“안녕하세요. 서울 성동구에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.
3개월 전 부동산 중개인을 통해 보증금 2억원에 임대료 2,000만원(관리비 포함)이 나오는 건물을 70억원에 취득했습니다. 주변 시세보다 높은 임대수익이 발생하고 있었고, 총 5층 중 3개 층을 학원이 사용하고 있어서 관리하기가 편할 거라는 점이 마음에 들었습니다.
그런데, 며칠 전 3개층을 운영하는 임차인으로부터 내용증명을 받았습니다.
재계약 의사가 없으니 임차 보증금을 반환해 달라는 내용이었습니다.
분명 제가 구입할 당시 부동산 중개인을 통해 확인한 바로는 학원 임차인의 경우 총 3년 계약을 체결했고, 잔여 임차 기간도 2년이 넘는다고 했는데, 어찌 된 영문인지 모르겠습니다.
이럴 땐 어떻게 대처해야 할까요?”
상황 분석 및 가이드
먼저 의뢰인께서 문의하신 사항에 대해 몇 가지 키워드를 설정하고 방향을 찾는 것이 좋을 것으로 보입니다.
1. 건물을 매각한 매도인 또는 부동산 중개인과 학원 임차인 간의 관계는 어떻게 되는가?
실무에서는 건물을 빠르게 매각하기 위해 위장 임차인을 전입시켜 투자 수익률을 맞춘 후 처분하는 경우가 종종 있습니다.
이때 임차인은 대개 주변 시세보다 높은 임대료로 임대차 계약을 체결한 후, 건물이 매각되면 일정 시간이 지난 후 퇴거하는 수법을 사용합니다.
이러한 행위가 가능한 이유는 임대차 계약은 전 매도인과 임차인 간의 채권 관계이며, 소유권이 변경된 것은 물권의 변동이기 때문입니다.
따라서 기존 채권 계약은 소유권 변동으로 인해 무효가 될 수 있습니다.
의뢰인께선 다음 사항들을 정확히 파악할 필요가 있습니다.
(1) 매도인과 임차인 간의 실제 계약 내용: 매도인이 임차인과 맺은 계약서 및 그 내용에 대해 자세히 조사해야 합니다.
(2) 임차인의 실체 파악: 임차인이 실제로 운영 중인 학원인지 혹은 위장 임차인인지 확인해야 합니다.
(3) 부동산 중개인의 역할: 중개인이 임차인과의 관계에 대해 얼마나 알고 있었는지 혹은 어떤 역할을 했는지 확인해야 합니다.
2. 임차인의 정확한 퇴거 사유는 어떻게 되는가?
만일 위장 임차인이 아니라고 판단된다면 계약서에 명시된 임대차 기간이 3년으로 되어 있는지, 그리고 임차인이 남은 기간 동안 계약을 유지해야 하는지 확인합니다.
이 과정에서 계약서의 세부 조항을 면밀히 검토하여 임차인이 계약을 조기 종료할 수 있는 합법적인 사유가 있는지, 혹은 계약 위반이 있었는지를 파악해야 합니다. 또한, 임차인의 퇴거 사유를 명확히 하기 위해 임차인과의 직접적인 소통을 통해 퇴거의 이유와 배경을 상세히 듣고, 이를 뒷받침할 증빙 자료를 요구하여 사실 관계를 확립하는 것이 중요합니다.
3. 새로운 신규 임차인을 유치하게 될 경우 임대료 수준은 어떠한가?
새로운 임차인을 유치할 경우, 현재 시장 상황과 주변 시세를 고려하여 적절한 임대료 수준을 책정하는 것이 중요합니다. 주변 시세를 조사(임대사례비교법)하고, 비슷한 조건의 건물과 비교하여 임대료를 설정해야 합니다.
또한, 신규 임차인을 유치할 때까지 현재 임차인이 계속 사용할 수 있도록 협의하는 것이 좋습니다. 결국, 임차인이 퇴거하면 공실이 발생하고 그로 인한 피해는 의뢰인에게 돌아갈 수 있으므로, 공실 기간을 최소화하는 것이 중요합니다.
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
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