세법에서는 다주택자라고 하더라도 장기간 임대를 제공하고 양도하는 주택엔 양도소득세 계산 때 혜택을 주고 있다. 임대사업자 등록 주택의 공제나 감면이라고 불리는 혜택에 대해 살펴본다.장기일반민간임대주택(등록임대주택)은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 관할 지방자치단체에 임대사업자로 등록하고, 관할 세무서에 임대사업자로 등록해 임대의무 기간까지 임대업에 제공한 주택을 의미한다. 임대의무 기간 중 변경되는 계약이 임대료 상승 제한 요건(5% 이내 상승)을 만족할 경우 양도소득에서 8년 임대하면 50%(10년 임대 70%)를 공제해준다. 양도소득에서 공제하는 것으로, 세율을 곱해 계산된 양도소득세의 공제율은 달라질 수 있다.
이와 관련한 법률이 여러 차례 개정된 만큼 그 적용을 세부 항목별로 살펴볼 필요가 있다. 먼저 공제되는 양도소득에 대해 임대 기간에 발생한 소득 부분은 공제를 반영한다. 즉 취득한 뒤 일정 기간이 지나고 나서 임대 등록을 했고, 8년 또는 10년의 임대 기간이 종료된 후 매도하면 각 시점(취득, 임대 개시, 매도 시점)의 공시가격을 확인할 수 있다.
취득 금액과 매도 금액의 차이 금액을 각 시점의 공시가격 비율로 안분해 계산한 뒤 50%(또는 70%)의 공제 대상 소득 금액과 일반 장기 보유공제 대상 소득 금액을 구분해야 한다. 이에 각각의 비율에 따라 공제를 적용해 양도소득 금액을 계산하면 된다. 임대 기간에 해당하지 않는 보유 기간에 대해서는 다주택자의 경우 보유 기간에 따라 매년 2%의 공제율을 적용받는다. 1가구 1주택자가 매도해 비과세 적용이 되는 고가주택이라면 보유 기간에 따라 매년 4%의 공제율을 적용받을 수 있다.
임대주택으로 등록해 임대료 인상 요건을 충족하면 최종 임대차 계약 시점에 따라 검토가 필요하지만, 상생 임대차 요건이 충족됐는지를 검토해야 한다. 그렇다면 보유 기간에 따른 4%의 공제를 적용할 수 있다. 다만 아파트를 대상으로 하는 등록임대주택은 현재 임대의무 기간이 종료한 뒤 말소하는 것으로 돼 있다. 임대 기간에 발생한 소득에 대해선 70%의 공제가 불가능한 것으로 해석해야 한다.
다른 조건으로는 임대 개시 시점의 공시가격을 검토해야 한다. 임대 개시 시점에 공시가격 기준 6억원을 초과하지 않으면 양도 시점에 등록 임대주택의 공시가격이 6억원 이상으로 상승하더라도 장기 보유공제를 적용받는다. 물론 임대 기간 요건은 충족해야 한다. 임대 계약을 맺은 뒤 1년 이상 지나고 5% 이내의 임대료 상승 제한 요건을 맞춰 새로운 계약을 체결하는 경우에는 장기 보유공제가 적용된다. 계약 조건은 세입자와의 협의로 진행되는 것으로 계약 갱신권의 사용 여부 등은 고려하지 않는다.
이와 비슷하지만 세부 항목이 다른 것으로는 양도소득에서 50% 또는 70%를 공제하는 것이 아니라 양도소득 세금에서 100%를 공제해 주는 항목이 있다. 이는 10년 이상 임대사업을 유지하는 경우 적용할 수 있다. 현재 8년으로 제한된 아파트에 대해서는 가능하지 않다. 또 세금에서 공제하는 것으로, 공제 세금 액수에 대해 20%에 해당하는 금액만큼은 농어촌특별세로 납부해야 한다. 결국 최종적으로는 감면 전 기준으로 80%의 세금이 공제되는 효과가 발생한다.
이런 공제(감면)는 그 효과가 꽤 크기 때문에 신고 과정에서 오류가 발생하기 쉽다. 세부 항목 검토를 위해서는 세무 대리인의 도움이 필요하다.
김성일 리겔회계법인 대표
