2026년 세제 변화를 부동산 세금 4총사(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세)를 중심으로 알아보자. 정부는 지방 경제에 활력을 불어넣고 서민·취약계층의 주거 부담을 완화하기 위해 부동산 세제를 개편했다. 누군가에게는 절호의 기회가, 또 다른 누군가에게는 꼼꼼한 확인이 필요한 변화가 될 터이다.
취득세, 지방 경제 활성화를 위한 감면 확대
정부는 1년간 한시적으로 지방의 미분양 아파트(전용면적 85㎡, 취득가액 6억원 이하)를 취득할 경우 취득세의 최대 50%를 감면해주고 다주택자 취득세 중과에서도 제외해 준다. 또한 기업구조조정 부동산투자회사가 지방 준공 후 미분양 아파트를 취득할 때 적용한 중과세 제외(1~3% 세율) 조치도 1년간 연장한다.
‘세컨드홈’ 특례도 있다. 1주택자가 광역시 내 구(區) 지역을 제외한 비수도권 인구감소지역에 12억 원 이하의 주택을 추가로 구매하는 경우 최대 150만원까지 취득세가 감면된다.
생애 최초로 내 집을 마련하는 사람에게 주어지던 취득세 100% 감면 혜택도 계속된다. 특히 인구 감소지역이라면 감면 한도가 200만 원에서 300만 원으로 늘어난다. 아이를 낳거나 키우기 위해 집을 사는 경우 500만 원 한도 내에서 취득세를 100% 감면해주는 출산·양육 가구 주택 마련 지원도 연장된다.
‘출산·양육 가구 주택 마련 지원’은 2024년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 가구(미혼 부모 포함)가 출산일로부터 5년 이내에, 취득가액 12억원 이하, 1가구 1주택(주택 취득 후 3개월 이내 1가구 1주택이 되는 경우도 포함), 주택 취득 후 3개월 이내 자녀와 함께 전입 및 실거주를 시작하는 경우 적용된다. 취득 후에는 3년간 실거주하여야 하고 3년 미만 처분, 증여, 임대 시에는 감면 세금이 추징되니 유의하여야 한다.
반면 가족간 ‘꼼수 거래’에 대해서는 취득세가 강화된다. 가족끼리 시세보다 지나치게 저렴한 가격(시가와 3억 원 또는 30% 이상 차이)에 주택을 거래하는 경우, ‘증여’로 보아 4~12%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)의 높은 세율이 적용된다.
재산세, 빈집 정비 활성화 및 지방 창업 지원
빈집을 철거한 후 남은 토지에 대해서는 5년간 재산세의 50%가 감면된다. 만약 해당 토지를 주차장 등 공공 목적으로 활용할 경우, 공공 활용 기간 전체에 걸쳐 재산세 부담 완화 혜택이 적용되어 토지의 효율적 활용을 장려한다.
또한 인구감소지역 내에서 창업하거나 사업장을 신설하는 경우, 8년간 재산세 감면 혜택이 주어진다. 최초 5년간은 재산세를 전액 면제하고, 이후 3년간은 50%를 경감하여 지역 내 투자 및 일자리 창출을 지원한다.
‘세컨드홈’ 특례는 재산세에도 적용되어 재산세는 세율의 0.05%P(퍼센트포인트)가 인하되고, 세금 산출 시 기준이 되는 공정시장가액비율 인하 혜택도 주어진다.
종합부동산세, 세컨드 홈 혜택 및 건설사업자 지원
많은 1주택자가 ‘세컨드홈’을 망설였던 가장 큰 이유 중 하나는 종부세 부담이다. 인구감소지역뿐만 아니라 인구감소 관심 지역에 마련한 세컨드 홈(비수도권 공시가격 9억 원 이하)의 경우, 해당 세컨드 홈은 주택 수에서 제외되어 종부세에 있어 1주택자 혜택이 유지된다. 세컨드 홈에 대한 취득세 혜택과는 기준 가격이 다르니 유의하여야 한다.
건설경기가 어려워 비수도권에 미분양 주택이 쌓인 건설사를 위한 종부세 혜택도 있다. 종부세 중과 배제 기간이 1년 연장되었고, 천재지변과 같은 부득이한 사유로 사업이 늦어지는 주택건설사업자의 세금 추징을 면제해준다.
양도소득세, 증여 이월과세 예외 규정 신설
소득세법상 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 10년 이내에 양도할 경우, 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 이월과세 규정에 예외가 신설된다. 수증자가 자산을 양도하기 전에 증여자가 사망하는 경우에는 이월과세 규정이 적용되지 않게 되어, 수증자의 과도한 세 부담을 방지하게 된다. 신설 규정은 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.
비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 양도세 중과 배제 조치도 1년간 연장되어 2026년 12월 31일까지 취득하는 주택까지 혜택을 받을 수 있다.
2026년 부동산 세제 개편의 키워드는 ‘지방 살리기’, 그리고 ‘실수요자 중심’으로 볼 수 있다. 혜택에는 언제나 구체적인 조건이 따르기 마련이고, 일부 감면은 지자체 조례에 따라 내용이 달라질 수도 있다. 나에게 맞는 절세 전략을 찾기 위해서는 관련 조건을 꼼꼼히 확인하는 지혜가 필요하다. 미리 준비하고 현명하게 대처한다면 2026년은 분명 새로운 기회의 해가 될 것이다.
