제이알글로벌리츠가 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워에서 발생하는 현금을 국내로 가져오기 위해 영국 법원에 제기한 소송에서 패소했다. 연간 2000만유로가 넘는 현지 배당 재원이 상당 기간 벨기에 대출 상환에만 투입될 예정이다. 상장 리츠를 사들인 개인투자자의 자금 회수가 한층 더 험난해졌다는 분석이 나온다.
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9일 금융투자업계에 따르면 영국 고등법원 상사법원은 전날 제이알의 벨기에 현지법인 투르데피낭스가 대주단 대리인 CBRE론서비스를 상대로 낸 소송에서 원고 측 청구를 받아들이지 않았다. 법원이 파이낸스타워를 9억2000만유로로 평가한 JLL 감정평가의 계약상 효력을 인정하면서 현지 현금을 묶어두는 ‘캐시트랩(cash trap)’도 유지됐다.이번 재판의 초점은 JLL 평가가 대출 약정상 유효한 감정평가인지 여부였다. 지난 4월 JLL 감정평가가 확정되면서 파이낸스타워의 담보인정비율(LTV)은 캐시트랩 기준인 52.5%를 넘어 61.02%로 뛰었다. 임대료 수입이 현지에 묶이면서 국내로 가져올 수 있는 현금이 사라졌다. 돈줄이 마른 제이알은 같은 달 400억원 규모 전자단기사채를 갚지 못해 회생절차를 신청했다.
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현재 회생절차 개시 전 자율구조조정지원(ARS) 프로그램을 통해 채권단과 변제 방안을 협의하고 있다. 서울회생법원이 정한 협의 기간은 오는 14일까지다.
재판부가 JLL 평가 과정에 문제가 없다고 본 것은 아니다. 평가 작업과 할인현금흐름(DCF) 검증이 미흡했고, CBRE론서비스가 JLL 선임 당시 9억5000만유로 이하의 평가를 예상했으며 일부 대주도 캐시트랩 발생을 원했다는 점을 인정했다. 다만 이런 정황만으로 JLL이 부당한 압력을 받았거나 편향된 평가를 했다고 볼 수는 없다며 계약상 효력은 인정했다.
향후 투자금 회수의 관건은 현지 금융 구조를 얼마나 빨리 바꾸는지에 달렸다는 분석이 나온다. 제이알은 기존 대출을 신규 대출로 갈아타기 위해 복수의 글로벌 금융회사와 협의하며 실사를 진행하고 있다. 벨기에 건물관리청과 파이낸스타워 장기 임대차 연장도 추진하고 있다.
제이알 관계자는 “캐시트랩을 조속히 해소하기 위해 금융회사와 조건을 협의하는 등 다양한 대비책을 마련하고 있다”고 말했다.
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금융당국은 이날 해외 부동산·리츠의 구조적 위험을 경고했다. 금융감독원은 감정가 하락만으로도 기한이익상실(EoD)이나 강제 매각이 발생할 수 있다며 후순위로 투자되는 고위험 상품은 설계 단계부터 손실 가능성을 엄격히 점검하라고 주문했다. 아울러 30일부터 해외 부동산, 리츠 등 고위험 펀드의 핵심 위험 공시를 강화하기로 했다.
민경진/최석철 기자 min@hankyung.com
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