겸용주택은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합돼 있는 건물을 말한다. 길거리에서 쉽게 볼 수 있는 1층엔 가게가 들어와 있고 2층과 3층은 주택으로 쓰이는 건물 등이 겸용주택에 해당한다. 겸용주택은 건물의 일부는 주택으로 사용하고 일부는 상가로 쓰이며 건물의 부수토지도 주택 부수토지와 상가 부수토지로 나뉜다. 이처럼 겸용주택은 주택과 상가가 공존하고 주택에 대한 세법규정과 상가의 세법규정이 각각 적용되기에 주의해야 할 사항들이 있다.
1. 양도소득세 구분계산
겸용주택을 양도할 때 주택부분 면적이 주택 이외의 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 주택부분 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같은 경우에는 주택부분만 주택으로 보고 주택 이외의 부분은 일반건물로 보아 양도소득세를 구분하여 계산한다.
다만, 겸용주택이 1세대 1주택이고 실거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택으로서 양도소득세를 계산하는 경우에는 주택부분의 면적이 주택 외 부분의 면적보다 크더라도 전체를 주택으로 보지 않고 주택 부분만 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 따라서 주택부분 양도가액이 12억원이 넘는다면 주택부분 양도차익 중 12억원 초과 상당 분에 대해서만 양도소득세가 과세되고 최대 80%까지 적용되는 장기보유특별공제를 적용 받는다. 주택 외 부분에 대해서는 비과세가 적용되지 않으며 양도차익에 대해 최대 30%까지 적용되는 장기보유특별공제가 적용된다.
2. 양도가액 안분
부가가치세법상 토지의 공급과 주택의 공급은 면세이지만 건물의 공급은 부가가치세 과세대상이다. 따라서 겸용주택을 양도하는 경우 상가건물에 해당하는 부분에 대해서는 양도자(공급자)가 재화를 공급하는 것으로 부가가치세 매출세액을 납부해야 하는 것이다. 그렇다면 상가건물에 해당하는 부분은 어떻게 알 수 있을까?
겸용주택의 양도는 부동산의 일괄 공급으로서 매매계약서 작성 시 주택 부분(부수토지 포함), 상가 건물 부분, 상가 건물 부속토지의 양도가액을 구분하여 기재하면 그 구분에 따른다. 구분 기재하지 않아 불분명한 경우에는 감정가액이 있는 경우 감정가액으로 안분계산한 금액으로 하며, 감정가액이 없는 경우에는 기준시가에 따라 안분계산한 금액으로 한다.
다만, 상가건물분의 양도가액을 과소 구분 기재하여 부가가치세부담을 줄이는 것을 방지하기 위하여 구분 기재한 금액이 안분계산한 금액과 30%이상 차이가 있는 경우에는 안분계산한 금액을 적용한다.
3. 용도 변경
겸용주택 전체를 상가 또는 전체를 주택으로 사용하기 위하여 용도 변경하거나 매매계약 시 용도변경을 약정하여 잔금청산 전에 용도 변경하는 경우가 있다. 이 경우 기존에는 매매계약일 현재를 기준으로 양도물건을 판정했다. 그러나 기획재정부의 유권해석(재산세제과-1322,2022.10.21)이 변경됨에 따라 양도물건에 대한 비과세, 장기보유특별공제, 중과세율 적용여부 등은 매매계약일이 아닌 양도일(잔금청산일)을 기준으로 판단하므로 주의해야 한다.
서웅규 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원
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