수익형 부동산인 상가를 구입할 경우 개인공동사업자명의로 할 수도 있고, 법인명의로 구입할 수도 있다. 최근 가족법인을 설립하여 법인명의로 부동산을 구입하고자 하는 문의가 많아지고 있는데. 가족법인에는 어떤 장점이 있어서 관심을 많이 갔는 것인지, 이번 시간에 함께 살펴보고자 한다.
1. 가족법인의 장점
(1) 자금출처확보가 용이
부, 모, 아들, 딸(자녀는 모두 성인) 4인으로 구성된 가족이 50억 상가를 구입한다고 가정해 보자.
향후 미래가치가 유망하여, 자녀의 지분을 더 많이 하고 싶다. (지분율: 부와 모 각각 20%, 아들 딸 각각 30%씩) 대출 20억원을 받는다 하더라도, 각자 자기 지분에 해당하는 자금출처를 확보해야 한다.
30%의 지분에 해당하는 자금은 9억원이다. 9억원을 부모로부터 증여 받는다면 증여세가 약 1억9000만원이다. 증여세는 수증자가 내야하기 때문에 더 많은 자금을 증여 받아야 하고 더 많은 세금을 납부해야만 한다.
하지만, 가족법인을 활용하면 전체 상가구입자금이 아닌 주식에 대한 자금출처만 준비하면 된다.
자본금 1억원짜리 법인이라면 자녀는 3000만원의 자본금만 마련하면 되고, 성인인 자녀에게 5000만원까지 세금없이 줄 수 있기 때문에 개인보다 자금출처확보가 용이하다.
(2) 종합소득세와 건강보험료 절세 가능
맞벌이 부부이고 이들이 고소득자라면 개인명의로 상가를 구입할 때 상가의 임대소득을 각각 본인의 다른 소득과 합산해야 하기 때문에 세부담이 증가한다. 부부 모두 소득세 최고세율구간이라면 49.5%를 세금으로 납부해야 하며, 이렇게 소득이 많아진다면 건강보험료 납부금액 역시 증가한다.
하지만, 법인 명의로 구입하는 경우 상가임대소득은 법인의 소득이 되므로 법인으로부터 개인이 급여나 배당을 받지 않는 한 개인의 추가적인 소득은 발생하지 않기 때문에 추가적인 건강보험료 또한 발생하지 않는다.
(3) 개인의 소득시기 조절 가능
개인 공동명의사업자로 상가를 구입하는 경우 매년 발생하는 임대소득에 대한 소득세를 피해갈 수 없다. 다만, 법인에 쌓인 상가 임대수익금은 배당이라는 절차를 통해 개인에게 귀속되기 때문에, 주주가 원하는 시기에 배당을 함으로써 개인의 소득세를 조절할 수 있다.
맞벌이 부부가 현재 고소득자라면 법인의 배당금을 은퇴 후 시점으로 이월시킨다면 종합소득세 절세도 가능하다.
2. 가족법인 활용법
(1) 대표이사의 가수금 활용 가능
가족법인의 최대 장점은 소득이 없거나 미미한 자녀를 주주로 구성할 수 있다는 점과 대표이사(주로 부모)의 가수금을 활용할 수 있다는 것이다.
개인이 특수관계에 있는 법인에게 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대여하는 경우, 다음의 금액을 그 금전을 차입하는 법인 주주의 증여재산가액으로 한다.
증여재산가액 = 대여금액 X (4.6% ? 실제 이자율) X (1-법인세율) X 주식비율
다만, 무조건 증여로 보는 것이 아니라 이렇게 계산하여 법인의 각각 주주가 얻은 이익이 연간 1억원 이상이 되는 경우에만 증여로 본다. 따라서, 법인에게 대출금 20억원을 제외한 29억원을 무이자로 빌려준다 하더라도 자녀들이 받는 이익이 연간 1억원 이상이 되지 않기 때문에 증여에 해당하지 않게 된다.
(2) 자녀의 합법적인 자금출처마련 용이
가족법인을 지금처럼 활용하면 자녀는 3000만원으로 50억원 상가의 30% 지분을 소유하고, 이에 따른 배당이나 상가양도에 따른 시세차익을 지분율만큼 누릴 수 있다.
예를 들어 50억원에 구입한 상가를 60억원에 양도했다고 가정해 보자.
양도차익은 10억원, 법인세로 약 1억7000만원을 납부하고 나면 법인의 순이익은 8억3000만원이 되고, 지분율 대로 자녀가 배당을 받는다면 약 2억5000만원 배당소득(세전)이 발생하게 된다. 자본금 3000만원으로 2억5000만원의 소득이 발생하게 되고, 이는 추후 자녀가 합법적으로 활용할 수 있는 자금이 된다.
다만, 가족기업을 둘러싼 편법 증여 이슈는 계속적으로 발생하고 이로 인해 세무조사를 받는다는 보도를 쉽게 접할 수 있다. 특히 유명 연예인이나 유튜브 크리에이터 등 고소득자들 중 일부가 가족법인을 활용한 편법 증여 및 탈세 이슈로 사회적인 문제가 되기도 하는 만큼, 가족법인을 고려한다면 세무전문가의 도움을 받아 전반적인 세금 검토를 해본 후 실행해야 할 것이다.
이환주 하나은행 자산관리컨설팅센터 상속증여팀 세무전문위원
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