“안녕하세요. 저는 성남시 분당구에 거주하는 이**이라고 합니다.
지난달, 저희 가족의 중심이셨던 아버지께서 세상과 영원한 이별을 하셨습니다.
아버지께서는 생전에 저희 가족을 위해 상가건물을 마련해 주셨는데, 이제 그 건물을 제가 상속받게 되었습니다.
하지만, 이 상속이 제 게는 큰 걱정으로 다가오고 있습니다. 바로 상속받은 상가건물에 대한 상속세를 마련해야 하는데, 현금이 부족하여 어떻게 해야 할지 막막함을 느끼고 있습니다.
이 시련을 어떻게 극복해야 할지, 또한 상속세 납부 시 주의해야 할 점과 반드시 알아야 할 필수 정보가 무엇이 있을지 전문가의 깊은 조언을 구하고 싶습니다.
아버지께서 남겨주신 소중한 상가건물을 잘 지키고, 상속세를 무사히 납부하여 가족들과 함께 아버지를 추억할 수 있도록 도움을 부탁드립니다.”
상황 분석 및 대처 방안
먼저, 고인이 되신 아버님께 깊은 애도를 표합니다. 이런 상황에서 상속세와 관련된 문제는 매우 복잡하고 혼란스러울 수 있습니다. 하지만, 아래에 상속세와 관련하여 주의해야 할 점과 필수적인 정보를 공유해 드리겠습니다.
상속세는 상속재산의 크기에 따라 부과되는 세금으로, 상속재산이 클수록 상속세 부담도 커지게 됩니다. 의뢰인의 경우, 상가건물을 상속받게 되어 상속세 부담이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.
먼저 상속세를 납부할 때는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
1. 상속세 신고 기한 : 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 마지막 날부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 이 기한을 지키지 못할 경우 ‘신고 불성실 가산세’가 발생합니다.
2. 상속세 납부 기한 : 상속세는 신고 기한 내에 납부해야 합니다. 납부 기한을 지키지 않으면 ‘납부 불성실 가산세’가 부과됩니다.
3. 상속세 공제 : 상속세 공제는 상속재산의 크기에 따라 일정 금액을 공제해주는 제도입니다. 공제 대상과 금액을 확인하여 상속세를 절감할 수 있습니다.
4. 상속세 분할 납부 : 상속세는 일시에 납부하기 어려운 경우 분할 납부가 가능합니다.
상속세 신고 및 납부 기한에 대한 인지를 하셨다면 상속받으신 상가건물에 대한 정확한 가치평가를 해야 합니다. 이는 상속세 계산의 기초가 되기 때문에 상당히 중요합니다.
세법에서 부동산의 시가 평가는 상속이 시작된 날 전후 6개월 이내에 해당 부동산이 매매된 기록이 있다면, 그 매매가격을 시가로 간주합니다. 만약 매매 기록이 없을 경우에는 두 곳 이상의 감정평가기관이 산정한 감정가액의 평균을 사용하여 부동산의 시가를 결정합니다.
이 방법은 부동산의 현실적인 시장 가치를 평가하는 데 사용되며, 상속세 계산의 기초가 됩니다.
과거에는 기준시가나 공시지가 같은 ‘공적가치평가’를 많이 사용했는데 실제 시장상황과 부동산의 개별성을 완벽히 반영하지 못하는 한계가 있었습니다.
따라서, 현재는 두 곳 이상의 공신력 있는 감정평가법인이 평가한 ‘감정평가금액’의 평균값을 활용하여 상속재산을 평가하는데 이때, 부동산의 개별성을 정확히 파악하기 위한 상속재산 건물의 위치, 상태, 임대차 상황 등을 고려하여 객관적인 시가평가를 제공합니다.
아울러 의뢰인의 경우처럼 갑작스러운 ‘상속 발생’으로 인해 보유한 현금이 부족한 경우 아래와 같은 선택지를 고려해볼 수 있습니다.
1. 부동산 매각 : 상속받은 상가건물을 매각하여 상속세를 마련할 수 있습니다. 하지만, 부동산 시장 상황에 따라 매각이 어려울 수 있으며, 매각 후에는 다시 부동산을 구입하기 어려울 수 있습니다.
2. 대출 : 은행에서 대출을 받아 상속세를 마련할 수 있습니다. 하지만, 대출 이자 부담이 커질 수 있으며, 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 반면, 상속세를 납부하고 남은 대출자금으로 재 투자나 기타 필요한 자금으로 활용할 수도 있습니다.
3. 임대수익 활용 : 상속 받은 상가건물에 안정적인 임대료를 지급할 수 있는 임차인을 유치해 상속세 납부에 활용하는 방법으로 연부연납 신청을 함께 고려해야 합니다. 대출을 받은 경우 이자 상환에도 활용할 수 있습니다.
4. 상속세 연부연납 : 상속세 연부연납은 상속세를 일정 기간 동안 분할하여 납부할 수 있는 제도입니다. 연부연납을 신청하기 위해서는 상속세 납부세액이 2000만원을 초과해야 하며, 연부연납 기간은 최대 10년입니다. 연부연납은 관할 세무서장의 허가가 필요하며 신청 세액에 상당한 납세담보를 제공해야 합니다.
5. 상속세 물납 : 상속세 물납은 상속세를 부동산이나 유가증권으로 납부할 수 있는 제도입니다. 물납을 신청하기 위해서는 상속세 납부세액이 2000만원을 초과해야 하며, 물납 대상 부동산이나 유가증권은 세무서장이 인정하는 것이어야 합니다. 물납을 신청하면 물납 대상 부동산이나 유가증권의 가치가 하락할 수 있습니다.
상속세는 매우 복잡하고 어려운 문제이므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 상속재산에 대한 신중한 판단과 전략적인 접근을 통해 닥친 시련을 슬기롭게 극복하시기를 바랍니다.
강동균 한경부동산밸류업센터 세금TF Team / 밸류업이노베이션 세무사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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