“한국은 아주 역동적인 시장이죠. 특히 주목할 만한 부동산 딜이 많기 때문에 올해는 더 공격적으로 투자할 계획입니다.”2068억달러(약 265조원)를 굴리는 PGIM리얼에스테이트(PGIM Real Estate)의 에릭 아들러 회장(최고경영자·CEO·사진)은 지난해 말 한국을 찾았다. 국내 주요 연기금을 만나기 위해서다. 그는 한국경제신문과의 인터뷰를 통해 “2003년부터 한국 시장에 총 14건, 28억달러가량을 투자해왔다”며 “경쟁이 치열하고 신속한 의사결정을 필요로 하며 부채 비율이 높아 아주 역동적인 시장이라고 본다”고 말했다.
글로벌 부동산 투자운용사 3위권에 드는 PGIM리얼에스테이트의 투자 전략과 올해 계획 등을 아들러 회장에게 들어봤다. 다음은 아들러 회장과의 일문일답.
▷한국에 꾸준히 관심을 갖는 이유는 무엇인가.
“전 세계 주요 도시에 다 투자하고 있다. 서울은 글로벌 도시로 손색없을 만큼 역동적이다. 한국의 산업 구조도 탄탄하다. 글로벌 리더 기업이 한국에서 여럿 나오기도 했고 미들마켓 산업에서 선도 기업도 많은 편이라 매력적이다. 또 교육 수준이 높고 인력도 풍부한데 시장 투명도가 높은 게 장점이다. 특히 주목할 만한 부동산 딜이 많다. 딜 메이커도 많고 경쟁도 치열하기 때문에 신속하게 의사결정해야 하는 흥미로운 시장이다. 부채 비율이 높은 건 장점이자 단점이다. 엑시트(투자금 회수) 시기를 잘 잡으면 만족스러운 투자를 할 수 있는 곳이다.”
▷2022년은 급격한 금리 인상과 인플레이션, 원자재값 상승 등으로 금융시장이 경색된 한 해였다. 어떻게 대응했나.
“세계적으로 경기 하강기였다. 우리는 유동성 확보에 초점을 맞추고 레버리지를 낮추는 방향으로 전략을 세웠다. 변동성이 높은 자산은 매도했고, 유동성이 없을 때 매도하기 어려울 것으로 예상되는 자산 위주로 정리하기 시작했다. 물론 경기 하강기에도 주거용과 상업용 부동산은 탄탄할 것으로 생각한다. 하지만 미국에선 오피스 투자를 지양해왔고 아시아엔 계속 투자했다. 유럽에선 딜 자체가 거의 없었는데 하이일드 등 부동산 금융, 대출상품 위주로만 투자했다. 아시아는 상대적으로 탄탄한 성장률을 보이고 있지만 그래도 여전히 신중하게 접근하고 있다. 한국에선 대출 위주로 시장을 확장하고 있다.”
▷올해 지역별, 자산군별 투자 전략은.
“지역은 미국 영국 호주 일본 한국을 보고 있다. 자산군별로는 주거용 부동산과 시니어하우징, 데이터센터, 아시아의 뉴 그린 오피스 빌딩에 주력할 생각이다.”
▷다른 투자운용사와 차별화되는 강점은 무엇인가.
“모든 분야에 다 투자한 경험을 갖고 있다는 게 우리의 가장 큰 강점이다. 대출, 지분, 공모, 사모, 부동산 등 모든 부문을 아우르고 있다. 장기 영구채도, 단기 기회투자형 채권에도 투자한다. 지난 50년 동안 호텔, 물류센터에도 투자해봤고 외부자금 운용 경력도 있다. 그 덕분에 장기적 파트너십을 맺고 있는 기관투자가도 많다.”
▷PGIM리얼에스테이트의 메자닌 투자금이 빠르게 증가하고 있다고 들었다.
“현재 메자닌 투자금이 12억5000달러가량이다. 투자 기간이 짧은 편이라 회전이 빠른 게 장점이다. 지난 10년 동안 주로 유럽에서만 메자닌 투자를 해왔는데 그 이유는 공급은 부족한 반면 수익이 높은 편이었기 때문이다. 미국에선 거의 안 했지만 앞으로 전통은행들의 자금이 부족해질 것이기 때문에 미국 메자닌 수요도 늘 것으로 본다. 우리 회사의 메자닌 투자금액도 올해 연말쯤엔 20억달러 수준으로 커질 것으로 예상한다.”
▷ESG 투자 전략은 무엇인지 궁금하다.
“탄소배출을 포함해 환경과 지속가능성 등 ESG(환경·사회·지배구조) 이슈는 더 이상 개별 전략이라고 볼 수 없다. 우리는 투자 심사 단계부터 모든 개별 투자 건에 ESG 기준을 적용하고 있다. 이와 관련해 우수 기술 회사에 투자할 수 있는 벤처회사를 PGIM리얼에스테이트의 자회사로 설립하기도 했다.”
▷마지막으로 올해 글로벌 부동산 시장 전망과 투자자들을 위한 조언을 해준다면.
“항상 신중하되 올해는 보다 공격적일 필요가 있다. 그동안의 사이클을 볼 때 회복기는 안정적 회복이 아니라 상당 기간 침체기였다가 급격하게 회복하는 경우가 많았다. 이 시기를 잘 포착해야 한다. 자본이 충분하고 좋은 시기를 잡아낼 수 있다면 공격적 전략이 유효할 것이다. 우리는 확신이 들면 적극적으로 투자할 생각이다.”
민지혜 기자 spop@hankyung.com
