우리는 일상생활에서 작은 오해 하나가 전혀 다른 결과를 가져오는 사례를 종종 볼 수 있다.
오해의 결과가 내 자산에 직접적으로 영향을 미치는 것 중의 하나가 바로 세금일 것이다. 특히 1세대1주택 비과세는 적용 여부에 따라 세금차이가 크기 때문에 세심한 주의가 요구된다.
1세대1주택 비과세란, 1세대가 주택 1채를 3년 이상 보유한 후 처분하면 세금을 내지 않는 것이다. 단, 서울, 과천 및 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시의 주택은 보유하는 동안 2년 이상 실제로 거주해야 한다.
이러한 1세대1주택 비과세 규정은 간단하지만 중요할 뿐만 아니라 적용 사례가 다양하기 때문에 예외사항도 많고 일반인들이 오해하고 있는 것 또한 적지 않다.
다음의 몇 가지 사례를 통해 1세대1주택 비과세의 오해와 진실을 가려보자.
◆ 주소지가 다른 가족이 주택을 각자 1채씩 보유하다 처분하면 모두 비과세 받을 수 있다?
◇ 주택은 가족단위로 거주하기 때문에 비과세 혜택도 세대단위로 받을 수 있다. 여기서 말하는 세대란 거주자 및 배우자와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다.
예를 들어 아버지와 아들이 각각 주택 1채씩 가지고 있는 경우 이들 부자(父子)가 각자의 생계를 책임질 만큼 소득이 있고 주소지가 다르다면 이들은 각각 1세대1주택자다.
하지만 이들이 한 사람의 소득으로 생계를 같이하고 있다면 주소지가 달라도 동일세대이기 때문에 1세대2주택자 해당된다. 지방에 있는 부모가 서울에서 대학원에 다니는 자녀의 생계를 책임지고 있는 경우가 여기에 해당된다.
한가지 재미있는 점은 부부의 경우, 주소지와 생계를 달리하더라도 법률적으로 이혼하기 전까지는 동일세대로 보기 때문에 1세대1주택 비과세를 받을 수 없다.
◆ 집이 2채면 무조건 비과세 받을 수 없다?
◇ 1세대1주택 비과세는 원칙적으로 1주택 소유자에 한하여 비과세 혜택을 주는 제도다. 그러나 부득이한 사정으로 2주택이 되는 때에도 예외를 인정해 비과세 해주고 있다. 이러한 경우 일정기한까지 주택을 처분해야 비과세 되기 때문에 주의해야 한다.
주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 처분하면 비과세 받을 수 있다.
60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합치거나 혼인으로 인해 2주택이 된 때에는 세대합가일 또는 혼인일로부터 5년 이내에 주택을 처분하면 비과세 받을 수 있다. 물론 처분하는 주택이 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 이상 실제로 거주)한 것이야 비과세 받을 수 있다.
◆ 주택과 상가가 같이 있는 건물을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 없다?
◇ 1세대1주택 비과세 대상이 되는 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 하나의 건물을 주거용과 비주거용의 다용도로 사용하는 겸용주택도 전부 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다.
다만, 주거용으로 사용하는 면적이 비주거용으로 사용하는 면적보다 작거나 같을 때에는 비주거용으로 사용하는 면적은 주택으로 보지 않기 때문에 세금을 내야 한다.
이러한 때에는 건물전체에 대해 세금을 내는 것이 아니라 양도차익 중에서 비주거용으로 사용하는 부분에 대해서 세금을 내야 한다.
그렇기 때문에 겸용주택을 신축할 때 주거용으로 사용하는 면적을 조금 크게 하면 차후의 양도소득세를 조금이라도 줄일 수 있다.
◆ 무조건 3년 이상 보유 또는 2년 이상 거주해야 비과세 받을 수 있다?
◇ 원칙적으로 3년 이상보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주)한 경우에 한해서 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 부득이한 사정으로 주택을 3년 이상 보유하지 못하고 처분하더라도 비과세 해주고 있다.
사업인정고시일 전에 취득한 주택이 공익사업에 의해 협의매수?수용 되는 경우, 해외이주법에 의한 국외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학?근무상의 형편으로 세대원 전원이 출국하는 경우에는 보유?거주기간에 제한 없이 비과세 받을 수 있다.
또한 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 세대원 전원이 다른 시?군으로 이사 하는 때에는 1년만 거주한 주택을 처분해도 비과세 된다.
◆ 지분으로 소유하고 있는 주택은 주택 수 계산할 때 제외시킨다?
◇ 주택 1채를 전부 소유하고 있지 않고 주택의 소수 지분만 가지고 있어도 주택 1채를 가지고 있는 것으로 본다. 예를 들어 집을 한 채 보유하고 있는 김씨가 친구들과 재개발 주택을 공동 투자해 주택의 20% 지분을 가지고 있다면 김씨는 1세대2주택자에 해당된다.
만약 동일 세대원이 1주택을 공동으로 소유하고 있다면 지분 전체를 1주택으로 본다. 부부가 하나의 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우 각각 주택 1채씩 가지고 있는 것으로 보지 않고 1세대가 1채의 주택을 가지고 있는 것으로 보기 때문에 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
이처럼 1세대1주택 비과세 규정은 간단하지만 잘 못 알고 있는 것들도 적지 않다. 세금 때문에 당황스러운 일을 겪지 않으려면 부동산을 처분하기 전에 전문가와 상담을 통해 오해하고 있는 부분을 바로 잡을 필요가 있다.
[표] 1세대1주택 비과세의 오해와 진실
<글. 김현식 세무사ㆍ미래에셋증권 자산운용컨설팅본부 세무컨설팅팀>
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