핌코 부사장 "美·유럽 상업용 부동산, 역사적 저점서 투자할 기회"

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세계 최대 채권운용사 핌코(PIMCO)의 로만 코건 부사장은 지난 17일 한국경제신문과의 인터뷰에서 "지금이 상업용 부동산(CRE) 대출 시장에 진입하기에 가장 좋은 시점"이라고 강조했다. 코건 부사장은 "CRE 자산 가치가 크게 조정된 상태"라며 "역사적으로 낮은 리스크로 역사적으로 높은 수익을 낼 기회"라고 설명했다.

다음은 코건 부사장과의 일문일답.

▶최근 수년간 CRE 시장에서 가장 뚜렷한 변화는

"가장 큰 변화는 금리 인상입니다. 금리 상승은 부동산 가치에 실질적인 조정을 가져왔고 이로 인해 조정된 자산 가치를 기준으로 새로운 투자가 가능해졌습니다. 지금은 리스크가 낮은 시점에서 진입할 수 있고, 금리 환경과 맞물려 높은 수익률을 기대할 수 있는 시기입니다. 시장 변동성이 우려된다면 실물 자산을 소유하는 것보다 CRE 대출 사업에 투자하는 방식이 훨씬 더 매력적입니다.

또한 글로벌 금융위기 이후 이어지고 있는 장기적인 흐름 중 하나는 은행의 지속적인 위축입니다. 규제 자본 요건 강화로 인해 은행들이 자본 부담이 적은 활동에 집중하고 있으며, 이는 미국과 유럽 모두에서 나타나는 현상입니다. 앞으로는 비은행 금융기관들이 CRE 시장에서 더 큰 역할을 하게 될 것입니다. 특히 미국 지역 중소은행들은 여전히 부동산 자산에 과도하게 노출돼 있어, 향후 부동산 자산이 비은행권으로 이동하는 흐름이 뚜렷해질 것으로 예상됩니다."

▶향후 CRE 시장에서 예상되는 변화는

"앞으로 2년 동안 미국에서 약 2조달러(약 2777조원), 유럽에서 약 4000억달러(약 555조원) 규모의 CRE 대출이 만기를 맞아 재조정(리파이낸싱)이 필요할 것으로 추정됩니다. 기존의 저금리 환경에서 대출을 제공하던 은행들이 고금리 상황에 직면하면서 더 이상 같은 역할을 수행하기 어려운 상황입니다. 이로 인해 부동산 소유주들은 전혀 다른 금리 환경에서 자금을 재조달해야 하며, 핌코 같은 대체 금융기관이 그 공백을 메우고 있습니다."

▶현재 미국과 유럽 CRE 시장에서 주목할 만한 투자 섹터는 어디인가

"우리는 구조적 성장세가 강하고, 하방 리스크 방어가 가능한 회복력 있는 분야에 투자하고자 합니다. 특히 물류 및 산업용 부동산, 데이터센터 부문에 대해 가장 확신을 갖고 있습니다. 이 외에도 리테일(소매)과 호스피탈리티(숙박) 일부 부문에서도 좋은 기회를 보고 있습니다. 오피스 부문에 대해서는 여전히 신중하게 접근하고 있으나, 점차 매력적인 투자처로의 회복 조짐이 보이고 있습니다. 반면 생명과학 분야는 리스크 관리 관점에서 보다 보수적으로 접근하고 있습니다."

▶유럽 CRE 시장에 대한 전망은

"유럽은 새로운 재정 지출이 지역 경제 성장의 중요한 동력이 될 것으로 보입니다. 글로벌 무역 재편 가능성이나 관세 변동성 역시 유럽에 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다. 또한 기준금리 정상화 사이클에서 유럽이 미국보다 앞서 있다는 점도 긍정적입니다. 종합적으로 보면 유럽 부동산 시장, 특히 관련 대출 부문은 앞으로도 매력적인 기회를 제공할 것이라고 판단합니다."

임다연 기자 allopen@hankyung.com