"안녕하세요. 저는 강남구 논현동에 거주하고 있는 신OO라고 합니다.
부동산 중개법인 소개로 낡은 주택을 매입했고, 이를 신축해 투자수익을 극대화하려 계획 중입니다. 그런데 공사가 진행되는 도중, 처음 예상했던 금액과 달리 추가 공사 비용이 계속 발생하고 있습니다. 시공사는 제가 추가 비용을 지불하지 않을 경우 공사를 즉각 중단하겠다고 합니다.
저는 건축에 대해 잘 알지 못하지만 건축사와 시공사가 다 알아서 해주니 걱정말라는 중개인의 얘기만 믿고 추진했던 것인데 이제 와서 되돌릴 수도 없고 난감한 처지입니다.
어찌하여 공사 시작하기 전에 시공사가 저에게 제시한 견적과 달리 계속해서 추가 비용이 발생하고 이걸 건축주에게 요구하는 건가요?"
상황분석 및 대처방안
의뢰인께서 처하신 상황에 대해 깊이 공감하며, 위로의 말씀을 먼저 드립니다.
밸류업 프로젝트를 진행하는 중, 특히 건축 분야에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하는 문제는 많은 건축주들이 흔히 겪는 어려움 중 하나입니다. 전문적 지식과 실전 경험이 부족한 건축주에게 이러한 문제는 특히 더 당혹스러울 수 있으며, 프로젝트의 투명성과 신뢰성에 대한 의문을 가지게 할 수 있으므로 이에 대해 간략히 정리해 보겠습니다.
현재까지 시공사(건설회사)에 지급한 공사금액은 얼마인가?
이 정보는 프로젝트의 초기 예산 계획에 따른 진행 상황을 파악하고 관리하는 데 매우 중요합니다. 이미 지출된 금액을 확인함으로써 남은 공사 기간 동안 재정적 여유와 추가 비용을 감당할 수 있는 능력을 평가할 수 있습니다. 또한, 계약서에 명시된 공사 범위, 조건, 금액 등과 실제 진행 상황을 비교해 보면 시공사가 계약 조건을 제대로 이행하고 있는지 여부를 확인할 수 있습니다.
이는 계약 위반 여부를 판단하는 데 있어 중요한 근거가 됩니다. 따라서 추가 비용의 요구가 정당한지를 평가하기 위해선, 현재까지의 공사 진행 상황과 지급된 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이는 요구된 추가 비용이 공사의 실제 필요성에 의한 것인지, 또는 예상치 못한 문제나 변경 사항 때문인지 분석하는 데 도움이 됩니다.
어떤 명목으로 추가 공사비용이 발생했는가?
추가 공사 비용이 발생한 구체적인 명목을 확인하는 것이 필수적입니다. 건축 시공 과정에서 시공사가 요구하는 추가 비용은 다양한 원인에서 비롯됩니다. 이는 종종 건축주나 설계자의 변경 요구, 즉 설계 변경으로 인해 발생하며, 새로운 자재, 추가된 노동력, 그리고 연장된 작업 시간 등이 비용 증가로 이어집니다.
계약 후 자재 가격의 상승도 예상된 원가를 초과하는 비용을 발생시키며, 특히 장기 프로젝트에서 이는 더욱 흔한 현상입니다. 또한, 공사 중에는 예측하지 못한 돌발 상황이 발생할 수 있으며, 지반 조건의 차이나 숨겨진 구조물의 발견으로 인해 추가 작업과 자재가 필요하게 되어 비용이 증가할 수도 있습니다.
모든 세부 사항을 착공 전에 확정하는 것은 대단히 어려운 과제이고, 예상치 못한 상황의 발생과 설계 변경의 필요성은 시공 과정을 복잡하게 만듭니다. 또한, 도급 계약이 초기 기획 설계(가설계) 도면을 기반으로 체결되는 경우가 많아 계약 내용이 부정확해질 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 건축주는 '알아서 해주세요'라는 태도를 버리고, 사용될 자재, 공사 방법, 완료 기한, 그리고 비용 등을 명확히 규정한 도급 계약서를 준비해야 합니다. 건축주는 계약서에 공사 범위와 세부 사항을 명시하고, 변경 사항 발생 시의 절차와 비용 조정 방법을 포함시켜야 합니다.
이렇게 함으로써 계약의 명확성을 보장하고, 공사 진행 중 발생할 수 있는 불확실성과 잠재적인 분쟁을 최소화할 수 있습니다.
이러한 접근 방식을 통해, 의뢰인께서는 건축 공사의 잠재적인 리스크를 최소화하고, 예상치 못한 추가 비용에 효과적으로 대응할 수 있게 됩니다. 신중한 계획과 철저한 계약서 준비는 건축 프로젝트를 성공적으로 완수하는 데 필수적인 요소입니다.
김성환 한경부동산밸류업센터 건축TF Team / 밸류업이노베이션 건축전문위원
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
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