정부가 3일 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구만 남기고 부동산 규제 지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)을 모두 해제하기로 한 것은 주택 경기 침체가 심상치 않다고 판단했기 때문이다. 대출, 세금, 청약 등 패키지 규제로 묶인 규제 지역을 파격적으로 풀고 중도금 대출 제한도 전면 폐지해 부동산시장 연착륙을 유도하겠다는 의지다. 대표적인 공급 규제로 꼽히던 분양가상한제 적용 지역의 대거 해제로 도심 주택 공급이 활성화될 것으로 전망된다.
서울도 LTV 70% 적용
이번 규제 지역 완화 조치가 5일부터 적용되면 작년 초까지만 해도 전국 지방자치단체의 절반에 육박(226곳 중 111곳)했던 규제 지역은 단 4곳으로 줄어든다. 비(非)규제 지역이 되면 주택 거래에 적용되는 세금, 대출 등의 규제가 일시에 풀린다. 우선 규제 지역에서 50%인 담보인정비율(LTV)이 70%로 상향된다. 다주택자는 조정대상지역에서 담보대출을 받을 수 없지만, 비규제 지역에선 집값의 최고 60%까지 빌릴 수 있다.세 부담도 대폭 줄어든다. 비규제 지역에선 다주택자가 취득세를 낼 때 중과세율(8~12%)이 아니라 일반세율(1~3%)을 적용받고, 양도소득세 최고세율도 75%에서 45%로 낮아진다. 조정대상지역에서는 1순위 청약 자격이 청약통장 가입 2년 이상이지만, 비규제 지역에선 가입 후 1년(비수도권 6개월)으로 완화된다. 비규제 지역에서 분양되는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 60%가 추첨제로 공급돼 청약 가점이 낮은 젊은 층도 청약에 도전할 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “규제를 패키지로 확 풀어 실수요자들의 주택 구입 장벽을 낮추려는 의도로 해석된다”고 말했다.
분양가상한제도 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역에서 5일부터 해제된다. 분양가상한제 적용 아파트의 분양가는 통상 시세보다 20~40% 정도 저렴하다. 분양가상한제에서 해제된 지역은 아파트·분양권 전매 제한 기간이 최대 10년에서 3년(수도권 기준)으로 단축되고, 실거주 의무도 사라진다. 분양가 규제에서 벗어나면 재건축, 재개발 조합들이 분양가를 올릴 수 있기 때문에 사업에 속도가 붙을 전망이다. 다만 일각에선 집값 하락기인 만큼 분양가가 주변 시세보다 높아지는 역전 현상이 심화할 것이란 우려도 나온다.
강남·용산 분양자도 실거주 의무 없어
정부는 1분기 안에 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정을 통해 분양가 12억원 초과 아파트의 중도금 대출 제한을 폐지할 방침이다. 이에 따라 전용 84㎡ 기준 분양가가 13억~14억원에 달하는 서울 마포구 ‘마포 더 클래시’(아현2구역 재건축)와 강동구 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축) 수분양자들도 대출을 받아 중도금을 치를 수 있게 된다.지금은 수도권의 분양가상한제 적용 아파트에 당첨된 사람들은 2~5년간 살아야 하지만, 정부는 주택법 개정을 통해 연내 실거주 의무 규제를 없애기로 했다. 오는 3월부터는 주택법 시행령 개정을 통해 현행 최대 10년인 수도권 전매 제한 기간을 최대 3년, 광역시는 6개월로 줄이고 나머지 비수도권에서는 전매 제한을 없앤다. 전매 제한 완화와 실거주 의무 폐지는 주택법 및 법 시행령 개정 전 이 규제를 적용받던 아파트에도 소급 적용된다. 전매 제한 5년을 적용받던 수도권 아파트 수분양자가 시행령 개정 시점에 3년이 지났다면 즉시 전매가 가능하다는 얘기다.
하헌형 기자 hhh@hankyung.com
