서울 금천구 시흥1동과 노원구 상계동, 구로구 온수동 등에 있는 재개발·재건축 정비사업지 세 곳의 사업성이 크게 높아질 전망이다. 서울시가 지난 9월 고시한 2030 도시·주거환경정비기본계획에 새로 담긴 사업성 개선방안을 이들 지역에 처음 적용하면서다.
서울시는 최근 15차 도시계획위원회를 개최해 금천구 시흥1동 871일대, 노원구 상계동 154의3 일대 주택정비형 재개발사업과 구로구 온수동 대흥·성원·동진빌라 재건축 사업에 대한 정비계획 및 경관심의안을 수정 가결했다.
이번 결정의 핵심은 이들 세 지역에 2030 도시·주거환경정비기본계획에 새로 담긴 사업성 개선방안을 처음 적용했다는 점이다. 사업성 개선방안은 사업성 보정계수, 현황용적률 인정, 공공기여 비율 완화 등을 주요 골자로 한다.
사업성 보정계수는 땅값이 낮아 재건축·재개발 사업성이 낮은 곳의 주택 허용용적률 인센티브를 높여주기 위해 도입한 제도다. 땅값이 낮을수록 최대치(2.0)에 가까운 보정계수가 적용된다. 허용용적률 인센티브가 적용되면 공공주택 비중을 줄이고 분양주택 비중을 늘릴 수 있다. 지역 간 편차를 줄어들고 사업성이 높아진다.
노후한 단독·다세대 주택이 혼재돼 보행환경이 열악한 시흥1동 871 일대는 앞서 2022년 12월 2차 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 이후 신속통합기획 가이드라인을 반영해 45층 이하 16개동 2072가구 규모의 정비계획안을 마련했다.
이번 도시계획위 심의에서 이 지역에 대한 사업성 보정계수는 1.88로 산출됐다. 허용용적률 인센티브량이 20%에서 37.6%로 대폭 높아지면서 분양가구수는 773가구에서 830가구로 57가구 증가했다. 1가구당 추정분담금은 4500만원 감소할 것으로 추산된다.
사업성을 높이기 위해 이 지역 1종·2종(7층이하) 일반주거지역을 2종(7층이하)·3종 일반주거지역으로 상향했다. 종상향하면 공공기여비율을 10% 축소할 수 있기 때문이다.
상계동 154의3일대 역시 사업성보정계수가 1.96으로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 39.2%로 2배 가까이 증가했다. 당초 1216가구였던 일반분양 가구 수가 1548가구로 332가구 증가했다. 이에 따라 가구당 추정분담금도 7200만원 정도 낮아진다. 또 지역 여건을 고려해 2종 이하에서 3종 일반주거지역으로 종상향했다.
대규모 노후 저층 주거지인 이 지역은 수락산 아래 자연과 도시가 조화를 이루는 39층 이하, 26개동, 총 4591가구로 계획된 대규모 주택단지로 탈바꿈한다.
낮은 사업성과 공사비 인상 등으로 인해 10여년간 사업추진이 지지부진했던 구로구 온수동 대흥·성원·동진빌라 재건축 사업도 사업성이 크게 개선될 전망이다. 사업성 보정계수가 최대치인 2.0으로 산출되면서다.
허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 상향됐고 사회복지시설(장애인보호작업장)은 전략육성용도시설로 인정돼 상한용적률 인센티브 건축물 계수 1.0도 적용했다. 이에 따라 일반분양 가구 수가 118가구 증가한 1373가구가 된다. 조합원 1인당 1억원 가량의 추정분담금이 감소할 전망이다.
이 지역은 지난 9월 오세훈 서울특별시장과 박상우 국토교통부 장관이 현장을 방문해 “주민부담은 줄이고 신속한 정비사업 추진지원을 통해, 정비사업을 활성화하고 주택공급을 확대해 나가겠다”고 약속한 곳이다.
대상지는 상한용적률 300% 이하, 지상 45층(132m) 이하의 공동주택 15개동 1455가구 규모로 건립될 예정이다.
세 지역은 기본계획이 고시된 지난 9월 26일 이전에 정비계획안을 마련해 주민공람을 실시해 개선방안 적용 여부가 불투명했다. 서울시는 최대한 주민들에게 혜택을 주고 사업성 개선효과를 주민들이 바로 체감할 수 있도록 하기 위해 자치구와 협의해 사업성 개선방안을 바로 적용할 수 있도록 했다.
한병용 서울시 주택실장은 "주민 공람 후 법정 입안절차가 추진 중인 다른 지역에 대해서도 신속히 사업성 개선방안을 적용해 심의할 계획"이라며 "상대적으로 사업성 확보가 어려웠던 기존 구역과 신규 지역들이 정비사업 추진에 탄력을 받을 것"이라고 말했다.
은정진 기자 silver@hankyung.com
