간혹 개인이 소유하고 있는 토지를 국가에서 도로, 공익 시설 등을 만들기 위해 수용하는 경우가 있습니다. 공공필요에 의해 국가가 토지 등을 수용하면 개인이 소유하고 있는 토지여도 협의나 강제취득을 통해 그 소유권을 국가에 넘겨줘야 하고, 그에 따른 일정 보상을 받게 됩니다. 이렇게 원치 않게 토지가 수용되어도 이는 부동산 양도에 해당합니다. ‘양도’란 자산을 유상으로 사실상 이전하는 행위를 말하는데, 토지 수용 역시 토지라는 자산을 국가에 이전하고 보상금이라는 유상의 대가를 받은 것이기 때문입니다. 따라서 토지가 수용된 경우 양도소득세가 부과됩니다.
그래서 공익 목적으로 원치 않게 토지가 수용된 경우, 국가에서 여러 가지 조세 혜택을 주고 있습니다. 이 글을 통해 토지가 수용된 경우 적용받을 수 있는 조세 혜택과 수용 보상금을 받은 경우 미래에 예기치 못한 세금 폭탄을 맞지 않기 위해 대비해야 할 것들에 대해 알아보겠습니다.
1. 공익사업용 토지 수용 양도소득세 감면
국가의 공익사업으로 인해 예기치 못하게 토지가 수용되고 양도소득세까지 과세하는 경우 납세자의 불만이 클 수 있습니다. 그래서 국가는 이런 경우 양도소득세를 일정 비율 감면해 주는 혜택을 주고 있습니다. 양도소득세 감면을 받기 위한 요건은 다음과 같습니다.
사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지일 것 해당 토지 등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득일 것
위 요건에 해당한다면 수용금을 현금으로 받은 경우 양도소득세의 10%를, 수용금을 채권으로 받은 경우 15%~40%를 감면받을 수 있습니다. 이 감면을 받기 위해서는 양도소득세 신고 시 공익목적으로 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여야 하니, '토지 등 수용 사실확인서'를 수령하는 것을 놓쳐서는 안 됩니다.
2. 토지수용 등으로 인한 대체취득시 취득세 감면
공익목적으로 본래 소유하던 토지를 수용당한 경우, 이전의 생활을 영위하기 위해 수용된 토지를 대체할 토지를 취득해야 하는 경우가 있습니다. 국가는 이러한 경우 대체 토지 취득에 대한 취득세를 감면해 주고 있습니다. 공익 수용된 자가 취득세를 감면받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다. 계약일 또는 사업인정고시일 이후에 대체 취득할 부동산에 대한 계약을 체결할 것 보상금을 마지막으로 받은 날 등으로부터 1년 이내(농지의 경우 2년 이내)에 부동산을 취득할 것 새로 취득한 부동산 가액이 종전의 부동산 가액 이내일 것(초과하는 경우 초과분에 대해서는 취득세 부과) 대체 취득하는 부동산이 농지인 경우와 농지가 아닌 경우 일정 지역 요건을 충족할 것
다만 위의 요건을 모두 충족하는 경우에도 골프장, 고급주택 등 취득세 중과대상 부동산을 취득하는 경우나, 사업인정고시일로부터 1년 전부터 해당 지역에 계속 주민등록 또는 사업자등록을 하지 않은 ‘부재부동산 소유자’가 부동산을 대체 취득하는 경우에는 취득세 감면 혜택을 받을 수 없음에 주의해야 합니다.
3. 수용 보상금 받은 후 주의해야 할 세금
거액의 토지 수용 보상금을 받은 경우 과세관청의 지속적인 관리가 이뤄진다는 사실을 잊어서는 안 됩니다. 따라서 보상금을 받은 후 미래에 예상치 못한 세금 폭탄을 막기 위해서는 다음에 대해 유의해야 합니다. 수용 보상금을 자녀에게 주는 경우 반드시 증여세 신고를 해야 합니다. 증여세 신고 없이 자녀에게 보상금을 통해 목돈을 증여하고, 그 돈으로 자녀가 부동산을 취득하는 경우 자금 출처를 입증할 수 없어 거액의 증여세와 가산세가 부과될 수 있습니다.
1년 내 2억원 이상, 2년 내 5억원 이상의 보상금을 받은 부모님이 돌아가신 경우, 부모님의 보상금 사용을 입증할 자료를 챙기셔야 합니다. 상속세법상 일정 금액 이상의 경우 상속인이 그 사용처를 입증하지 못하면 해당 미입증 금액을 상속재산에 포함시키기 때문입니다. 돌아가신 부모님이 토지수용 보상금 20억을 받았으나 통장에 5억만 남아있는 경우, 나머지 15억의 사용처에 대해 입증하지 못하면 15억에서 2억을 차감한 13억이 상속재산에 포함됩니다. 즉 실제로 상속받은 금액은 5억밖에 없지만 상속재산은 18억이 되는 것입니다. 따라서 토지 수용금을 받은 경우 사용처를 입증할 방법을 마련해 두어야 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세무법인 혜움 이다인 세무사
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