주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액이 천문학적으로 증가하고 있다. 그런데 임대차계약의 목적물의 상당수는 소위 말하는 ‘깡통전세주택’, 즉 임대차보증금액수가 주택시세를 넘거나 육박하면서 경매를 통해 보증금회수가 쉽지 않은 물건들이다. 이런 깡통주택은 경매를 통한 보증금회수가 원천적으로 불가능할 수 있다. 대항력 있는 임차인일 경우 경매에서 배당되지 못한 잔여보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있기 때문이다.
예를 들어 제한물권 없는 상태에서 임대차보증금 2억원으로 임대차계약이 체결됐는데 임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 갖추고 있는 상태에서 경매에 들어가게 되면 경매진행이 불가할 수 있다. 만약 여러 차례 유찰 끝에 1000만원에 낙찰되더라도 낙찰자는 임차인이 배당받지 못한 잔여보증금을 부담할 법적 의무가 있다. 이 때문에 주택시세가 보증금에 미치지 못하면 여러 차례에 걸친 유찰 끝에 결국 경매가 취소될 수밖에 없다.
그럼에도 불구하고 유독 HUG 전세금반환보험을 통해 세입자가 보증금을 받아 나간 물건의 경우에는 다음과 같은 어처구니없는 상황이 발생하고 있다.
보증금을 해결한 세입자는 더 이상 기존 임대차목적물에 머무를 이유가 없어 이사를 나가게 되는데 이 과정에서 HUG의 요청으로 임차권등기가 이뤄진다. 결국 해당 목적물은 세입자의 실제 점유 없이 대항력과 우선변제권 보존을 위한 법적 장치인 임차권등기만 등재된 상태로 경매에 나오는 경우가 대부분이다. 이들은 이런 구조를 악용하게 된다.
기존 임차인 보증금을 승계해야 하는 법적 책임 때문에 계속 유찰되는 가운데 이들은 형식적인 금액, 예를 들어 1000만원이라는 헐값에 낙찰받는다. 시세 2억원에 전세놓을 수 있는 정도의 가치가 있는 주택을 이런 금액으로 낙찰받아 월세로 임대 놓게 되면 투자한 1000만원에 비해 엄청난 수익이 가능할 수 있다. 사실상 무자본투자인 셈이다.
문제는 잔여보증금에 대한 법적책임이다. 법적책임과 별개로 실제로는 보증금을 갚지 않기 위해 낙찰자명의를 재산 없는 페이퍼컴퍼니로 해버린다. 국민세금으로 운영되는 HUG 대응은 적극적이지 못하고 지지부진할 가능성이 크지만 최악의 경우를 생각하더라도 낙찰자 상대로 보증금청구소송을 거쳐 판결받아 재경매하는 정도라 재산 없는 법인으로서는 큰 부담이 없다.
결국 보증금청구소송 하고 경매 진행해서 재낙찰되는 수년간 합법적 수익활동이 가능할 수 있다는 계산이다.
매우 부도덕하지만 그렇다고 해서 이런 행위를 형사처벌하기도 어렵다. 게다가 이들의 수익행위 자체를 막을 수 있는 방법도 없다. 현행법상 한계인 셈이다. 제도 보완이 필요할 수 있는데, 예를 들면 HUG와 같은 공적 금융회사가 대위변제할 경우 기존 임차인의 점유권이 HUG에 자동 이전되도록 임대차보호법을 개정할 필요가 있다. 점유권이 HUG에 있게 되면 보증금채권 해결 이전에 이들의 수익활동이 원천적으로 불가하기 때문이다.
참고로 현행법은 보증금채권을 양수할 경우 경매에서 임차인의 우선변제권을 승계할 수 있는 정도에 그치고 있다.
한편 일부 전문가들은 이런 유형의 문제를 다른 선량한 임차인의 피해에서 찾고 있는데 핵심에서 벗어난 피상적인 견해일 수 있다. 현재 이들의 임대차행위는 보증금액수를 극히 적게 정하고 월세 위주로 하고 있다. 이런 주택에 입주하게 되는 임차인들의 보증금손해는 거의 없고 재경매 시 월세체납하는 방식으로 보증금회수가 충분히 가능할 수 있다. 아울러 경매에 걸리는 기간을 감안하면 단기 1년 정도의 계약기간도 지켜질 가능성이 크다.
지난 수년간 천문학적인 보증금 사고에도 불구하고 제대로 뒤처리가 되지 않고 있는 현행 전세보증금 반환보증제도와 제 역할을 못하고 있는 HUG의 사업범위를 그대로 유지할 것인지 문제도 함께 고민해야 할 것이다.
최광석 로티스법률사무소 변호사
