“안녕하세요. 서초동에서 부동산 임대업을 하고 있는 원OO라고 합니다. 꼬마빌딩을 구입하려고 하는데, 해당 빌딩을 직접 사옥으로 사용할 계획이기에 현재 임차인의 명도가 반드시 필요합니다. 다행히 매도인이 잔금일 이전까지 명도를 완료해 주겠다고 했지만, 매매계약서 특약사항에 이를 어떻게 반영해야 할지 고민입니다. 이에 대해 조언을 부탁드립니다.”
상황 분석 및 가이드
의뢰인께서 직접 사옥으로 사용할 계획이 있으므로, 임차인의 명도가 완료되지 않으면 건물 인수에 상당한 차질이 발생할 수 있습니다. 따라서 매도인이 명도를 책임지겠다고 구두로 약속했더라도, 이를 명확히 매매 계약서의 특약사항에 반영하여 서면화하는 것이 매우 중요합니다. 이는 명도가 완료되지 않았을 시 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하고 매수인의 권리를 보호하는 데 필수적인 조치입니다.
아래는 매매 계약서에 포함할 수 있는 특약사항의 예시입니다. 이를 참조하여 구체적으로 수정한 후, 부동산 중개 담당 공인중개사에게 매매 계약서에 포함해 달라고 요청하시기 바랍니다.
1. 명도 완료일 명시
"매수인은 본 부동산을 사옥으로 사용할 목적으로 매매계약을 체결한다. 이에 따라 매도인은 매수인의 구입 목적을 고려하여, 매매계약 체결 후 잔금일 이전까지 임차인을 완전히 명도하고, 명도 완료된 상태의 부동산을 매수인에게 인도한다."
이 조항의 이유는 매수인의 구입 목적을 계약서에 명시함으로써 매도인의 책임을 분명히 하고, 매수인의 권리를 보호하기 위해서입니다.
2. 명도 불이행 시 책임 규정
"매도인이 잔금일 이전까지, 임차인 명도를 완료하지 않을 경우, 매도인은 매수인에게 위약금을 지급한다. 또한, 매수인은 명도 불이행 상태에 따라 매매계약을 유지할지 해제할지 선택할 수 있다."
이 조항의 이유는 임차인 명도가 완료되지 않았을 때 매도인의 책임을 분명히 하고, 매수인의 손해를 방지하며, 매수인에게 계약에 대한 유연한 선택권을 부여하기 위해서입니다.
3. 명도 조건 확인
"매수인은 잔금일에 임차인의 명도 완료 여부를 확인하며, 명도가 미완료된 경우 잔금 지급을 유예할 권리를 갖는다."
이 조항의 이유는 매수인이 잔금 지급 전 임차인 명도 상태를 확인하여, 명도 조건이 충족되지 않았을 경우 잔금 지급을 유예함으로써 매수인의 권익을 보호하기 위해서입니다.
이처럼, 의뢰인분께서 부동산을 사옥으로 직접 사용하려는 목적이라면, 임차인의 명도 조건을 명확히 설정하는 것이 필수입니다. 매도인 또는 부동산 중개인이 구두로 명도를 약속했더라도, 매매 계약서 특약사항에 명도 조건과 책임 규정을 구체적으로 명시하여 서면화하는 것이 매우 중요합니다.
한경부동산밸류업센터
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배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
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