서울에 남아 있는 마지막 금싸라기 땅, 용산 정비창 부지를 국제업무지구로 개발하는 계획이 점차 구체화되고 있다. 오세훈 서울시장은 이 땅을 ‘서울 대개조’ 구상의 첫 번째 프로젝트로 삼고 공을 들이고 있다. 서울시의 구상이 실현되면 허허벌판이던 이 곳은 그야말로 ‘미래도시’가 된다. 현재 용산 도로 아래를 지나던 하천을 복원하고, 그곳에서부터 지하도시, 지상도시, 공중도시로 이어지는 3중 입체 복합도시가 건설될 예정이다.
○자연성 복원하는 입체도시로
29일 서울시에 따르면 시는 올 연말까지 용산정비창 부지 개발 계획을 확정할 계획이다. 지난해 최초 발표한 조감도를 대체할 수 있는 새로운 개발 청사진도 가을 중 공개할 예정이다. 국토교통부는 올해 초 개발 과정에서 기존 용적률과 규제를 적용받지 않고 자유롭게 그림을 그릴 수 있도록 하는 화이트존 개념인 ‘도시혁신구역’을 도입하겠다고 발표했는데, 용산정비창 부지를 바로 이 방식으로 개발하는 방안을 검토 중이다.서울시는 용산정비창을 ‘한국의 뉴욕 허드슨야드’ 같은 공간으로 만들겠다고 밝히고 있다. 1500%을 초과하는 용적률을 적용해서 그동안 서울에서 상상하기 어려웠던 초고층 건물을 허용하고, 위로 솟는 대신 저층부는 절반 이상 녹지로 덮겠다는 것이다.
서울시 내에서 이 계획의 큰 얼개를 꾸리고 실무와 비전을 맞춰가고 있는 사람은 강병근 총괄건축가(건국대 명예교수)다. 그는 용산정비창 개발계획의 큰 얼개를 △자연성 회복 미래도시 △입체복합수직도시 두 가지로 설명했다.
오 시장이 그간 여러 차례 강조해 온 입체복합수직도시에 비해 ‘자연성 회복’ 부분은 다소 낯설다. 그러나 입체화 과정에서 자연성 회복을 위한 공간이 나온다는 점에서 둘은 서로 잘 맞물린다는 것이 강 총괄건축가의 설명이다. 그는 “묻혀 있던 강을 복원하고 끊어진 숲을 연결하는 개발을 할 것”이라고 소개했다.
○‘아파트동’ 따로 안 만든다
서울시의 계획에 따르면 새로 지어지는 도시의 지하부에는 차량이 다니지만 ‘주차장 느낌’의 공간이 아니라 상가, 지하 보행통로로 구성할 예정이다. 지하도시라 해도 완전히 덮이지 않고 상층부에서 지하까지 빛이 닿을 수 있도록 곳곳이 뚫려 있는 형식으로 조성한다.지상도시 부분은 용산역사에 해당하는 높이다. 녹지로 덮어 보행자 중심의 공간으로 만든다. 지상도시 위로 솟은 부분은 공중도시가 된다. 공중도시에도 경사로 등을 활용해 입체적인 옥상정원을 조성하고, 스카이워크 등 건물 간 연계 통로를 구축해 각 동이 독립적인 공간이 아니라 여러 레이어(층위)를 가진 ‘구역’의 효과를 낼 계획이다.
서울시는 용산 일대를 지나 한강으로 향하는 만초천(蔓草川)을 복원하는 구상도 가지고 있으나 아직 확정되지 않았다고 밝혔다.
주거지역을 따로 빼지 않는다. 홍선기 서울시 미래공간기획관은 “특정 동은 주거담당, 특정 동은 업무담당 식으로 배정하지 않고 같은 건물 안에 저층부는 상가, 중층부는 오피스, 고층부는 레지던스와 같은 주거시설 등으로 복합 구성할 것”이라고 말했다.
기후변화에 대처하는 대안도시의 성격도 짙다. 지하도시 아래엔 폭우 등에 대비할 수 있는 대심도를 마련하고, 쓰레기차가 다니지 않는 ‘제로 웨이스트’ 실험도 할 예정이다. 신윤철 서울시 공공개발사업담당관은 “태양광과 지열 등을 활용해 에너지를 자급자족하고 외부로 쓰레기를 배출하지 않는 탄소제로 도시가 될 것”이라고 강조했다.
강 총괄건축가는 “개발이 완료되면 현재 용산구 전체 통행량의 절반 가량(연 50만대 예상)을 이 도시가 추가로 유발하게 된다”며 “모두가 차를 가져온다면 주변 교통이 감당하기 어렵기 때문에 애초에 차가 없어도 불편하지 않게 설계하는 것이 중요하다”고 했다.
○연내 개발계획 확정, 10년 후 입주
관건은 얼마나 빨리, 적정한 비용으로 진행할 수 있는가다. 용산정비창 부지 개발은 2000년대 중반에도 추진되었으나 사업시행자의 자금조달 역량이 부족한 가운데 부동산 경기가 가라앉으면서 2013년 중단됐다. 서울시 등은 지난 번 프로젝트 좌초 경험을 바탕으로 이번에는 서부이촌동 부분을 제외하고 공공기관 중심으로 사업을 진행한다.용산정비창 부지의 대부분은 코레일(72%)이 소유하고 있지만 국토부(23%)의 지분율도 높다. 사업시행은 코레일이 70%, 서울시 산하 SH공사가 30%를 보유한 특수목적회사(PFV)에서 진행한다. 코레일·국토부·서울시의 이해관계가 비교적 일치하는 편이다. 특히 코레일에서는 이 땅 때문에 보유세만 연간 1000억원 가량을 내고 있어 개발을 서둘러야 하는 처지다.
서울시는 내년 중 도시개발구역 지정과 개발계획 고시가 마무리 되면 2025년 중 기반시설 착공을 시작해서 2028년까지 준공하겠다는 계획이다. 이어 2029년부터 분양받은 개별 필지에 대한 착공이 순차적으로 이루어지고, 2032년부터는 상가와 오피스 등에 대한 입주가 시작된다. 전체 퍼즐이 모두 맞춰지는 것은 2040년 경이 될 전망이다.
이상은 기자
