재건축사업구역 내 토지소유자 중에 현금청산을 택하는 경우는 세 가지 경우로 구분된다.
첫째는 이른바 미동의자라고 하는 재건축사업에 처음부터 동의하지 않은 경우다. 둘째는 분양 미신청자다. 재건축사업에 처음엔 동의했는데 막상 종전자산평가액이 너무 낮게 나와 추가 분담금 부담이 과도해져 분양신청을 하지 않는 경우다. 셋째는 분양신청까지는 했으나 결국 분양계약을 포기하고 현금청산을 선택하는 분양 미계약자다.
시간의 흐름에 따라 필연적으로 조합설립 미동의자가 먼저 발생하게 되고 이후로 분양 미신청자, 분양 미계약자가 나오게 된다.
따라서 현금청산의 시기, 즉 부동산매매대금 산정의 시점도 미동의자, 분양 미신청자, 분양 미계약자 순으로 흘러간다.
그러므로 재건축 미동의자가 재건축사업장 내에서 가장 먼저 현금청산을 하게 되며 조합과 부동산 매매대금에 대하여 협의를 통해 원만하게 끝낼 수도 있겠지만 현실에서의 재건축조합은 부동산소유자에게 소유권이전등기 청구의 소, 이른바 매도 청구 소송을 제기한다.
이렇게 매도 청구를 받으면 부동산 소유자는 소유권을 이전해야만 하므로 ‘강제수용’을 당하는 것과 비슷한 상황에 부닥치게 된다.
이면을 따져보면 재건축조합에 내 부동산의 소유권을 이전해주고 그 대가로 매매대금을 받는, 즉 내 부동산을 파는 것이다. 그런데 그 부동산값을 내가 정하지를 못한다는 것이 큰 특징이다.
그렇다면 매도 청구 소송에서 누가 재건축 미동의자 부동산의 매매가격을 정할까. 바로 재판부에서 지정하는 단 한 명의 법원 감정인의 감정평가액으로 매매가격이 결정된다.
만약 일반적인 부동산 계약의 상황이었다면 매수인(재건축조합)이 마음에 들지 않는 금액을 제시하면 매도인(부동산소유자)이 거절하고 안 팔면 그만이다.
그러나 매도 청구 소송을 당하면 팔기 싫어도 팔아야 하고 금액이 마음에 들지 않아도 팔아야만 한다. 그래서 재건축 매도 청구 소송은 강제수용과 별반 차이가 없다.
매도 청구 소송에서는 한 번 감정평가액이 나오고 나면 그걸로 끝나는 경우가 대부분이다. 특별한 사정이 없으면 재감정이 진행되는 경우가 매우 드물다. 따라서 최초의 감정평가를 유리하게 받는 것이 가장 중요한 전략이 된다.
재감정이 진행된다고 해도 최초의 감정과 별반 차이가 나지 않는 경우도 많다. 이런 경우엔 오히려 최초의 감정 결과가 재감정을 통해 지지받고 견고해지는 역효과가 나게 되어 더욱 결과를 뒤집기가 어려워진다.
따라서 기회는 단 한 번이라고 생각하고 내 부동산 가격을 최대한 손해 없이 현실에 부합하게 책정받을 방법을 모색하는 것이 핵심이다.
살펴본 바와 같은 재건축 현금청산은 미동의자부터 진행되기 때문에 동일한 재건축사업구역 내에서 제1차 현금청산자가 어느 정도 수준으로 부동산 가액을 책정받았는지 여부는 제2차, 제3차 현금청산자인 분양 미신청자, 분양 미계약자에게도 지대한 영향을 미친다.
예컨대 모든 조건이 동일하다는 가정하에 종전자산평가액의 10% 수준으로 제1차 현금청산자의 부동산 가액이 책정된 상황이라면 몇 개월 후에 진행되는 제2차 현금청산자의 부동산 가액이 20~30% 급등한 상태로 책정될 가능성이 매우 희박해지게 되는 것이다.
재건축 미동의자는 필연적인 선발대로서 선제적으로 청산 금액을 잘 산정받을 수 있는 준비를 해야 한다.
또 첫 출발이 어떤가에 따라 후발주자 현금청산자의 청산금도 영향을 받게 되는 구조다 보니 분양 미신청, 분양 미계약 예정 그룹은 아직 내가 청산할 시점은 아니라고 하더라도 최선을 다해 미동의자의 청산 과정과 가격 다툼을 돕는 것이 결국 내가 잘 청산받는 길이 된다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
