2024년 대부분 국가의 주택시장이 상승할 것이라는 조사가 나왔습니다.
로이터 부동산 여론조사(Reuters poll of property analysts)에 따르면 최근 글로벌 부동산 가격 하락은 대부분 종결됐고, 주요 시장의 평균 주택가격은 올해 초 예상보다 덜 하락하다가 2024년에는 상승으로 반전할 것으로 예상했습니다.
올해 초 애널리스트들은 모기지 금리 상승으로 예상한 두 자릿수의 주택가격 하락을 예측했습니다. 그러나 가계저축 증가, 공급부족, 이민 증가로 인해 하락이 제한됨에 따라 실현가능성이 낮아졌습니다.
주요 중앙은행이 1년 이상 금리를 인상한 결과 모기지 금리 또한 급격히 높아졌는데 이런 영향이 모두에게는 적용되진 않았습니다. 특히 미국에서는 장기간 동안 저렴한 모기지에 담보로 묶어 둔 많은 주택 소유자들은 그대로 있기로 결정했습니다. 이로 인해 기존주택의 공급 및 주택시장의 거래 활동은 제한됐습니다.
생애 최초 주택 구입자에게는 나쁜 소식입니다. 부족한 공급은 수년간 방치됐고 주택가격은 이미 연간 두자리수의 상승세를 기록했기 때문입니다. 최신 여론 조사 결과 대부분의 중앙은행이 금리를 인하할 것이라고 생각합니다. 미국, 캐나다, 뉴질랜드, 호주 등 최근 주택가격이 많이 오른 국가들이 대상이었습니다.
코로나19가 끝나고 공급망에 문제가 생기면서 주요 국가의 주택시장에서 신규공급이 대폭 줄었습니다. 하지만 대부분의 서구 주택시장의 수요는 매우 높습니다. 근본적인 요인은 강력은 수요입니다. 8월14일부터 31일까지 미국, 영국, 독일, 호주, 뉴질랜드, 인도의 부동산시장을 다루는 130명 이상의 주택 애널리스트(housing analyst)들을 대상으로 한 로이터의 여론조사에 따르면 이들은 중국을 제외하고 올해와 내년에 대한 전망을 광범위하게 상향조정했습니다.
미국은 상황이 좋지는 않습니다. 올해 4.5%까지 하락할 것이라는 예측은 빗나갔습니다. 팬데믹 기간동안 주택가격이 40~50% 급등했던 캐나다와 뉴질랜드의 주택가격은 올해 5% 안팎으로 하락한 뒤 2024년에는 각각 2%, 5% 정도 상승할 것으로 예상됐습니다. 이 수치는 지난 여론조사에서 2023년 8~9% 하락, 2024년 2~3.4% 상승에서 상향 조정된 수치입니다.
팬데믹 붐이 일어나지 않았던 인도에서는 주택가격이 향후 몇 년 간 꾸준히 상승할 것으로 예상됩니다. 독일 주택시장의 평균 가격은 올해 5.6% 하락하고 2024년에는 정체될 것으로 예상됐습니다. 여론조사에 따르면 영국주택가격은 올해 4% 정도 하락하고 내년에는 성장이 없을 것이란 전망입니다.
구입 가능성(affordability)은 여전히 문제로 남게 될 겁니다. 50%가 넘는 응답자들이 생애 최초 주택구입자의 구매 능력이 내년에는 더욱 악화될 것이라고 답했습니다. 모기지 금리가 상승하면서 주택구입능력에 대한 압박은 커지고 있지만 주택수요가 공급을 앞지르면서 평균 임대료는 상승할 것으로 예상됐습니다. 응답자의 3분의 2는 임대경제성(rental affordability)이 내년에는 더 악화될 것으로 내다봤습니다.
글로벌 주택시장은 현재 국가들간 유사한 상황입니다. 모기지 금리가 대폭 올랐지만 그 전에 담보대출을 받은 소유주들로 인해 공급과 거래는 부진한 상황입니다. 주택수요는 강하지만 가격이 많이 올라 부담이 늘어나고 있습니다. 하지만 신규공급까지 부진한 상황에서 가격이 하락하지는 않을 듯합니다.
여전히 금리가 주택시장의 예측도 지배하는 듯합니다. 물론 금리인하는 양면성이 있습니다. 금리가 인하되면 주택가격은 지금보다는 더 오를 것으로 보입니다. 최초 주택구입자들은 더 오른 가격에 주택을 구입해야 되겠죠. 골드만삭스(Goldman Sachs)의 예측처럼 2024년 2분기 금리인하가 단행될지 지켜봐야 하겠습니다
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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