상가 임대차 시장에서 임대인과 임차인의 이해관계가 가장 첨예하게 대립하는 지점은 바로 ‘퇴거’, ‘권리금’, 그리고 ‘계약 갱신’에 관한 문제입니다.
특히 많은 임대인께서 “특약사항에 적어 두었으니 당연히 효력이 있겠지”라고 생각했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다.
이번 시간에는 실무에서 가장 혼동하기 쉬운 [제소전 화해조서 vs 특약사항]의 법적 우선순위와 실무적 대응 방안에 대해 알아보겠습니다.
1. 제소전 화해조서란 무엇인가: ‘판결문’을 미리 들고 시작하는 계약
먼저 용어의 개념부터 명확히 정리해 보겠습니다.
제소전 화해란 말 그대로 소송(제소)을 제기하기 전에, 임대인과 임차인이 판사 앞에서
“향후 이러한 상황이 발생하면 이렇게 처리하기로 합의했다”는 점을 공식적으로 확인받는 절차입니다.
법원은 양측의 합의 내용을 확인한 뒤 이를 ‘조서’로 남기는데, 이것이 바로 제소전 화해조서입니다.
이 조서의 가장 큰 특징은 대법원 확정판결과 동일한 효력을 가진다는 점입니다.
즉, 실제 재판을 거치지 않았음에도 이미 판결이 확정된 것과 같은 법적 지위를 부여받는 것입니다.
실무에서 임대인들이 비용과 시간을 들여 이 절차를 선택하는 이유는 분명합니다.
바로 ‘명도소송’이라는 길고 고통스러운 과정을 생략하기 위해서입니다.
일반적인 임대차 계약에서는 임차인이 임대료를 연체하거나 계약 만기 이후에도 퇴거하지 않을 경우, 임대인은 건물명도소송을 제기해야 합니다. 이 과정은 통상 6개월에서 1년 이상이 소요됩니다.
반면 제소전 화해조서가 있다면, 별도의 소송 없이 조서 정본만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다.
한마디로 시간과 비용을 획기적으로 줄여 주는 실무적 방패막이라 할 수 있습니다.
2. 분쟁의 시작: “만기 시 조건 없는 퇴거”라는 약속
건물을 매입해 신축이나 대수선을 계획하는 임대인에게 ‘명도’는 부동산 밸류업(Value-up)의 핵심 요소입니다.
이 때문에 임대차 계약 체결 시 다음과 같은 특약을 두는 경우가 많습니다.
“본 계약은 만기 시 어떠한 사유로도 연장하지 않으며, 임차인은 권리금을 포기하고 즉시 원상복구 후 퇴거한다.”
임대인은 이러한 내용을 근거로 제소전 화해조서까지 받아 두면 모든 법적 위험을 차단할 수 있는 ‘무적의 방패’를 확보했다고 생각하기 쉽습니다.
그러나 바로 이 지점에서 법리와 실무의 간극이 발생합니다.
결론부터 말씀드리면, 집행력의 측면에서는 제소전 화해조서가 일반적인 특약사항보다 우선합니다.
다만, 반드시 유의해야 할 중요한 함정이 존재합니다.
「상가건물 임대차보호법」 제15조는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정한 강행규정입니다.
따라서 임차인의 10년 계약갱신요구권을 전면적으로 배제하는 퇴거 특약은 원칙적으로 효력이 없을 가능성이 매우 높습니다.
반면 제소전 화해조서가 일단 성립되면, 그 내용이 강행법규에 위반되더라도 ‘기판력(이미 확정된 판결의 효력)’이 발생하게 됩니다.
즉, 조서가 성립된 이후에는 그 내용을 뒤집기가 매우 어렵고, 강제집행도 가능해집니다.
3. 법원의 변화: “강행법규를 위반한 화해는 성립될 수 없습니다”
그렇다면 이제는 제소전 화해조서만 받아 두면 모든 문제가 해결될까요?
결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.
과거와 달리 최근 법원의 태도는 매우 엄격해졌습니다.
현재 법원은 임차인의 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 원천적으로 박탈하는 이른바 ‘독소 조항’이 포함된 화해 신청을 쉽게 받아들이지 않습니다.
판사는 보정 명령을 통해 해당 문구의 삭제나 수정을 요구하고,
임대인이 이를 거부할 경우 화해 성립 자체를 기각하는 사례도 늘고 있습니다.
즉, 법을 정면으로 위반하는 무리한 특약은 이제 화해조서라는 문턱조차 넘기 어려운 시대가 된 것입니다.
따라서 임대인이 법적 리스크를 최소화하면서 자산 가치를 높이기 위해서는 다음과 같은 전략적 접근이 필요합니다.
(1) 구체적인 계획의 명시
단순한 퇴거 요구가 아니라, 계약 체결 당시 구체적인 공사 시기와 소요 기간을 미리 고지하고 이를 화해조서에 명확히 반영해야 합니다.
(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목 취지 준수)
(2) 상생을 통한 합의 유도
일방적인 권리 포기를 강요하기보다, 이사비 지원이나 일정 기간 임대료 감면 등 합리적인 보상 내용을 포함해야 합니다.
이러한 구조는 화해조서의 성립 가능성을 현저히 높여 줍니다.
(3) 전문가의 조력은 필수
화해조서의 문구 하나에 따라 실제 집행 가능 여부는 완전히 달라질 수 있습니다.
실무 경험이 풍부한 법률 전문가의 조력을 통해 법원의 보정 명령을 사전에 예측·대응하고, 실질적인 집행력을 확보해야 합니다.
이처럼
“특약은 당사자 간의 약속에 불과하지만, 화해조서는 국가가 공인한 판결문과 같습니다.”
다만, 법 위에 군림하는 판결문은 더 이상 쉽게 나오지 않는 시대입니다.
이제는 상생과 법리 사이의 균형을 설계하는 능력이 진정한 전문성의 기준이 됩니다.
부동산 자산 가치를 높이는 과정에서 발생하는 법적 분쟁은 수익률을 잠식하는 가장 큰 변수입니다.
사전에 법리를 정확히 이해하고 전략적인 계약 구조를 설계하는 것, 그것이 성공적인 부동산 투자의 출발점입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)디벨로퍼 & 공인중개사 & 법원경매 매수신청 대리인
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