“부동산 세금은 확 줄이고 공급은 늘리겠습니다. 재건축·재개발 신속히 제대로 하겠습니다. 부동산 대출 규제 완화하겠습니다.”국민의힘 주장이 아니다. 이재명 대통령이 2022년 대선 후보 시절 내건 부동산 공약이다. 이 대통령은 “잘못된 부동산 정책을 바로잡겠다”며 세금으로 집값 잡으려다 실패한 문재인 정부와 거리를 뒀다.
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2025년 대선 후보 시절에도 “이제는 세금으로 집값 잡는 일은 하지 않겠다”고 했다. 수요 억제, 세금 부과, 소유 제한에 주력한 과거 민주당 정권과는 다른 모습을 보이겠다고 약속했다.
이재명 정부가 출범한 지 1년 넘게 흐른 지금, 실제 부동산 정책은 그때와 달라도 너무 다르다. 초강력 대출 규제가 도입돼 대출은 꽉 막혔다. 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 일부로 확대돼 수도권에선 집을 사고팔기가 힘들어졌다. 그래도 집값이 잡히지 않자 정부는 급기야 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자에 대해 보유세와 양도소득세를 대폭 올리는 8·3 세제 개편안을 내놨다.
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정부는 ‘세금으로 집값 잡기’가 아니라 ‘부동산 세금 정상화’라고 하지만 수긍하는 국민이 얼마나 될까. 사실 한국의 부동산 세금 부담은 선진국에 비해 결코 낮지 않다. 경제협력개발기구(OECD)의 ‘2026 한국 경제 보고서’를 보면 한국의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 세금 비중은 3.0%(2024년 기준)다. OECD 평균 1.6%의 약 두 배다. 전체 세수에서 부동산 세금이 차지하는 비중도 한국이 11.7%로 OECD 평균 5.1%의 두 배가 넘는다.
한국의 보유세 실효세율이 낮긴 하다. 토지+자유연구소에 따르면 민간 부동산 자산가치 대비 보유세 비중, 즉 보유세 실효세율은 2023년 0.15%로 OECD 평균 0.33%의 절반에 그친다. 하지만 거래세 비중은 높다. 한국지방세연구원이 분석한 한국의 거래세 실효세율은 2022년 0.17%로 OECD 평균 0.10%를 웃돈다.
양도세 부담도 한국이 작은 게 아니다. 서울 등 조정대상지역에서 지방세 포함 시 양도세 최고세율은 1주택 49.5%, 2주택 71.5%, 3주택 이상 82.5%다. 반면 미국은 1년 넘게 주택을 보유하면 연방정부 세금이 0~20%로 저율 과세된다. 일본은 5년 미만 39.63%, 5~10년 미만 20.315%, 10년 이상 14.21%다. 독일은 10년 이상 보유 또는 2년 이상 실거주 시 양도세가 전액 면제되고, 프랑스는 거주 주택에 양도세를 물리지 않는다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 주요 선진국에서 찾아보기 어렵다.
정부가 정말 부동산세를 정상화하는 것이 목표라면 보유세를 높이되 양도세와 거래세를 낮춰 조세 부담을 크게 늘리지 않는 게 맞다. 그렇지 않다면 노무현·문재인 정부 때처럼 징벌적 과세로 집값을 잡으려 한다는 비판을 피하기 힘들다.
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정부로선 8·3 세제 개편안처럼 선진국도 거주 주택에 세금을 우대한다고 항변할지도 모르겠다. 반만 맞는 얘기다. 캐나다 영국 프랑스 일본 등은 빈집에 보유세를 중과하는데 이는 집을 비워두지 말고 활용하라는 취지다. 집주인이 세를 놓는다면 보유세 중과는 없다. 반면 8·3 세제 개편안은 세입자를 들인 1주택자도 ‘투기’로 간주해 보유세와 양도세를 높인다.
이런 정책이 집값 안정에 도움이 될지 의문이다. 정부가 예고한 대로 2~3년 뒤부터 양도세 부담이 커지는 걸 피하기 위해 당장은 매물이 늘어날 순 있지만 강남과 한강 벨트의 ‘똘똘한 한 채’ 대신 서울 다른 지역과 수도권의 ‘덜 똘똘한 한 채’로 매수세가 옮겨붙는 풍선 효과가 나타날 수 있다.
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더 큰 문제는 집주인이 실거주하지 않으면 세금이 급증하는 만큼 전·월세 매물이 줄어들 가능성이 크다는 점이다. 시장에선 이미 그런 조짐이 보인다. 게다가 늘어난 세 부담은 집주인 혼자 지는 게 아니다. 상당 부분 세입자에게 전가된다. 정부가 지키려는 세입자가 부동산 정책의 최대 피해자가 될 수 있는 것이다. 최근 이 대통령 지지율 추락의 최대 이유로 부동산 민심 악화가 꼽히는 건 시사하는 바가 크다.
결국 해법은 세금 인상이나 수요 억제가 아니다. 제때 주택 공급을 늘리고, 재건축·재개발을 서두르고, 대출 규제를 완화해 주거 사다리를 복원하는 것이다. 이 대통령이 과거 공약한 대로 말이다.
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