굿모닝작전
부동산 자산은 종종 세대 갈등의 언어로 번역된다. 20·30대는 기성세대를 향해 '먼저 올라간 뒤 사다리를 걷어찼다'는 차가운 시선을 보낸다. 그러나 정작 40대는 부동산 광풍 속에서 '벼락거지'가 가장 많은 세대라는 현실을 맞이하고 있다. '영포티 세대전쟁' 부동산 편이 충돌하는 세대 간 갈등의 현주소를 보여줬다면, 이번엔 각 세대가 취해야 할 실전 전략에 대해서 알아봤다.
송승현 도시와경제 대표는 2030의 첫 집과 4050의 부동산 자산 업그레이드, 은퇴 세대의 자산 현금화까지 세대별 핵심 키워드를 분명하게 제시했다. 그는 집을 '사람의 일생'에 빗대면서, 부동산 자산의 사이즈를 키웠다가 줄여가는 과정을 거쳐야 하는 이유를 입체적으로 설명했다.
송 대표는 2030의 첫 집에 대해 "실거주 7대 투자 3"의 균형을 제시하면서도, '매도 용이성'을 늘 염두에 둬야 한다고 제언했다. 4050에게는 주택의 질을 올리는 과감한 이동을 선택하되, '자산 가격 상승 경험'이 만든 확증 편향을 경계해야 한다고 조언했다. 은퇴 세대에게는 '현금화와 트렌드'라는 두 개의 키워드를 던지며 "트렌드에 맞춰 자산을 재조정해야 한다"고 강조했다.
'부동산 사다리' 한 칸 한 칸의 간격이 벌어지면서 닿기 힘들어진 것은 사실이지만, 각자의 생애주기에 맞는 투자 전략은 꼭 필요하다는 게 송 대표의 설명이다.
다음은 송승현 도시와경제 대표와의 일문일답이다.
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▶ 각종 대출 규제로 인해, 특히 2030에게 부동산 투자 진입 장벽이 높아진 것 같다.
"2030 세대가 대출 장벽으로 내 집 마련하기가 어려워진 건 사실이다. 기존에 2030은 대출뿐 아니라 '전세'를 활용해서도 집을 샀다. 이제는 대출로도 집을 못 사고, 전세금을 활용하는 '갭투자'도 어려워졌다. 6·27 대책으로 대출 규제가 들어왔는데, 대출 비중이 적다는 것은 결국 내 집 마련하는 데 있어 닿을 수 있는 주택의 종류나 양, 유형의 폭이 좁아졌다는 것이다. 여기에 10·15 대책으로 전세를 활용해 집도 못 사게 됐다. 모든 벽이 막혔다고 보는 게 맞다. 또 청약의 경우 가점 커트라인이 상당히 높아졌다. 이런 상황에서 20·30세대가 들어갈 수 있는 곳은 대출을 활용할 수 있는 주택들이다. 즉 가격이 저렴하거나 면적이 좀 좁거나 이런 곳이다. 정부가 내놓은 공급 대책은 방향성만 제시했고, 실질적으로 공급이 일어나지 않다 보니 20·30세대는 연령대 중에서는 가장 내 집 마련이 어려워진 세대로 보인다."
▶ 2030이 부동산 투자에 나선다면, 대부분은 '첫 집'을 사게 될 텐데, 첫 집 마련을 할 때 투자와 실거주 주 어느 쪽에 무게를 둬야 할까?
"실거주 7대 투자 3 이렇게 봐야 할 것 같다. 거주를 얼마나 연속적으로 할 수 있냐, 그 기간 산정을 잘할 필요가 있다. 예전처럼 갈아타기 하는 게 점점 어려워진 상황이기 때문이다. 그다음에는 얼마나 쉽게 매도할 수 있냐도 판단해야 한다. 나중에 소위 '주거 상급지'라든지 주거 면적을 넓혀 이동하려면 이 부분들을 잘 선택해야 한다. 결국 너무 '투자'로 가게 되면 주거 만족도가 떨어지고, 실거주에 너무 힘을 주다 보면 향후에 조금 더 좋은 지역으로 들어오기는 좀 어렵게 된다. 이런 비중을 보면, 밸런스는 7대 3 정도로 보는 게 좋겠다."
▶ 최근에는 20·30세대가 부동산 외에 주식이나 코인 등 다른 자산 투자를 적극적으로 하는 경향도 나타나고 있다. 이들에게 '부동산 투자'는 꼭 필요한가?
"저는 필요하다고 본다. 여러 투자 방법들이 있지만, 다른 투자는 없어도 생활이 가능하다. '의식주 중에 주가 주식은 아니다'는 말도 하지 않나. 부동산 투자는 정말 중요한 요인이라고 본다. 다만, 순위가 부동산이 제일 먼저인가는 다른 문제다. 자금 여력이 있는 사람은 부동산을 매입하고 남는 돈으로 다른 투자 운영을 할 수 있지만, 자금 여력이 없으면 부동산 투자가 어렵다. 그럼 주식이든 코인이든 다른 금융상품 투자부터 할 수 있다. 그러나 마지막은 부동산 투자가 돼야 한다. 처음은 아니더라도 종착지로는 부동산 자산을 갖는 게 중요하다."
▶ 2030 무주택의 경우, 지금 시장에서 '기다리는 전략'도 합리적 선택이 될 수 있을까?
"기다리는 것도 전략은 된다. 조건에 따라 다른데, 본인 생애 주기에 맞춰 움직일 필요가 있다. 같은 20대나 30대라고 해도, 20대에 결혼하는 분도 있고, 30대 말에도 싱글인 분이 있다. 본인이 주거 면적을 넓혀야 하는 생애 주기이고 상황이라면, 당연히 주택을 마련하고 주거 안정을 꾀해야 한다. 가족 구성원이 갖춰진 분들은 경험적으로 내 집 마련을 하는 게 훨씬 유리하다. 만약 주택 마련 이후 학군지에 진입한다면, 이런 곳은 다른 지역보다 물량이나 전월세가 다른 지역보다 드라마틱하게 변하는 곳이기 때문에 가격이 조금 비싸더라도 여러 기회비용을 고려하면 내 집 마련하는 게 더 유리하다고 판단된다.
하지만 아직 미혼이거나 결혼을 준비하는 분들은 향후 공급 일정이나 청약 등도 고려해야 한다. 전·월세 거주를 하면서 투자에 집중한 매입을 하는 전략도 괜찮다고 본다."
▶ 40대와 50대는 생애 주기에서 소득이 가장 많은 구간을 지나고 있다. 자산 증식에서 가장 유리한 세대로 꼽힌다. 40대와 50대는 어떤 전략을 취해야 할까?
"4050은 주택의 질을 올리는 게 중요하다고 본다. 가격 상승에 대한 기대감이 있는 곳으로 가거나, 신축으로 옮기거나, 면적을 넓히거나 하는 식의 질적인 주택의 업그레이드가 필요하다. 자산 여력이 있는 이 시기에 크게 변화해야 한다. 20대에 거주와 투자 비중이 7대 3이었다면, 이때부터는 투자 비용을 좀 더 올리는 쪽이 좋지 않겠나. 최소 5대 5에서, 과감하게 투자한다면 3 대 7 정도 비중으로 가는 게 좋다. 재건축을 노릴 수 있는 아파트를 선택한다든가, 강남권이나 마용성 지역 안에는 들어갈 수 있도록 노력해야 하는 세대다. 한 번 정도는 주택 이동이 필요한 생애 주기가 아닌가 싶다."
▶ 40대와 50대는 2030과 비교해 부동산 거래 경험이 쌓인 데다, 소득도 빠르게 늘어나는 시기다. 이 세대가 흔히 저지르는 판단의 오류가 있다면 무엇일까?
"4050 세대들은 주택값이 오르는 경험을 많이 했다. 주택값이 오르다 보니 '부동산은 영원히 오를 것'이라고 판단하는 분들이 많다. 소위 말하는 확증 편향적인 판단을 하고 매입하시는 경우가 많다. '결국은 오른다'는 생각들이다. 하지만 최근 2~3년 전만 하더라도 금리가 급격하게 올라가면서 가격이 실거래가 지수로 20% 이상 하락한 경험을 했다. 자산 여력이 많이 있다고 하더라도 확증 편향적인 선택을 하는 건 주의를 할 필요가 있다. 앞서 말씀드린 것처럼, 비중이 투자 100, 실거주 100 이런 것보다는 거주와 투자 사이에 밸런스가 필요하다. 또 대출받았을 때도 견딜 수 있는 체력, 즉 자금적 여력이 있느냐를 같이 봐야 한다. 예전처럼 무조건적인 '풀베팅'하는 투자는 좋지 않다."
▶ '실거주 1주택'을 가진 4050의 경우, 추가 투자도 유효한 전략일까?
"선별적으로는 그래도 유효한 전략이다. 다만 최근 들어 주택을 여러 채 보유하고 있는 경우 보유에 대한 세금이 높아졌다. 그러니까 수익률이 떨어졌다고 보는 게 현실적이다. 그럼 결국 주택만 바라보지 말고 주택 외 상품을 볼 필요가 있다. '비아파트' 상품도 괜찮다. 오피스텔이나 빌라 같은 상품들이 있다. 오피스텔의 경우 최근 들어 과거처럼 원룸형 오피스텔보다 주거 상품에 준하는 오피스텔이 선호되니, 이를 선택하는 게 좋을 것 같다. 빌라의 경우에는 공시 가격이 낮고, 매입할 때 세금적인 혜택들이 있다. 다만 막연한 빌라가 아니라, 재개발을 통해 아파트가 될 수 있는 곳을 선택하는 게 좋다. 내가 지금 사는 게 빌라가 아니라 아파트다는 생각하면서, '입주권'을 사는 개념으로 접근할 필요가 있다. 단순히 월세를 받을 수 있는 빌라는 시장에서 유효한 투자 전략은 아닌 것 같다."
▶ 4050의 경우, 2건 이상 주택을 소유한 다주택자 비중도 어느 연령보다 높다. 다주택자들에게 가장 필요한 조언이 있다면?
"지금까지 매각이 안 된다면, 이분들은 출구 전략을 세워야 한다. 소위 말하는 '좀비 부동산'은 버릴 필요가 있다. 현재 부동산 시장은 과거처럼 펼쳐 놓는 시장이 아니라, (자산을) 응집하고 압축해 거래가 일어나는 시장이다. 경쟁력이 떨어지는 부동산은 과감하게 매각할 필요가 있다. 정리 시점은, 결국 보유세가 추가로 인상되기 전이 좋겠다. 거래세는 낮추고 보유세를 올리는 방향성 자체엔 누구나 다 공감을 하기 때문에, 보유세 인상은 시점의 문제일 뿐이다.
좋은 주택을 여러 채 가진 분들의 경우도 있겠다. 그런데 양질의 주택을 두 채 가진 것은 유지하는 게 굉장히 부담스럽게 작용한다. 현실적으로 봤을 때 매각을 통해 현금을 확보하고, 양질의 수익형 상품을 매입할 수 있다. 또는 결국은 부자들이 선택하는 '증여'의 방법으로 자녀에게 증여하는 전략을 취하는 게 좋지 않겠나 판단한다."
▶ 은퇴를 앞둔 세대의 경우, 부동산을 '현금흐름 자산'으로 바꿔야 하는데?
"당연히 현금흐름으로 바꿔야 한다. 현금 흐름을 갖기 위해서는 본인 (실거주) 면적을 좀 줄일 필요가 있다. 이 세대들은 대형 평수를 많이 갖고 있는데, 전용 84나 전용 59로 옮기면서 현금 유동성을 키워야 한다. 그리고 안정적인 지역들로 가셔야 한다. 자산 여력이 있다면 강남권이나 한강 벨트로 들어가면 좋고, 그렇지 않다면 신축 상품으로 선택하는 게 좋다. 현실적으로는 자가를 매각하고 본인들은 전세 거주를 하고, 나머지는 현금 흐름이 돌 수 있는 신축급의 소형 아파트를 선택하는 게 좋지 않겠나. 당장은 (거주) 면적이 줄어들어서 불편할 수 있겠지만, 안정적인 자산을 위한다면... 두 가지 다 쥐고 살 수는 없는 세상이라 선택을 하셔야 한다."
▶ 은퇴 세대의 경우 수익 극대화보다 리스크 관리가 더 중요해질 것 같다. 지금 시점에서 60대 이상의 부동산 투자 핵심 키워드는 무엇일까?
"현금화와 트렌드다. 이 세대는 내 집을 거주로만 생각해 자산 가치가 얼마나 있는지에 대해 추상적으로 생각할 수 있다. 내 집이 얼마나 가치가 있고, 얼마만큼 현금화할 수 있는 것인지에 대한 명확한 객관화가 안 되어 있다. 그래서 '현금화' 부분에 대해 생각해 봐야 한다.
또 장기간 거주하면서 주거 시장에 대한 트렌드를 이해 못 하는 경우도 많다. 예를 들어 최근에는 집은 새것이어야 하고, 커뮤니티가 잘 갖춰져 있어야 하고, 면적은 축소되는 상황이다. 그런데 과거 생각에 머물러 있어서 트렌드 변화를 체감 못하고 계신다. 변화하는 주택 시장 트렌드에 대한 이해가 필요하다.
결국 투자를 하려면 현금화와 트렌드 변화에 대해 인지해야 한다. 더 빠른 변화가 생기기 전에 트렌드에 맞춰 본인의 자산을 재조정하는 선택을 해야 한다."
▶ 과거와 비교해보면 부동산이 '계층 이동이 가능한 시장'이라는 인식이 흔들리고 있는 것 같다. '사다리가 끊어졌다'는 일각 평가에 대해 어떻게 생각하나?
"현실적으로 보면 사다리가 완전히 끊기지는 않았지만, 끊긴 것이나 다름없다. 부동산이 비싸졌기 때문에 사기까지 시간이 많이 필요한데, 그나마 그 시간을 줄일 수 있게 해주는 대출이 안 된다. 또 전세를 통해 미리 선점할 수도 없다. 대출을 활용한 사다리는 손에서 더 멀어졌고, 투자를 활용한 사다리는 아예 치워버린 것이다. 결국 사다리가 있긴 하지만, 사다리 한 칸 한 칸의 폭은 넓어졌다고 봐야 한다. (다음 칸에) 손이 닿는 사람은 사다리로 올라갈 수 있지만, 안 닿는 사람을 못 올라간다. 손이 닿으려면 자금적 여력이 있어야 한다."
▶ 최근 세대 갈등 프레임의 중요한 이슈 중 하나가 부동산이다. 실제 시장에서 세대 간 이해관계가 충돌하는 측면이 있는가. 아니면 과장된 측면이 있나?
"너무 과장된 프레임이라고 본다. 다만 청약제도 같은 것은 갈등을 조장하는 것으로 보인다. 청약 제도가 너무 바뀐다. 때로는 청년을 위한 청약 제도를 했다, 때로는 오랫동안 무주택인 40·50세대를 위한다고 한다. 청약 제도가 중구난방이고, 수십번씩 변화한다. 이런 제도 때문에 갈등이 생긴다. 청년들은 '내 집 마련 언제 하냐', 40·50세대는 '나는 지금 20년 동안 청약하려고 집도 안 사고 버텼다'고 불만이다. 정책이 일관성을 잃으면서 이런 갈등을 유발하는 거다. 예측 불가능한 정책이 갈등을 키웠다고 보는 게 맞을 것 같다."
이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com
