김은진"대출 규제 강화…주택수·자산 고려한 맞춤 전략 짜야"

“대출 규제가 강력해진 만큼 주택 수와 부부 자산 등을 고려한 세밀한 전략이 필요합니다.”

김은진 레오비전 대표(사진)는 12일 “소득이 낮은 배우자가 주택담보대출을 받고, 이후 소득이 높은 배우자가 신용대출을 받는 식으로 한 집에서 받는 전체 대출금을 늘릴 수 있다”며 이같이 말했다. 경매로 부동산 투자를 시작한 김 대표는 대출의 중요성을 깨닫고 2012년부터 대출 전문가로 활동하고 있다.

그는 올해 하반기 주택담보대출 시장이 위축될 것이라고 했다. ‘6·27 대출 규제’로 총량이 줄어 은행이 대출에 보수적으로 접근하고 있어서다. 그런 만큼 대출을 잘 받는 게 ‘내 집 마련’의 핵심이라고 설명했다. 김 대표는 “은행별로 아파트 1층의 담보 기준가를 시세의 하위 평균가로 보거나 중간 평균가로 보는 곳이 있어 대출금액이 제각각”이라며 “은행 기준과 차주의 특성을 잘 파악해야 낮은 금리로 더 많은 대출을 받을 수 있다”고 조언했다.

6·27 대출 규제로 1주택자가 대출받아 주택을 구매하려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 한다. 김 대표는 “지금은 집을 사는 것보다 파는 게 어려운 시장”이라며 “매도 타이밍을 놓쳐 약정 위반자가 되지 않으려면 내 집을 먼저 팔고, 다음 집을 사는 순서를 지켜야 한다”고 조언했다.

최근 정부가 발표한 ‘9·7 공급 대책’에서 규제지역 내 담보인정비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮춘 것은 서민에게 영향이 클 것으로 봤다. 그는 “10억원 이하 빌라는 대출 한도가 5억원에서 4억원으로 줄어든다”면서도 “15억원 이상 고가 주택을 사는 현금 부자에게는 제약이 되지 않을 것”이라고 전망했다.

정부의 잇따른 규제로 연말까지 주택 거래는 줄고 가격은 보합세를 이어갈 것으로 봤다. 김 대표는 “대출도 어렵고, 주택담보대출 금리가 연 4%로 높은 수준을 유지하고 있어 추격 매수는 쉽지 않다”면서도 “공급 부족 등으로 가격이 하락할 가능성도 작다”고 분석했다. 그는 “지금 시장은 사실상 모두 실수요자”라며 “가격이 내려가면 팔기보다는 그냥 거주를 택하기 때문에 가격 방어가 된다”고 했다.

전세의 월세화도 가속화할 것으로 봤다. 이번 공급 대책으로 1주택자의 전세대출이 최대 3억원에서 2억원으로 줄어들었기 때문이다. 그는 “전세대출이 막히면 목돈이 부족한 세입자는 월세로 전환할 수밖에 없다”며 “추가로 대출 금리 인상, 보증심사 강화 등이 이어질 가능성도 있다”고 내다봤다.

김 대표는 오는 30일부터 이틀간 서울 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘집코노미 콘서트 2025’ 둘째 날 박지민 월용청약연구소 대표와 내 집 마련 전략에 관해 토론을 펼칠 예정이다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com