분당과 일산 등 1기 신도시에서 아파트 재건축 안전진단이 면제 또는 완화될 것으로 기대되면서 리모델링 사업의 선호도가 대폭 떨어질 것이란 전망이 나온다. 1기 신도시에서 리모델링을 추진하는 20여 곳 가운데 재건축으로 사업 방향을 돌리는 단지도 나올 것으로 예상된다.
국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 통해 아파트 리모델링 시 현재 ‘15% 이내’인 가구 수 증가 제한을 완화하기로 했다. 가구 수 증가를 얼마까지 허용할지는 시행령을 통해 향후 확정할 계획이다. 리모델링 시에도 일반분양 물량을 재건축 못지않게 확보할 수 있게 된다면 사업성이 대폭 높아질 전망이다. 그러나 리모델링이 신도시에선 찬밥이 될 수 있다는 전망이 더 우세하다. 리모델링은 주로 재건축 연한을 채우지 못했거나 안전진단을 통과하지 못한 단지들이 대안으로 선택해왔기 때문이다. 리모델링은 주택 면적을 늘리면 세로로만 길어진 집 구조가 나오는 등 평면 설계에 한계가 있고, 층고를 대폭 높일 수 없다. 수직증축을 하려면 안전진단에서 B등급 이상을 받아야 한다. 낮은 등급을 받아야 하는 재건축과 반대다. 김제경 투미 부동산컨설팅 소장은 “리모델링 사업 초기 단계인 단지들은 재건축으로 빠르게 선회하겠지만 사업이 많이 진행된 단지에선 사업 방향을 놓고 분쟁이 벌어져 비상대책위원회가 만들어지는 등 갈등이 예상된다”고 말했다.
용적률이 250%를 넘거나 통합 재건축이 불가능한 소규모 단지 등 일부에서 차선책으로 리모델링을 선택할 것이란 전망도 나온다. 리모델링은 재건축 초과이익환수제 대상이 아니며, 가구 수를 늘리고 용적률을 높여도 재건축·재개발과 달리 임대주택을 짓지 않아도 된다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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