이 기사는 12월 04일 10:00 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
금융감독원이 해외 부동산펀드와 관련해 실사점검보고서를 의무화하고 투자위험 표준안를 마련하는 등 투자자 보호 장치를 대폭 강화하기로 했다. 일부 해외 부동산펀드가 전액 손실을 내는 사태가 이어지면서, 핵심 위험을 충분히 검증하지 않았다는 비판이 확산된 데 따른 후속 조치다.
금융감독원은 4일 서울 여의도 본원에서 해외 부동산펀드를 주로 취급하는 자산운용사 대표들과 간담회를 열고 최근 실시한 설계·제조 단계 내부통제 실태 점검 결과를 공유했다.
서재완 금감원 부원장보와 해외 부동산펀드를 주로 취급하는 6개 운용사 대표이사 및 금융투자협회 담당 본부장이 참석했다.
서 부원장보는 “최근 실시한 실태점검 결과 운영상 미비점을 다수 확인했다”며 “수탁자 책임과 신뢰 회복이 중요한 시점에서 모범규준을 지키는 시늉만 하는 행태는 결코 용납할 수 없다”고 말했다.
현지 자산관리업체 선정 기준이 모호하고, 금리나 공실률 같은 주요 위험 변수에 대해 합리적 근거 없이 낙관적으로 판단하는 관행이 여전한 것으로 드러났다. 실사보고서가 시장 개황 소개에 그치는 등 핵심 위험을 구체적으로 분석한 자료가 부족했고, 시나리오 분석도 주요 변수의 변동 폭을 지나치게 좁게 설정해 사실상 형식적으로만 수행한 사례가 적지 않았다.
모범규준 도입 이후 문서화나 절차상 요건을 일부 갖추는 등 형식적 측면에서 개선됐지만, 실제 운용 과정에서 위험요인을 걸러내고 투자자에게 충실히 전달하는 기능은 충분히 작동하지 않았다는 평가다.
금감원은 개선방안을 제시했다. 먼저 펀드신고서에 ‘실사점검 보고서(가칭)’ 첨부를 의무화한다. 현지 실사 내용, 자체 심사 결과, 준법감시·리스크관리 부서의 독립 의견 등을 모두 문서화해 신고서에 붙이도록 했다.
대표이사와 준법감시인, 위험관리책임자의 직접 서명을 받도록 하는 방식으로 책임성과 조직 내 자율 통제를 강화하겠다는 취지다.
해외 부동산펀드 특유의 복잡한 위험 구조를 일반 투자자도 직관적으로 이해할 수 있도록 ‘핵심 투자위험 표준안’도 새로 만든다.
자금차입, 임대 공실, 현금흐름 제한(Cash Trap), 강제매각(EoD) 같은 위험 요인을 한데 묶어 기재하도록 한다. 부동산 가치 하락 폭에 따라 위험이 어떤 방식으로 현실화되는지 서술하도록 표준 체계를 마련한다.
투자 단계에서 감수해야 할 최대 손실 규모를 시각적으로 확인할 수 있도록 시나리오 분석 결과 기재도 의무화된다. 부동산 가치 변동과 펀드 손익 관계를 그래프로 제시해 주가연계증권(ELS)처럼 손실 가능 구간을 명확하게 보여주는 방식이다.
심사 단계에서도 규제가 강화된다. 금감원은 해외 부동산펀드에 대해 복수 심사담당자 지정과 전결권 상향을 골자로 한 ‘해외 부동산펀드 집중심사제’를 가동한다. 시장에서 복잡성과 불확실성이 높은 해외 자산을 다루는 만큼 기존보다 더 촘촘한 심사가 불가피하다는 판단이다.
금감원은 업계 의견을 추가로 반영해 개선안을 확정하는 대로 조속히 시행한다는 계획이다. 앞으로 운용사와 판매사 간 역할 구분과 책임 범위도 명확히 정의해 투자위험이 누락 없이 전달되도록 제도 정비에 나설 예정이다.
최석철 기자 dolsoi@hankyung.com