이 기사는 06월 19일 15:36 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
은행과 증권사의 부동산 금융 여력이 줄면서 국내 사모대출펀드가 진입할 수 있는 시장이 연간 최대 45조원에 달할 것이란 분석이 나왔다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본 규제와 대규모 리파이낸싱 수요가 맞물리는 2026~2027년이 시장 선점의 적기가 될 것이란 전망이다.
19일 이지스자산운용 전략리서치실이 발간한 ‘사모대출시장의 성장과 부동산 대출펀드의 투자 기회’ 보고서에 따르면 국내 상업용 부동산 대출 시장에서 사모펀드 등 비은행 금융기관이 공급할 수 있는 자금 규모는 연간 약 31조~45조원으로 추산됐다. 사모대출은 은행을 거치지 않고 사모펀드 등 비은행 기관이 기업이나 실물자산에 직접 자금을 빌려주고 이자수익을 얻는 투자 방식이다.
글로벌 사모대출 시장은 지난해 3분기 기준 약 2조2000억달러 규모로 성장했다. 15년 전과 비교하면 다섯 배 이상 커졌다. 글로벌 금융위기 이후 바젤Ⅲ와 도드-프랭크법 등 규제가 강화되면서 은행이 위험자산 대출을 줄인 결과다. 연기금과 보험사가 채권을 대신할 수 있는 안정적인 수익원을 찾은 것도 시장 확대를 이끌었다.
국내에서도 비슷한 변화가 시작됐다는 게 이지스의 분석이다. 정부가 금융회사 자금을 부동산에서 첨단산업과 기업금융 등으로 유도하는 ‘생산적 금융’을 추진하는 가운데 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR), 증권사 부동산 투자 한도 등 자본 규제가 강화되고 있어서다. 반면 기존 부동산 대출의 만기와 리파이낸싱 수요는 계속 늘어나 금융시장 내 자금 공급 공백이 커지고 있다.
이지스는 기존 상업용 부동산 담보대출 가운데 중·후순위 대출 수요를 연간 10조~21조원으로 추산했다. 신규 상업용 부동산 거래에서 발생하는 대출 수요는 2조2000억~4조3000억원, 신규 PF 대출 중 상업용 부동산 몫은 약 19조5000억원으로 분석했다. 이를 합치면 사모대출펀드가 접근할 수 있는 시장은 연간 31조~45조원에 달한다.
PF 사업의 자기자본비율을 2027년부터 단계적으로 높여 2030년 20%까지 확대하는 규제도 사모대출 시장의 성장을 촉진할 전망이다. 이지스는 시행사 등이 추가로 확보해야 할 자기자본 부족분이 매년 1조3000억~3조3000억원, 2030년까지 누적 약 11조원에 이를 것으로 예상했다. 선순위 은행 대출과 시행사 자본 사이를 채우는 메자닌과 후순위 대출 수요가 커질 수 있다는 의미다.
이지스는 단기적으로 부실채권(NPL)과 특수상황 투자, 메자닌 등 은행이 취급하기 어려운 틈새시장을 공략할 필요가 있다고 제언했다. 이후 운용 실적을 쌓아 우량자산 선순위 대출로 영역을 넓히고, 장기적으로는 부동산을 넘어 데이터센터·인프라 등 뉴이코노미 자산을 담보로 한 자산기반금융(ABF)으로 사업을 확장하는 전략이다.
이지스는 “경쟁이 본격화하기 전에 우량 차주와 자산을 선점해야 한다”며 2026~2027년을 사모대출 시장 진입의 적기로 평가했다.
민경진 기자 min@hankyung.com