“안녕하세요. 저는 서울 강동구에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.
6개월 전 제 상가건물 1층 점포를 3년 계약 조건으로 임대차 계약을 체결했는데, 얼마 전 1층 임차인이 불의의 사고를 당해 안타깝게도 사망했다는 소식을 접했습니다.
고인 가족들이 장례를 잘 치렀고 사망신고를 비롯해 장례 후 수습도 잘 정리한 것 같아 다행이었습니다. 그런데, 고인이 운영하던 가게는 계속 문을 닫아 놓은 채 앞으로 어떻게 할지 알려주질 않네요.
이럴 때 임대인은 어떻게 대처하면 좋을지 조언을 구합니다.”
상황분석 및 가이드
먼저 고인이 되신 분께 깊은 애도를 표하며, 가족분들께도 위로의 말씀을 드립니다.
이렇게 임차인에게 갑작스러운 변고가 발생한 경우 어떻게 대처할 수 있을지 정리해 보겠습니다.
임차인의 사망이 임대차 계약의 자동 해지를 의미하지는 않습니다.
임대차 계약은 법적으로 사망과 무관하게 계속 효력을 가질 수 있습니다.
따라서 임차인의 상속인(ex.가족)이 계약을 승계할 수 있으며, 상속인은 임차인의 권리와 의무를 모두 이어받게 됩니다.
이런 경우 의뢰인은 상속인과 임대차 계약의 유지 여부를 협의해야 합니다.
만일 상속인이 임대차 계약의 승계를 원하지 않을 경우, 의뢰인의 입장에서는 두 가지 옵션 중 하나를 선택해야 합니다.
1. 비재무적 관점에서의 배려
상속인의 상황과 고인의 가족을 배려하고자 할 경우, 임대차계약 승계를 원하지 않는다는 의사를 명확히 표명한 상속인과 의뢰인은 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있습니다.
따라서, 임대차 계약 해지 합의서에 서명 및 날인과 함께 남아있는 보증금을 상속인에게 반환합니다. 이 과정에서 의뢰인은 계약서에 명시된 조건에 따라 정산을 진행하며, 유족들이 경제적으로 부담을 느끼지 않도록 신속하고 투명한 절차를 따릅니다.
이러한 접근은 유족에게 경제적 부담을 덜어주고, 의뢰인분의 배려를 보여줄 수 있는 방법입니다.
2. 재무적 관점에서 원칙 유지
만일 의뢰인께서 임대차 계약 관계의 원칙을 유지하고자 하신다면, 상속인이 임대차 계약 승계를 원하지 않더라도 임대차 계약은 여전히 유효합니다.
그러나 상속인이 영업할 수 있는 여건이 갖춰져 있지 않은 경우, 새로운 임차인을 찾을 때까지 계약을 유지하기로 합의할 수 있습니다.
임대차 계약이 지속되는 동안 의뢰인은 기존 계약 조건에 따라 임대료를 청구할 수 있습니다. 이와 동시에 가능한 한 이른 시일 내에 새로운 임차인을 찾아 공실을 최소화하는 것이 중요합니다. 이를 위해 의뢰인은 부동산 중개업체와 협력하여 새로운 임차인을 모집하고, 임대차 계약 조건에 맞는 적합한 임차인을 선정합니다.
이 두 가지 접근법은 각각 유족의 경제적 부담을 덜어주거나, 의뢰인의 재무적 이익을 보호할 수 있습니다. 따라서, 상황에 맞게 적절한 방법을 선택하여 원활한 임대차 관계를 유지하는 것이 좋을 것 같습니다.
한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
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