◇줄 잇는 매매가 인하 요구
7일 월스트리트저널(WSJ)은 올해 초 매매계약을 한 상업용 부동산을 중심으로 매수자의 가격 인하 요구가 늘고 있다고 보도했다. 지난달 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 0.25%포인트 인상과 미국 10년 만기 국채 금리 급등으로 시장금리가 크게 오른 데 따른 것이다. 올해 3분기 미국 10년 만기 금리는 0.87%포인트 올라 1994년 1분기 이후 가장 높은 분기 단위 상승폭을 기록했다.
미국에서 대규모 부동산 거래는 계약부터 매매 완료까지 통상 6~12개월이 걸린다. 그사이 금리가 크게 뛰어 매수자들이 자금 조달에 어려움을 겪었다.
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부동산 투자회사 이스텀캐피털은 약 200가구 규모 아파트 단지를 2000만달러에 매입하기로 했지만 계약금을 내기 전 대출금리가 0.6%포인트 넘게 올랐다. 창업자 맷 로즌솔은 거래를 포기할 수 있다며 매도자를 압박해 가격을 60만달러 낮췄다.
부동산 투자회사 메달리스트다이버시파이드도 지난 6월 사우스캐롤라이나주 그린빌의 소매시설을 1020만달러에 팔기로 했다. 하지만 금리가 오르자 매수자가 가격 인하를 요구했고 결국 10만달러를 깎아준 뒤에야 매도를 완료했다.
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단순히 자금 조달뿐만 아니라 국채와 비교한 상대 수익률도 부동산 매매가 인하를 요구하는 요인이다. 국채처럼 상대적으로 안전한 자산마저 금리가 상승하자 투자자는 부동산에도 더 높은 수익을 요구하고 있다. 임대료 수입이 그대로라면 매입 가격을 낮춰야 원하는 수익률을 맞출 수 있다.
금리 상승이 부동산시장 전반에 악영향을 주며 8월 말부터 지난주까지 미국 주식형 리츠지수는 8% 넘게 하락했다. 같은 기간 S&P500지수가 1%가량 상승한 것과 대비된다.
◇대출 상환 부담도 늘어
기존 부동산 소유주의 대출 상환 부담도 커졌다. 블룸버그통신에 따르면 미국 30년 고정 주택담보대출(모기지) 계약 금리는 지난주 기준 0.19%포인트 오른 연 7.49% 수준으로 집계됐다. 7주 연속 상승한 것으로, 2023년 11월 이후 최고치다. 미국의 부동산 담보대출 잔액은 상업용·다세대 주택만 해도 5조달러를 넘어섰다. 신용카드 및 자동차 대출 잔액을 합친 것보다 많다.부동산 데이터 분석 업체 트렙에 따르면 8월 상업용 부동산 담보대출을 묶어 발행한 증권(CMBS)에서 특별관리 대상 대출의 비율은 11.42%로 2013년 2월 이후 가장 높았다. 특별관리 대상은 원리금을 제때 내지 못하거나 만기에 새 대출을 구하기 어려운 대출을 의미한다.
건설 및 부동산 담보대출을 주선하기로 한 금융사가 거래를 포기하는 일도 벌어지고 있다. 노스캐롤라이나에서는 임대 확약률 90% 이상의 판매센터에 건설 대출을 제공하기로 한 은행이 시장 상황을 이유로 철수했다. 계약된 금리에 맞춰 대출을 진행할 수 없게 된 데 따른 것이다.
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이 같은 추세는 지방정부 조세 수입에도 악영향을 주기 시작한 것으로 전해졌다. 신규 개발 사업 감소로 건설 일자리와 자재 수요 역시 줄고 있다.
◇회사채 만기에 떠는 한계기업
금리 충격은 기업으로도 번지고 있다. 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 CCC등급 이하 저신용 기업의 자금 조달 비용은 이달 연 17%까지 올라 2020년 5월 이후 최고치를 기록했다. 10년 만기 국채 금리에 추가로 얹는 위험 프리미엄도 12%포인트로 2022년 이후 가장 높다. 이는 관련 회사채 발행 감소로 이어졌다. 뱅크오브아메리카(BofA)는 이달 달러화 투자등급 회사채 발행 전망을 1600억달러에서 1100억달러 규모로 약 31% 줄였다.무디스 추산에 따르면 2026~2030년 만기가 돌아오는 미국 투자등급 회사채는 역대 최대인 1조4500억달러어치다. 이 회사채 중 상당 부분은 팬데믹으로 저금리 상황이 조성된 2020년대 초반 조달된 것이다. 그만큼 기업이 체감하는 금리 상승폭은 더 클 전망이다. 기업들은 금리 부담에 투자와 사업 확장을 미룰 가능성이 있다.
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오세성 기자 sesung@hankyung.com
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