‘불임 시술자 공공주택 우선분양’을 들어보셨나요? 대한민국 최초로 청약 제도를 통해 분양했던 '반포주공 3단지(현 반포자이)'는 1977년 당시 인구급증 문제를 해결하기 위한 정부의 산아제한 정책에 따라 지금은 상상하기 힘든 영구 불임 시술자 우대 정책을 시행했습니다.
반포 아파트를 분양 받고자 '정관시술 확인증'을 구하는 진풍경이 벌어졌고, 일대 아파트에는 '고자촌', '내시촌'이라는 별명도 붙었습니다. 세월이 흘러 2024년 현재엔 정관시술 확인증이 아닌 신생아 출생증명서가 있어야 분양에 있어서 우대받을 수 있습니다. 인구구조가 바뀌니 주택 청약 제도에도 큰 변화가 나타난 것입니다.
세금 부분에서도 인구구조에 따른 변화가 감지됩니다. 올해 정부는 세컨드 홈 활성화 정책을 발표했습니다. 1주택자가 인구감소지역에 있는 주택을 한 채 더 사더라도 1주택자로 간주한다는 내용입니다. 다주택자에게 취득세·종부세·양도세 등의 부담을 가중했던 정책과는 온도 차가 느껴지는 내용입니다.
한국 사회가 빠르게 발전한 만큼 인구 구조 변화도 빠릅니다. 인구 급증을 걱정했던 때가 엊그제 같은데 전 세계 출산율 꼴찌라는 오명을 안고 초고속 고령화와 인구감소를 걱정하는 처지에 놓였습니다. 대한민국 인구는 2020년 5184만명으로 정점을 찍고 감소하기 시작했습니다.
산아제한 정책을 펼치던 1983년 합계출산율이 대체출산율(한 국가가 현재 인구 규모를 장기적으로 유지하기 위한 필요 출산율)인 2.1명을 밑돌기 시작했습니다. 2015년 이후 출산율이 더 급격하게 낮아지면서 2023년 0.72를 기록, 세계 유일한 출산율 1명 이하의 국가라는 기록을 남기게 되었습니다.
이런 대한민국의 인구구조 변화는 앞으로 더욱 가속화하고 부동산 시장에 주는 영향도 점차 커질 것으로 예상됩니다. 그렇다면 인구구조 급변은 부동산 시장에 구체적으로 어떤 영향을 줄지 살펴보겠습니다.
첫째, 부동산 시장 양극화는 이제 당연한 이야기가 될 것입니다. 2024년 4월 기준 전국 인구는 약 5100만명인데 이 중 절반 이상인 약 2600만명이 수도권에 거주하고 있습니다. 과거에는 수도권과 지방 인구가 비슷했지만, 2019년 이후로는 수도권 인구가 더 많아졌습니다.
인구감소는 지방에서 수도권으로의 인구 이동을 촉진합니다. 인구가 밀집한 만큼 일자리나 생활 인프라도 수도권에 쏠릴 전망입니다. 수도권의 경쟁력은 상대적으로 더 커질 수밖에 없고 선호 지역을 중심으로 가격 상승세는 이어질 것입니다.
다주택자에게 불리한 세금 정책을 장기적으로 유지한다면 실제 거주를 위한 실수요자 외에 투자 수요까지 수도권에 집중되면서 수도권은 주거비 부담이 높아집니다. 지방은 자산 가치 하락으로 어려움을 겪을 수 있습니다.
둘째 저출산과 고령화, 비혼 및 만혼 증가와 이혼, 별거 등 가족 해체에 따른 독신층 증가가 1인 가구 증가로 이어지고 있습니다. 2017년 28.6%였던 1인 가구는 2022년 34.5%로 비중이 크게 늘었습니다. 서울·경기·대전·세종 등 일자리가 풍부한 지역에는 30대 이하 1인 가구가, 강원도·경상도·전라도 등 지방은 60대 이상의 1인 가구 비중이 큽니다.
1인 가구는 전체 가구 대비 월세로 임차하는 비중이 월등히 높고 원룸이나 오피스텔 같은 소형 주택을 선호합니다. 또한 1인 가구가 거주하는 주택 면적은 전용 10평 이하의 원룸 같은 초소형 주택이 40%, 20평 이하의 소형 오피스텔 등이 41%를 차지하는 등 전체의 81% 이상이 20평 이하의 소형 주택에 거주하고 있습니다. 이에 따라 주택 공급이 부족한 도심의 소형 주택 월세 수요는 꾸준할 것으로 전망됩니다.
마지막으로 인구구조 변화는 소비 트렌드 변화로 이어지면서 부동산 산업에도 영향을 줄 전망입니다. 기존에는 부동산 개발을 진행할 때 주택이나 판매, 업무 시설 등을 중심으로 진행했습니다. 하지만 초고령 사회로 진입하면 실버주택이나 의료, 복지 시설 등의 수요가 늘어날 수 있습니다.
또한 과거에는 가족 단위 위주의 쇼핑이나 문화, 식음 시설이 발달했다면 1인 가구가 늘면서 쇼핑, 문화, 체험, 업무 등 다양한 기능을 한 공간에서 제공하는 복합문화공간의 인기가 높아졌습니다. 이러한 수요는 안정적인 임대료 수입으로 이어지기에 부동산 투자 양상도 그에 따라 변화할 전망입니다.
이처럼 인구구조 변화는 부동산 시장에서 다양한 변화를 가져오고 있습니다. 과거 산아제한 정책을 시행해서 1970년 100만명을 넘던 출생아 수가 1980년에는 86만명, 1990년에는 64만명으로 빠르게 줄었습니다. 2015년 이후 출산율이 한층 가파르게 줄어들면서 지난해 출생아 수는 23만명에 그쳤습니다.
최근 신생아 출산 가구를 위한 우대 정책들이 등장하고 있습니다. 이들 정책이 큰 성과를 거둬 공공주택 우선분양 특별공급에서 다자녀에 대한 우대가 빠져도 되는 날이 오길 바래 봅니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원
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