정부가 비거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 현행 12억원으로 유지하기로 했다. 당초 이를 9억원으로 낮추려던 방안을 세제개편안 발표 29일 만에 철회한 것이다. 서울 고가주택을 중심으로 예상됐던 세금발 매물 출회 압력이 줄어들고 전세 공급 감소 우려도 일부 완화할 것이란 전망이 나온다. 다만 공정시장가액비율 조정 등 보유세 강화의 큰 틀은 그대로인 만큼 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석도 제기된다.
정부는 1일 국무회의에서 이런 내용을 담은 종합부동산세법 등 세법 개정안을 확정했다. 지난달 3일 발표한 세제개편안에서는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억원에서 9억원으로 낮추기로 했지만 국민 의견 수렴과 부처 협의 등을 거쳐 현행 수준을 유지하기로 했다.
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비거주 1주택자는 현재와 마찬가지로 공시가격에서 12억원을 제외한 금액을 기준으로 과세표준을 산출하게 된다. 비거주 부부 공동명의 1주택자의 공제액도 당초 정부안보다 높아졌다. 기존 각 4억원에서 각 6억원으로 조정돼 부부 합산 기준 12억원을 공제받는다. 반면 실거주 1주택자는 기존 개편안대로 기본공제가 12억원에서 14억원으로 확대된다. 실거주 여부에 따른 공제 차등은 유지하되 비거주 1주택자의 세 부담을 당초 계획보다 낮췄다.
정부는 세 부담 상한도 기존 수준을 유지하기로 했다. 당초 주택분과 토지분 종부세의 세 부담 상한을 전년 대비 150%에서 200%로 높일 계획이었지만 이를 철회하고 현행 150%를 적용한다.
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시장에서는 이번 수정으로 비거주 고가 1주택자의 매도 압력이 당초 예상보다 낮아질 가능성이 있다고 보고 있다. 종부세 부담 증가를 피하기 위해 주택을 매도하거나 직접 입주하려 했던 집주인들이 기존 임대 상태를 유지할 여지가 커져서다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "종부세 기본공제 원복과 세 부담 상한 150% 유지, 공동명의 비거주 1주택 공제 상향 등을 보면 강화 일변도였던 기존 개편안에서 일부 완화된 것으로 볼 수 있다"고 평가했다.
다만 그는 "세액공제 한도 신설, 거주·보유에 따른 공제율 차등 적용, 종부세율 인상, 장기거주소득공제 한도 신설 등 실제 세 부담 규모를 결정하는 핵심 요인들은 그대로 유지됐다"며 "체감되는 완화 폭은 제한적일 것"이라고 설명했다.
서울 고가 아파트 시장에선 매물 증가 속도가 둔화할 수 있다는 분석이다. 비거주 1주택자 입장에서는 당초 정부안이 시행될 경우 보유세 부담이 늘어나면서 매도 또는 실거주 전환을 검토할 유인이 커질 수 있었다. 하지만 기본공제가 12억원으로 유지되면서 세 부담을 이유로 서둘러 주택을 처분해야 할 필요성이 낮아졌다.
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함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 대출 규제와 높은 주택가격으로 매수자의 자금 여력이 제한된 상황에서 세금 때문에 급하게 처분하려는 물건이 늘었다면 강남권 시장의 가격 조정 압력으로 작용할 수 있었다"며 "이번 조치로 그 가능성이 작아졌다"고 말했다.
전세시장에도 일정 부분 영향을 미칠 수 있다. 비거주 집주인이 세 부담을 줄이기 위해 직접 입주하면 기존 세입자가 나가야 하고 해당 주택 임대 물량도 줄어들 수 있다. 기본공제가 유지되면서 이런 실거주 전환 압력이 당초보다 줄어든다.
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함 랩장은 "임대인이 세금 때문에 매도할 필요성이 줄어들면서 매매시장에는 물건이 덜 나오는 대신 기존 주택을 계속 임대해 전세 공급이 일부 유지될 수 있다"고 설명했다. 다만 "서울 전세시장은 입주물량과 전세대출 규제, 월세 전환 등 다양한 요인의 영향을 받는 만큼 이번 세제 수정만으로 전셋값이 안정되거나 매물이 크게 늘어날 것으로 보기는 어렵다"고 덧붙였다.
이번 수정안을 보유세 정책의 방향 전환으로 보기는 어렵다는 지적도 나온다. 비거주 기본공제와 세 부담 상한을 기존보다 완화한 것이 아니라 현행 수준으로 되돌린 데 그쳐서다.
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이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실거주 1주택 14억원, 비거주 12억원의 기본공제와 150%의 세 부담 상한은 완화라기보다는 종전 수준을 유지하는 것"이라며 "공정시장가액비율 등의 조정을 통해 향후 보유세를 높이는 데 걸리는 시간이 기존 세제개편안보다 길어지는 정도로 봐야 한다"고 설명했다.
이어 "보유세를 통해 다주택자와 고가주택 등에 대한 규제를 강화하겠다는 큰 틀은 그대로 유지됐다"며 "개인별로 감당 가능한 범위에서 '똘똘한 한 채'를 선호하는 현상이나 임대주택 감소 가능성 등 전반적인 시장 영향도 기존 전망과 크게 달라지지 않을 것"이라고 내다봤다.
정부는 취학이나 직장 변경·전근, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 실거주하지 못한 경우 해당 기간을 거주기간으로 인정하는 방안도 추진하고 있다. 손주 돌봄을 위해 다른 지역으로 이전하는 사례 등을 인정 사유에 추가하는 방안도 검토한다. 해당 내용은 시행령 개정 사항으로 추후 구체화할 예정이다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com