때도 주식을 사면 대단히 돈을 벌 것이라는 말이 많았다. 그런데 결과적으로 보면 890에서 2100 넘을 때까지 단숨에 올라왔다.

4년 전 미국의 주택가격이 50% 이상 폭락했는데도 불구하고 주택가격이 올라간 이유는 주택시장이란 정상재에 해당되기 때문이다. 언젠가는 가격이 회복된다는 체리피킹의 이점이 부각된 것이다. 지금도 월가에서는 주택가격의 체리피킹 문제를 많이 부각시키는 측면이다. 그런데 20% 이하로 떨어질 때는 얼마나 체리피킹의 이점이 컸는가. 그래서 미국의 주택시장이 괜찮다고 계속 언급한 것이다.

모기지 금리는 FRB에서 가장 낮추려고 노력하는 것이다. 이번에 3차 양적완화 정책도 그렇다. 그래서 모기지 금리가 사상 최저치다. 그리고 구조조정이 쉬운 주택담보제도가 결정적 역할을 한다. 우리나라 부동산시장이 상당히 침체되어 정책 당국자가 고민을 한다. 그동안 내놓았던 정책을 재탕, 삼탕하는 것은 옳지 않다. 4년 전 미국의 주택시장 침체는 우리보다 더 했다.

미국의 주택시장이 좀처럼 회복되지 못하고 있고 2015년 넘어서까지 회복이 어려울 것으로 보는 전문가도 있었다. 하지만 빨리 회복된 이유는 미국의 주택 구조조정이 쉬운 담보대출 제도 등이 있기 때문이다. 그러므로 우리 정책 당국자가 미국의 주택담보대출을 연구할 필요가 있다. 미국의 주택시장에서는 외국인들이 적극적으로 정책 당국의 위치에 있다. 그래서 외국인들의 자금이 집중적으로 유입되면서 주택가격이 회복되고 있다.

앵커 > 주택시장은 미국경기의 아주 큰 축 중의 하나다. 주택시장이 빠르게 회복하는 것은 미국경제 입장에서 큰 의미가 있을 것 같다.

한국경제신문 한상춘 > 상당히 의미가 있다. 지금 정책당국에서 가장 주력하는 것은 미국의 주택시장이다. 3차 양적완화 정책도 가장 주력하는 것이 주택시장이다. 고용이나 경기부양 효과가 상당히 크기 때문이다. 미국의 부동산 가격에 따른 부의 효과가 증시의 2배이고 고용창출도 수출과 함께 가장 높다. 그래서 정책 여지가 적은 상태에서 미국의 FRB나 오바마 정부 입장에서는 가장 주택시장에 주력하고 있는 것이다.

또 사람이란 가장 기본적인 욕구가 의식주다. 위기 과정에 있다 보니 미국 국민들의 가장 기본적인 의식주 중에서도 무엇이 가장 우선순위냐는 설문조사를 하면 주거 안정을 첫 번째로 꼽고 있다. 결과적으로 국민들이 바라니까 정책 당국자 입장에서는 그 요구에 맞추는 이해관계자의 정책이 중요하다.

3차 양적완화 정책이 종전과 다른 것은 공개시장의 조작 대상이 바뀌고 있기 때문이다. 과거에는 국채에서 자금을 매입하더라도 대상을 한정시키지 않고 일반 사람들에게 전부 돈을 뿌리는 헬리콥터 벤 식의 정책을 추진했지만 이번 QE3 정책은 자금을 무제한으로 뿌리겠다는 이야기는 아니다. 자금을 효율적으로 뿌려야 한다. 그런 측면에서 MBS를 대상으로 하는 것이다.

MBS를 대상으로 하니 가뜩이나 주택가격이 오르는데 주택시장에 자금이 몰리면 가격은 더 뛴다. 이것이 지금의 월가에서도 미국의 주택시장이 아주 화두가 되는 이유다. 그러다 보니 QE3 발표 이후에 미국 내의 자금이든 해외의 자금이든 미국의 주택시장에 자금이 몰려 가는 상황이기 때문에 지금보다 이후의 주택가격 상승에 대한 기대가 갈수록 높아진다.

앵커 > 중요한 것은 지속성이다. 앞으로 미국 주택시장이 어떤 일로를 걸어갈 것인지 궁금하다. 또 미국의 주택시장이 회복되는 것이 우리나라 주택시장에 많은 시사점을 던질 것 같다.

한국경제신문 한상춘 > 재테크 시장에서 최대의 관심이 미국의 주택시장이다. 연초부터 미국의 주택시장에 대해 낙관론, 비관론이 많이 있었다. 낙관론과 비관론의 지수를 산정해보면 낙관론 지수가 50이 넘을 때는 앞으로 주택가격이 계속해서 상승하고 그보다 낮을 때는 주택가격이 떨어진다고 보면 된다. 지금 상태에서는 시간이 갈수록 낙관론에 힘이 붙는 상태다.

주식 관련 가장 전문적인 기관인 골드만삭스가 미국 주택시장은 향후 3~7년 동안 슈퍼사이클 국면에 재진입할 것이라는 전망을 했다. 이것은 아주 이례적인 일이다. 최근 주식과 관련된 전문기관에 주택가격과 관련된 예측이 나오고 있는데 이는 월가에서 증시보다는 주택가격에 관심이 높다는 것을 단적으로 보여준다. 한국은 많이 고민한다. 대선 주자일수록 주택가격을 안정시키기 위해 많이 이야기하고 국토해양부나 관련 기관에서도 계속해서 정책을 발표한다.

왜 미국의 주택시장이 빨리 회복될까. 그것은 정부가 우선순위를 잘 설정하기 때문이다. 우리나라도 정책적인 여지가 상당히 적고 부동산 가격을 상승시킬 때 여지가 상당히 적다. 그러면 적은 비용을 들여 효과가 늘어나려면 우선순위를 잘 정해야 한다. 미국의 주택 관련 정책에서는 우선순위를 잘 둔 것이 가장 그렇다. 우선순위를 잘 둔다면 정책이 제대로 나오는 것이다.

정책 입장에서는 어떤 쪽일까. 역시 규제를 풀었던 것이 가장 중요하다. 규제를 국민들이 느끼게끔 획기적으로, 확실하게 풀었다는 것이다. 그리고 우리나라 부동산시장도 우리나라 내부적으로만 하는 것보다는 이제는 글로벌화 되었기 때문에 외국 자본의 부동산과 연계시키는 정책도 우리 입장에서 미국의 정책을 볼 때는 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 많은 시사점을 준다.

정책을 펴는 사람이 제대로 주택경기를 회복시키기 위한 적극적인 의지를 가지고 있는지 여부가 국민에게는 중요하다. 미국의 오바마 정부에서는 주택시장을 회복시킬 때 정말로 고민한 흔적이 남고 국민의 입장에서 주택가격을 살리겠다는 의지가 강하게 비쳤다는 의미다. 이것이 심리를 개선시키면서 결과적으로 미국의 주택시장에 선순환 효과가 되고 글로벌 재테크에서 지금은 주식보다 주택가격이 최대 화두가 될 만큼 떠오르는 상황이다.

무엇보다도 의지가 중요하다. 우리나라의 정책당국도 주택 관련 발표를 할 때 확실하게 의지를 표명하는 것이 좋다. 그래야 우선순위가 나오고 정책도 제대로 나온다.