앞으로 서초구에서 진행되는 재건축 사업은, 재건축 단지와 외부를 연결하는 가로(街路)를 ‘생활공유가로’로 조성하고 이곳에 커뮤니티 시설을 배치하는 방식으로 진행된다. 재건축 사업의 효과를 입주민만이 아닌 지역 전체가 누리는 방향으로 공공기여를 강화하는 것이다. 아울러 신속한 사업 진행을 위해 구에서 지원하는 전문단이 각 사업장에 파견돼 적극 활약하게 된다.
서울 서초구는 이 같은 내용을 중심으로 하는 ‘서초형 주거정비 가이드라인(이하 가이드라인)’을 마련했다고 21일 밝혔다. 주변과 조화로운 고품격 주거환경을 구축하기 위한 서초만의 주거정비 기준 및 방향이다.
서초구는 ‘서초형 주거정비 관리방안 수립 용역’과 전문가 자문을 거쳐 해당 가이드라인을 완성했으며, 이달부터 지역 내 재건축 및 가로주택정비사업 등의 주거 정비계획을 수립하는 모든 사업장에 적용한다. 해당 가이드라인은 서울시 아파트단지 조성기준(2020년)과 2040서울도시기본계획, 신통기획가이드라인 등 서울시 관련계획의 틀과 방향을 담았다.
가이드라인은 ‘공공성’, ‘신속성’, ‘사업성’의 큰 기조를 두고 △재건축 정비사업 공공기여 강화로 품격 향상 △인접단지와 조화로운 주거지 창출 △신속한 정비사업 추진을 위한 적극 행정지원 △노후·저층 주거지 생활환경 개선 등의 4가지 목표를 제시한다.
재건축 등 정비사업 효과를 소수 입주민만 누리던 기존인식에서 벗어나, 이웃 모두가 그 이익을 공유·향유한다. 서초구는 "이것이 결국 지역 전체가 ‘살기 좋은 곳’으로 발전되는 선순환의 모델이 구가 추구하는 사업 방향이며 가치"라고 설명했다.
정비사업 계획 초기단계부터 이 같은 체계적인 기준을 제시해 지역사회과 연계한 주거환경을 유도하고, 단계별 전문 지원단 파견으로 신속하고 효율적인 사업 추진에 나선다. △재건축 정비사업 △가로주택 정비사업 △역세권 청년주택 등 사업별 3개 분야로 나눠, 총 14가지 세부 기준들을 17장 분량에 담았다.
특히 핵심이 되는 ‘재건축 정비사업’의 세부기준은 △생활공유가로 조성 △개방형 커뮤니티 시설 관리·운영 △신속 사업 추진을 위한 전문가 지원단 운영 등이다.
먼저 재건축 단지와 인근 지역이 맞닿은 주요 가로(街路)를 ‘생활공유가로’로 조성한다. 생활공유가로는 단지와 지역사회의 커뮤니티 중심이 되는 보행자 중심의 도로로서, (개방형)주민공동시설 및 커뮤니티 시설이 집중 배치되는 곳이다. 이는 재건축에 대한 이익을 인근 주민과 공유하기 위해 시설 접근성을 높이기 위해서다. 또 커뮤니티 시설들이 단지 내부에 배치될 경우 해당 단지의 입주민만 이용해 외부인들의 이용 불편을 개선해 활성화를 도모하기 위함이다.
‘생활공유가로’는 가급적 보행자 중심으로 계획하고, 폭원 15m 내외로 한다. 이 곳을 중심으로 주택 단지의 커뮤니티, 작은 도서관, 경로당, 보육시설 등 개방형 커뮤니티 시설을 가로 전면에 집중 배치토록 한다. 생활공유가로 인근에는 개방형 커뮤니티와 근린생활시설 상가를 집중 배치해 상권 활성화와 생활공간으로도 유도한다.
이와 함께 개방형 커뮤니티시설에 대한 개방 세부기준도 마련했다. 개방형 커뮤니티 시설은 1/3이상 개방을 권장하며, 2개 이상의 아파트 단지가 함께 계획해 개방할 경우 단지 당 20% 이상을 개방하도록 했다. 커뮤니티 공간(공공시설, 주민공동시설) 별 조성 기준들을 배치장소, 계획기준, 확보방안 등으로 분류해 표와 그림 예시를 들었다.
지역 공동체 활성화를 위한 개방형 커뮤니티 시설의 운영방안 등이 담겨져 있다. 사업 시행자가 개방형 커뮤니티시설을 설치할 경우 사전에 입주자 모집공고문, 분양계약서 등에 명시해 입주자에게 충분한 안내와 정보를 사전에 제공하도록 했다. 조합 또는 입주자대표회의에서는 아파트관리규약에도 명시토록 했다. 위 시설의 운영 및 관리를 책임지는 개방시설 운영자를 별도로 두도록 했다. 가이드라인에는 운영자의 역할에 대한 내용도 담겼다.
개방형 커뮤니티시설 운영에 대해 구에서 반기별로 관리·감독 등 모니터링과 개방시설 운영자 지원도 명시돼 있다.
가이드라인에는 재건축 사업의 신속한 추진을 위해 구가 사업 시작단계부터 착공·준공 등 전 과정을 단계별·사안별에 맞게 전문가들을 지원하는 내용도 담겨 있다. 예를 들어 정비사업 시작 단계에선 전문가들이 정비계획 수립절차, 안전진단, 사업 방식 등의 정비계획 전반을 설명한다. 정비구역 지정·정비계획 결정 단계에선 개발이익 및 분담금 등에 대해 자문, 조합설립인가·사업시행인가 단계에선 승인·인가를 위한 자문, 관리처분인가·공사 착공·준공 단계에선 처분계획 검증 및 공사기간 단축방안 등에 대해 자문을 한다.
이달부터 변호사, 건축사, 감정평가사, 회계사 등으로 구성된 기존의 서초구 도시계획위원회와 분쟁조정위원회, 특별 중재단을 ‘서초형 전문가 지원단’으로 통합했다. 이들은 코디네이터 매칭 및 전문 컨설팅 제공, 주민 갈등 중재 등의 역할을 수행한다.
이와 함께 △상한 용적률을 달성할 경우 부족한 공공·기반시설 우선 확충, △서초형 공공주택 모델로 임대주택의 주거환경 품격 향상 등에 대한 기준도 제시돼 있다.
서초구는 이달 중에 재건축 등 정비 사업을 진행 중인 사업장에 가이드라인을 배포해 사업 참여를 유도할 방침이다. 또 매년 상·하반기에 운영 중인 ‘정비사업 리더 교육’에 자료로 활용할 계획이다. 서울시와 각 자치구에도 가이드라인을 배포해 자치구별 상황에 맞게끔 참고하도록 할 예정이다.
전성수 서초구청장은 “서초형 주거정비는 개별적인 점(아파트 단지)이 아닌, 이 점들이 선(도시)으로 연결돼 지역 전체가 좋아지고 도시 전체를 발전시키는 과정이라고 할 수 있다”며 “앞으로도 단지와 단지 사이에 공공성을 가미해 서초구 전체가 ‘살기 좋은 도시’로 더욱 거듭나도록 노력하겠다”고 말했다.
강영연 기자 yykang@hankyung.com
