신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 터지고 각국에선 경기 침체를 막기 위해 시장에 대량의 돈을 풀었다. 갑자기 풀린 돈은 자산시장으로 넘어왔다. 주식, 가상화폐, 부동산 가격은 빠르게 치솟았다.
하지만 기조가 바뀌었다. 시중에 돈이 너무 많이 풀렸다는 판단에 유동성을 빨아들이기 위해 미국을 중심으로 금리를 빠르게 올리고 있다. 막대한 유동성이 밀어 올린 자산시장은 한순간에 식었다. 집값 역시 급전직하하는 양상이다.
올해 집값은 어떻게 될 것인지가 부동산 시장의 화두다. 시장이 침체된 와중에 정부는 각종 규제를 풀어주는 대책까지 내놨다. '올해 집값은 어떻게 흘러갈 것인가'라는 질문에 송승현 도시와경제 대표(42·사진)는 "올해 집값은 상반기 바닥을 찍을 가능성이 높다"고 내다봤다.
"경제 성장률·전세 가격…올해 집값 핵심 요인"
송 대표는 올해 집값에 가장 많은 영향을 줄 요인으로 '경제 성장률'을 꼽았다. 정부는 '2023년 경제정책방향'을 내놓으면서 올해 경제성장률 전망치를 1.6%로 제시했다. 우리 경제 버팀목인 수출이 감소하고 고금리 등으로 민간소비가 둔화할 것이라는 이유에서다.송승현 대표는 "정부는 올해 국내 경제가 ‘상저하고’(上低下高) 흐름을 보일 것으로 보고 있다"며 "집값 역시 상반기 바닥을 찍을 가능성이 높다. 경제 성장률이 부진한 상황에서 실수요자들의 소비가 늘어날 가능성은 적기 때문"이라고 설명했다.
이어 "집값이 상반기 바닥을 찍겠지만 이전처럼 'V자' 반등은 어렵고 바닥이 길게 이어지는 'U자' 반등이 될 것"이라며 "정부가 최근 들어 부동산 관련 규제를 과감하게 완화했는데 이런 요인 역시 'U자' 반등에 힘을 싣는 요인이다. 부동산 시장이 연착륙을 하는 만큼 반등 시점도 뒤로 미뤄질 것"이라고 강조했다.
'전셋값'도 올해 집값을 좌우하는 핵심 변수가 될 것이라는 전망이다. 지난해 전국 전셋값은 8.23% 내렸다. 직전 연도 상승분 9.13%를 대부분 반납했다. 서울·경기·인천 등 수도권은 지난해 11.25% 내렸는데 직전 연도 상승분(9.84%)보다 더 많이 하락했다.
송 대표는 "전셋값 추이를 중요하게 보는 이유는 최근 수년간 집값 급등기 이른바 전세를 놓아 집을 매수하는 '갭투자'의 비율이 크게 늘었다"며 "최근 전셋값이 하락하면서 높은 전세가로 집을 샀던 집주인들이 보증금을 내줘야 하는 상황이 많아지고 있다. 서민을 위해 규제하지 않았던 전세시장이 오히려 부메랑이 돼 시장에 악영향을 주고 있다"고 했다.
부동산 규제 완화책 쏟아낸 정부…"시장 영향 크지 않아"
정부는 최근 '1·3 부동산 대책'을 내놨다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제했다. 규제 지역에서 50%였던 주택담보인정비율(LTV)은 70%로 올라간다. 다주택자는 조정대상지역에서 담보대출을 받을 수 없지만, 비규제 지역에선 집값의 최고 60%까지 빌릴 수 있다.세 부담도 줄어든다. 비규제 지역에선 다주택자도 취득세를 낼 때 일반세율(1~3%)을 적용받고, 양도소득세 최고세율도 45%로 낮아진다. 1순위 청약 자격도 비규제지역에선 1년(비수도권 6개월)이다. 분양가 상한제, 실거주 의무, 중도금 대출 기준선인 12억원 등도 폐지됐다.
송승현 대표는 "부동산 정책이라는 것은 과거에도 그렇고 현재에도 경제 지수에 후행해서 만들어지는 경향이 있다"며 "이번에 나온 연착륙 방안 역시 집값이 상당 부분 하락한 이후, 약 6개월가량 시차를 두고 나왔다"고 해석했다.
그러면서 "해당 대책이 시장에서 미치는 영향은 최소 6개월 후부터 확인이 가능할 것"이라면서 "다만 시장이 침체하는 상황이기 때문에 효과가 나타나는 시점은 더 늦어질 수도 있을 것"이라고 강조했다.
송 대표는 "과거엔 국가가 성장을 주도하는 시장이었다면 지금은 국가보다는 시장 논리대로 실물자산 가격이 움직이고 있다"며 "2008년 금융위기 이후로는 국내 시장 역시 선진국하고 굉장히 비슷하게 흘러가는 모습을 보인다"고도 했다.
이어 "세계 시장을 통틀어 봤을 때 국내 시장이 차지하는 비율은 상당히 미미한 수준"이라면서 "앞으로 국가의 정책적 개입이 시장에 미치는 영향은 점점 더 줄어들고 금리, 통화량 등이 집값에 미치는 영향력이 더 커질 것"이라고 설명했다.
"앞으로는 '알뜰한 한 채' 주목해야"
그간 시장에선 '똘똘한 한 채'가 대세였다. 문재인 정부가 다주택자를 억누르면서 1주택만 남기고 나머지를 처분하는 현상이 발생했기 때문이다. 전 정부에서 내놓은 각종 규제가 하나씩 시행될 때마다 거래 가능한 물건이 줄면서 시장에 잠재되어 있던 무주택자들은 '실수요자'로 전환됐다. 이들 또한 이왕 집 한 채를 살거라면 괜찮은 집을 고르면서 '똘똘한 한 채'의 인기는 올라갔다. 송 대표는 앞으로는 금리가 고공행진 하는 상황이 지속되면서 '알뜰한 한 채'가 주목받을 것으로 봤다. 이자부담이 덜한 집을 선호하게 될 것이라는 얘기다.송 대표는 "이전에는 사실상 자산 상승에 대한 기대감을 가지고 조금 무리를 해서라도 '똘똘한 한 채'를 마련하는 것을 선호했다"면서 "이제는 상황이 바뀌었다. 고금리 상황이 지속되면서 부채 비율을 줄일 필요가 있게 됐다"고 전했다. 본인의 소득 여건을 고려한 투자, 쉽게 말해 부담이 가능한 집을 사는 게 현명한 시대가 됐다고 설명했다.
실수요자라면, 생애 주기에 맞춰 부동산 시장에 접근할 필요가 있다고 강조했다. 그는 "20~30대는 소득이 늘어나는 구간에 있기 때문에 어느 정도의 대출을 활용하더라도 주택 구입을 하는 것이 나을 수 있다"며 "40대 중반 이후부터는 '내 집 마련'을 하고 싶다고 해도 소득이 일정 시점이 되면 정점을 기록하고 횡보하거나 줄어들 가능성이 있고, 이보다 더 높은 연령대의 경우에 더욱 부채 비율을 관리할 필요가 있다"고 강조했다.
송승현 대표는 서강대학교 경제대학원 경제학 석사를 밟고 중앙대학교 대학원 도시계획부동산학 박사과정을 수료했다. 부동산정책토론회 전문 패널이면서 한국부동산원과 국토교통부에 다수의 자문을 했다. 부동산컨설팅회사 도시와경제 대표이기도 하다.
<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]
글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진·영상=최혁 한경닷컴 기자 chokob@hankyung.com
