<앵커>
8.29대책에도 불구하고 수도권 집값이 여전히 하락세를 보이고 있습니다. 하지만 전세값 상승세가 심상치 않은데다 지방과 서울 강남권을 중심으로 급매물이 소진되고 경매시장도 살아나는 모습을 보이고 있어 향후 집값 전망에 대해서도 조심스럽게 바닥론이 대두되고 있습니다.
오늘 이 시간에는 집값 바닥이 과연 언제인지 살펴보는 시간 마련했습니다.
도움말씀 위해 유은길 부동산팀 기자 나와있습니다.
<질문1>
최근 집값 전망에 대해서는 비관론과 낙관론이 상당히 엇갈리고 있는 느낌입니다. 먼저 집값에 대한 부정적인 전망에 대해서 살펴보죠. 최근 8.29대책에도 불구하고 집값 하향세가 유지돼, 비관적으로 보는 시각들이 있죠?
<유은길>
네, 비관론자들은 집값이 대세 하락기에 접어들었다는 주장.
한국금융연구원은 ''최근 부동산 시장 부진 원인 및 시사점'' 보고서에서 "가계부채 누적, 금리 인상 가능성, 주택보유 수익률 하락 등이 주택가격 하락의 주요 요인으로 작용하고 있다"고 밝혀.
가계신용 잔액이 지난 6월 말 754조 9000억원까지 늘어난 가운데 2인 이상 가구의 이자비용도 소득의 2.2%를 차지해 2003년 통계청 조사 이후 최고치를 기록하고 있다는 설명.
여기에 장기적으로 베이비붐 세대 은퇴와 인구 고령화 등으로 전반적인 주택 수요가 감소할 가능성이 있기 때문에 주택시장 수요에 구조적 변화가 올 수 있다는 것.
공급 측면에서도 중대형 위주의 공급이 많았던 데다 지난 2008년 이전 분양가 상한제 시행에 앞서 건설사들이 주택 공급 시기를 앞당겨 수급 괴리 현상을 부추겼다고 지적.
<질문2> 하지만 긍정적인 견해로 집값바닥이 가까워졌다는 견해도 있지요?
<유은길>
네, 삼성경제연구소는 이 보고서에 앞서 이와 반대되는 내용의 전망을 발표.
''부동산 시장, 대세 하락 가능성 점검''이라는 보고서에서 "가격조정, 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 등 요인을 점검한 결과 부동산 시장의 대세적인 하락 가능성은 낮은 것으로 보인다"는 것.
금융위기를 겪으면서 국내 부동산 시장이 선진국과 달리 큰 폭의 가격 조정을 받지 않아 추가 조정이 이뤄질 것이라는 예상이 있지만, 이미 위기 이전부터 대출규제로 부실 위험을 낮췄기 때문에 가격이 급락할 가능성은 희박하다는 주장.
또 인구가 줄고 노령화된다는 구조적인 면에 대해서도 "노후 세대도 주택 보유의 필요성을 느끼는 데다 주택 수요의 기본 단위인 가구 수는 지속적으로 늘 것이기 때문에 인구구조 변화가 부동산 수요를 위축시킬 가능성은 작다"고 밝혀.
한마디로 집값바닥이 가까워졌다는 것으로 해석할 수 있는 분석.
정부 역시 전반적으로 주택가격 급락 가능성은 극히 제한적이라는 시각을 갖고 있어.
일부 지역에서 하락 움직임이 있긴 하지만 일본이나 미국 등과는 달리 주택담보대출의 연체율이 안정적인 수준을 유지하고 있어 급락할 이유가 없다는 것.
정부도 집값바닥이 가까워진 것으로 해석하고 있는 셈.
<질문3> 그럼 현재 실물시장의 움직임이 궁금한데요. 최근 집값과 전세값 동향은 어떻습니까?
<유은길>
지난주 국민은행이 발표한 집값동향에 따르면 전주 대비 전국 아파트 매매가격은 평균 0.1% 상승한 것으로 나타남
전반적으로 거래는 부진, 그러나 지방지역의 상대적인 강
세로 전국의 아파트 매매가격은 소폭 상승.
전국 아파트 전세가격은 상승세를 지속해 전주대비 0.3% 상승.
가을 이사수요, 학군수요, 신혼부부 수요 등이
증가하고 있는 가운데, 매수를 보류하고 전세를 유지하려는 수요 등이 맞물려 전세가격 상승세 지속.
가장 많이 상승한 지역은 성남 수정구(1.2%), 부
산영도구(1.0%), 과천(0.9%), 부천 소사구 (0.8%), 부산 사상구(0.8%), 시흥(0.7%)순.
더욱이 전국 전세시장 수급상황을 표시하는 "전세물량
부족정도"가 최근 10주 연속 증가, 수급불균형 심화 우려.
<질문4> 전반적으로 지방 시장 분위기가 심상치 않은 것 같은데요, 어떻습니까?
<유은길>
일단 지방 미분양 감소세가 뚜렷.
지방 미분양은 8월말 기준으로 7만5829가구 정도로 2008년 12월에 비해 거의 절반 가까이 줄어.
매매가 역시 덩달아 상승세를 보여 부산 대구 광주 대전 등 광역시 지역을 중심으로 상승세.
지방 경매시장 역시 최근 분위기가 상당히 달아올라 낙찰가율과 경쟁률 등이 모두 오르고 있어.
<질문5> 이런 분위기가 수도권 시장으로 옮겨갈 수 있을지가 관심인데요, 어떻습니까?
<유은길>
수도권은 아직 집값상승 움직임이 뚜렷하게 나타나고 있진 않지만 강남을 중심으로 거래량이 조금씩 풀리는 조짐.
강남구와 송파구는 재건축을 중심으로 거래량이 늘어났고 일반 아파트들 중에서도 일부 지역을 중심으로 급매물이 소화.
한 예로 송파구 가락동 가락시영1차아파트는 지난 8월 3건 거래되는데 그쳤으나 9월 들어서는 16건으로 거래량이 급증.
<질문6> 보통 우리나라 집값 움직임은 강남을 중심으로 먼저 나타나고 다시 다른 지역으로 확산되는 것이 일반적이지 않습니까? 그럼 강북은 어떻습니까?
<유은길>
현재 강북은 아직 큰 움직임이 없는 것이 사실.
매수자들은 집값이 더 떨어지기를 기다리고 있지만 매도자는 더 이상 가격을 낮출 수 없다는 입장이 팽팽히 맞서고 있어.
이러다보니 전세 가격이 가파르게 오르고 있음.
따라서 다소 시차가 있겠지만 전세 수요자들중 일부가 매수세로 돌아서면서 집값 상승으로 이어질 가능성도 있다는 분석.(서울 지역 신규 분양 물량은 한계)
<질문7> 최근 집값동향을 들어봤는데요...바닥의 조짐이 보이는 것 같기는 한데 이 상황에서 다시 집값이 하락세를 계속 유지한다면 비관적인 우려가 현실이 된다는 건데, 전체적인 최근 집값 추세는 어떻습니까?
<유은길>
국민은행이 발표한 아파트 가격 변동률 그래프를 참고로 말씀드리겠습니다.
올 하반기들어 아파트 전세 및 매매값 변동률을 살펴보면, 전국 평균으로 마이너스로는 잘 가지 않고 강력한 지지선이 형성되어 있다고 볼 수 있음.
이것이 확실히 마이너스로 돌아선다면 다소 위험하겠지만 변동률 추세로 볼때는 지역적으로 차이가 있기는 하지만 전국적으로는 상승세를 나름 유지하는 셈.
특히 서울지역을 국한해서 보면, 지난해말 강남 재건축 상승세를 제외하고는 강남과 강북이 비슷하게 같이 움직이고 있고 소폭 하락세를 보이고는 있으나 추세방향은 상승쪽으로 다소 돌아선 모습을 볼 수 있음.
다만 이것이 확실히 돌아섰다고 판단하기에는 좀 시간을 두고 지켜볼 필요가 있음. 이런 서울 아파트값 변동률이 플러스로 올라선후 상승추세를 한동안 유지한다면 바닥을 찍었다는 점을 확인할 수 있는 셈.
<질문8> 자 그럼 과연 집값이 언제가 바닥이냐에 관심이 모아지고 있습니다. 시장에서는 어떻게 판단하고 있습니까?
<유은길>
바닥은 주식시장에서도 그렇지만 부동산 역시 그 시기를 지나야 확실히 알 수 있는 부분.
확실히 지나기 전에는 추정에 불과할뿐 바닥 시기를 확정할 수는 없음.
그러나 일단 부동산 전문가들 사이에서 집값바닥 시기가 점차 가까워오고 있다는 것에 대해서는 많이 언급되고 있는 것은 사실.
주택가격이 연말 바닥을 다진후 내년부터 상승세로 전환할 것이란 전망이 상당히 설득력을 얻고 있는 분위기.
실제로 최근 이뤄진 정종환 국토해양부 장관과 출입기자단과의 간담회 내용을 소개해드리겠음.
정 장관은 이 자리에서 집값바닥 논란과 관련해 긍정적인 부동산 전문가들은 올해말을. 부정적인 전문가들은 내년 상반기를 바닥으로 보고 있는데 장관인 자신은 모르겠다는 견해를 피력.
주택정책의 정부 수장이 집값바닥에 대해 특정시기를 언급하는 것이 적절하지 않아 언급을 회피한 셈.
그러나 전반적으로 전문가들은 확실히 집값바닥이 임박했다는 점에 대해서 견해가 모아지고 있는 분위기만은 확실.
따라서 집값바닥을 파악하기 위해서는 앞으로 올해말을 기점으로 지역별 전국적으로 집값동향 및 추세 등을 면밀히 검토할 필요.
<질문9>
내년 입주물량이 올해 보다 대폭 준다고 들었는데, 끝으로 입주물량에 따른 집값전망을 하면 집값바닥 분석에 도움이 될 것 같습니다.
<유은길>
연도별로 전국 아파트 입주물량을 살펴보면 2009년 28만2000가구에서 올해 29만9000가구로 상당히 많아
하지만 내년에는 이것이 18만8000가구로 줄고 2012년에는 10만9000가구로 급격히 감소할 것으로 전망.
이것은 2008년 이전 분양가상한제 회피 물량들이 올해 2, 3분기 입주가 몰렸지만 이후에는 신규 분양이 급격히 감소했기 때문.
따라서 신규 입주물량이 본격 감소하는 내년 상반기부터 주택가격이 본격적으로 회복될 가능성을 일부 전문가들이 제기.
그러나 정부에서는 현재 미분양 물량이 남아있고 미입주량도 상당히 있기 때문에 내년에 입주물량이 줄어든다 해도 전체적으로는 균형을 이루면서 집값의 급격한 상승으로는 이어지지 않을 것으로 전망.
결국 매수세. 즉 주택수요량이 어느 정도가 될 것이냐가 관건.
현재 움직이지 않고 있는 내집마련을 준비하고 있는 대기 수요. 이들의 움직임과 강도가 올해말 그리고 내년 집값향방을 결정할 것이고 결국 이것이 집값바닥을 확인해 줄 것.
<앵커>
네 지금까지 집값바닥론에 대해 자세히 살펴봤습니다. 유은길 기자께서 수고해 주셨습니다. 감사합니다.
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