“안녕하세요. 저는 마포구 서교동에 위치한 꼬마빌딩을 구입하려는 서OO입니다.
최근 부동산 중개인을 통해 50억원짜리 건물을 추천받았습니다. 투자 금액 대비 수익률과 입지 조건이 괜찮아 보여 일부 대출을 받아 구입을 고려하고 있습니다. 그런데 중개인이 건축물대장을 보여주며 해당 건물이 위반건축물로 등재되어 있다는 사실을 알려주었습니다. 하지만 이행강제금(과태료)은 건물주가 아닌 임차인이 부담하고 있으니 큰 문제가 없다는 설명이었습니다. 이런 상황에서 중개인의 말을 믿고 매입을 진행해도 될지 고민됩니다.”
상황 분석 및 가이드
위반건축물 매입을 고려하는 경우, 다음과 같은 리스크를 신중히 검토해야 합니다. 특히 이행강제금, 대출 가능성, 수익 구조는 중요한 판단 기준이 됩니다. 아래는 매입 결정 전 반드시 점검해야 할 주요 사항들입니다.
1. 이행강제금 발생 원인과 심각성 분석
이행강제금이 부과된 원인을 명확히 파악해야 합니다. 이는 주로 불법 구조물 설치나 임차인의 무단 확장 등 위법 행위에서 기인합니다. 위반사항이 건물의 주요 결함에 해당하는지, 아니면 경미한 수준인지 확인하여 보유 가치와 개선 방향을 판단해야 합니다.
2. 이행강제금 빈도와 금액 확인
이행강제금이 연간 몇 회 발생하며, 금액은 어느 정도인지 구체적으로 확인해야 합니다. 예상 수익률에 미칠 영향을 분석하고, 매입 후 발생할 총비용을 예측해야 합니다. 이행강제금이 과도하면 투자 수익이 크게 감소할 수 있으니 이 점을 꼼꼼히 계산해야 합니다.
3. 대출 가능성 검토
위반건축물이라는 점은 대출 실행에 장애 요인이 될 수 있습니다. 일반적으로 금융기관은 위험이 큰 자산에 대해 대출을 꺼리는 경향이 있으며, 위반건축물은 대출 불가 대상에 포함될 가능성이 높습니다. 따라서 사전에 은행 담당자와 상담하여 대출 가능 여부를 명확히 확인해야 합니다.
4. 수익 구조의 안정성 점검
수익률이 높더라도 건물의 일부 층에서만 발생하는 수익인지, 전체적으로 안정적인 수익인지 확인해야 합니다. 특정 층의 임대료가 비정상적으로 높은 경우, 위장 임차인이나 거품이 포함된 가능성도 배제할 수 없습니다. 수익의 안정성과 실제 임대료 수준을 면밀히 분석하여 투자 가치가 있는지 검토해야 합니다.
5. 임차인의 부담 지속 가능성 평가
이행강제금을 임차인이 부담하고 있다고 하더라도, 그 지속 가능성을 판단해야 합니다. 임차인이 향후에도 이 비용을 부담할 능력이 있는지, 상황 변화 시 건물주에게 부담이 전가될 가능성은 없는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
이와 같이,
위반건축물 매입 시에는 이행강제금 발생 원인과 빈도, 대출 가능성, 수익 구조의 안정성, 임차인의 부담 지속성 등을 철저히 검토해야 합니다. 각 요소를 면밀히 분석함으로써 리스크를 최소화하고, 안정적인 투자 결정을 내릴 수 있습니다.
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
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