<마켓포커스 2부 - 이슈진단>
하나대투증권 김두언 > 지난 1985년 이후 미국 부동산시장의 순환 사이클을 살펴보면 1990년대 3번 있었고 지난 2001년부터 2005년 6월까지 총 4번의 상승기가 도래했다. 과거 상승의 초입 시기와 비교하더라도 현재 부동산 선행지표라고 할 수 있는 주택허가건수와 NAHB 주택시장지수의 상승세가 더욱 가파르다.
또한 본격적인 회복국면으로의 진입에 대한 근거는 수요와 공급뿐만 아니라 지난 2008년 위기 이후 구조적 결함으로 나타나고 있는 부동산 관련 금융 등 세 가지 측면에서의 개선세가 뚜렷하기 때문이다.
즉 이자상환부담이 줄고 가격조정이 마무리되면서 수요증대가 예상되는 가운데 주택담보대출과 연계되어 언제든 시장의 매물로 출현할 수 있는 그림자재고가 눈에 띄게 줄어들며 재고처분기간이 지난 위기 이전 수준으로 회귀하였다. 이처럼 수요와 공급 측면에서의 개선세가 뚜렷하다.
또한 지금과 같은 저금리 기조가 2013년 말까지 이어질 것으로 명시된 가운데 모기지 대출금리의 하락과 주택구입력 뿐만 아니라 리파이낸싱 모기지 신청건수가 증가하는 등 금융 부문의 개선세 역시 뚜렷해 보인다. 따라서 이 세 가지 측면을 모두 고려했을 때 현재 미국 부동산시장은 본격적인 회복 국면에 진입했다고 평가할 수 있다.
바야흐로 부동산시장의 회복은 직접적인 고용증가와 더불어 정의 자산 효과를 통한 소득의 증대를 가져오고 이는 결국 소비증가와 함께 내수경기의 회복으로 귀결된다. 따라서 지난 14일 전월 대비 0.8포인트 증가하며 상반기의 부진을 탈피한 소매판매를 기점으로 미국경제의 3분의 2를 담당하는 소비의 증대가 예상된다.
주택 관련 지표 외에도 이번 주에는 소매판매, 산업생산, 소비자물가 등 미국 경제지표의 흐름이 전반적으로 괜찮아 보인다. 무엇보다 소비의 개선과 인플레 압력이 낮아진 것은 미국경기에 대한 기대감을 갖게 하는 부분이다. 무엇보다 자동차와 자동차 부품 등 내구재 생산의 증가가 산업생산의 개선을 이끌었다는 점이 고무적이다.
시장은 경기부양, 즉 QE3에 대한 맹목적인 유동성의 향연에 빠져 있는 것이 아닐까 생각할 정도로 시장의 기대감은 상당하다. 부동산시장이 회복국면에 진입한 것으로 판단되고 소비지표의 개선이 나타나고 있어 과연 QE3와 같은 경기부양의 필요성에 대한 의구심도 생긴다.
여전히 유로존의 리스크가 상존하고 있고 미국의 하반기 선거라는 정치적 이벤트와 맞물린 재정절벽 리스크를 감안할 때 QE3의 시행 가능성은 높다고 본다. 하지만 올해 말로 연장된 오퍼레이션 트위스트가 마감된 이후에나 실현 가능성이 있다고 판단한다.
하반기 미국경제의 비관적인 시각은 물론 여전하다. 부동산시장의 회복국면 진입에 따른 소비의 증대가 이러한 미국경제에 방어적 역할이 가능할 것으로 판단한다. 다만 한 단계 눈높이가 낮아진 고용, 재정 리스크를 감안할 경우 과거 회복국면과 같은 가파른 상승세보다는 다소 완화된 회복세를 보일 것으로 판단한다.
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