상담 문의:
“안녕하세요. 저는 꼬마빌딩 투자를 계획하고 있는 서OO입니다. 아파트 투자 경험은 여러 차례 있지만, 건물 투자는 처음이라 고민이 많습니다. 이번 기회에 꼬마빌딩을 구입해 부동산 임대업을 시작하려고 하는데요, 초보 투자자로서 반드시 주의해야 할 점이나 알아두면 유용한 팁을 알려주시면 감사하겠습니다.”
상황 분석 및 가이드
1. 부동산 전문가 선택: 투자 목적에 맞는 전문가를 선정하라
부동산 투자는 목적에 따라 접근 방식이 달라야 합니다. 만약 구입 후 시세차익을 목적으로 매각을 계획한다면, 부동산 중개인을 통해 다양한 매물을 검토하는 것이 적합합니다.
그러나 낡은 건물을 리모델링하거나 신축하여 우량 임차인을 유치하고 가치를 높이는 ‘밸류업’ 투자라면, 직접 투자를 경험하고 전체 공정을 이해하는 디벨로퍼(부동산 전문가)를 선택하는 것이 바람직합니다.
부동산 중개인은 매물 발굴과 현장 안내를 주로 담당하며, 전략적 기획과 새로운 가치 창출은 디벨로퍼의 전문 영역입니다. 중개인에게 밸류업을 기대하기보다, 해당 과정을 경험한 전문가를 활용하는 것이 중요합니다.
2. ‘벤치마킹 건물’ 선정하기
사람마다 이상형이 다르듯, 건물 투자에서도 선호 기준이 다릅니다. 투자를 시작하기 전에 자신의 목표와 선호 기준을 명확히 정해야 합니다. 예를 들어, 안정적인 운용 수익과 관리 편의성을 원한다면 대규모 주거 단지 내 ‘항아리 상권’ 건물이 적합합니다.
반면, 매입 후 단기 시세차익을 목표로 한다면 토지 가격 상승률이 높은 지역의 밸류업 가능 건물을 선택하는 것이 좋습니다. 목표에 맞는 벤치마킹 건물을 선정하는 것은 성공적인 투자의 첫걸음입니다.
3. 투자자는 ‘기본 지식과 흐름’을 알아야 한다
부동산은 재산의 큰 비중을 차지하는 투자 상품이므로, 투자자는 기본적인 지식과 흐름을 반드시 이해해야 합니다. 바쁘거나 주변 사람들의 말을 믿고 전문가에게 전적으로 의존하다가 후회하는 사례가 많습니다.
단순 중개 관점의 투자라면 중개인의 생태계와 매커니즘을 이해하며 매물의 투자 가치를 분석해야 합니다. 여러 중개인과 소통하며 정보를 비교하면 투자자로서 기본 역량을 키울 수 있습니다.
밸류업을 목표로 한다면, 디벨로퍼들과의 대화를 통해 밸류업 과정, 추가 비용, 예상 리스크 등을 학습해야 합니다. 전문성을 완벽히 갖추는 것은 어려울 수 있으나, 최소한 핵심 과정은 이해해야 성공 가능성을 높일 수 있습니다.
4. 가상 시나리오로 투자 결과를 예측하라
전문가 선정, 벤치마킹, 기본 지식 습득 후에는 가상 시나리오를 설정해 수익을 예측해야 합니다. 예를 들어, 보유 현금 20억 원으로 50억원 규모의 꼬마빌딩을 매입한다고 가정해 보세요. 이 과정에서 대출 이자, 취득세, 중개 수수료, 명도 비용, 건축 공사 비용 등 모든 예상 지출 항목을 반영해 순수익을 계산해야 합니다.
순수익을 ‘공격적’, ‘중립적’, ‘보수적’ 관점으로 나누어 분석하면 현실적인 기대치를 설정하고 리스크를 관리하는 데 유용합니다. 너무 공격적인 수익 예측에만 의존하면 장기 공실 위험이 커질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
성공적인 꼬마빌딩 투자 전략
결국, 꼬마빌딩 투자의 성공 여부는 준비 과정의 철저함과 현실적인 기대치 설정에 달려 있습니다. 자신의 선택에 책임을 지고 전문가의 도움을 적절히 활용하며 투자 목표를 명확히 한다면 안정적이고 성공적인 부동산 투자로 이어질 것입니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터
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