국민들에게 생중계되는 제1차 국정과제점검회의에서 윤석열 대통령은 수요를 억누르는 규제에 대해 ‘조금 더 빠른 속도로 풀어나가겠다’고 밝혔습니다. 이에 따라 향후 부동산 규제의 후속대책에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.임대사업자제도의 부활과 취득세 중과 폐지 등이 오르내리고 있으며 불가침의 영역이라고 할 수 있는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’까지 언급되고 있습니다. 규제지역 추가완화도 빠르게 진행될 것으로 보입니다. 벌써부터 전면해제라는 불과 몇 개월 전에는 상상도 하지 못할 정도의 이야기도 나오는 중입니다.
부동산 규제는 세금, 거래, 금융 등 부문별로 구분할 수 있습니다. 규제를 강화할 때 제일 먼저 손을 대는 영역은 세금입니다. 하지만 부동산 시장이 과열인 상황이 지속되면 최후의 수단으로 사용하는 것은 금융입니다. 대출규제로 알려진 금융규제는 주택수요를 줄일 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문입니다.
하락기가 되어 규제를 완화할 때는 부문별 분류가 그리 도움이 되지 않습니다. 이때는 공급과 수요 두 가지 측면의 규제완화를 저울질하면서 대책을 세우고 집행해야 합니다. 즉, 공급에 영향을 미치는 규제와 수요를 늘릴 수 있는 규제를 대칭적으로 완화해야 주택시장이 원하는 방향으로 움직입니다. 그렇지 않고 한쪽을 너무 강하게 완화하게 되면 규제완화의 효과가 발휘되지 못하게 될 수도 있습니다.
수요나 공급 어느 한쪽에 치우진 규제완화를 ‘비대칭적 규제 완화’라고 부를 수 있습니다. 최근의 부동산시장에 대입해보면 윤석열 정부 집권 이후 부동산 규제완화를 비교적 빠르게 추진했지만 대부분은 공급을 늘릴 수 있는 규제완화였습니다. 다주택자 양도세 중과 한시 유예나 야심차게 추진한 상생임대인제도 등은 각각 매매 매물과 전세 매물을 늘리는 규제완화입니다. 부동산 정보업체 아실에 의하면 6개월 전과 비교하면 서울의 아파트 매물은 무려 25.5%나 증가했습니다. 전세 매물의 증가율은 무려 96.6%로 압도적입니다.
부동산 규제완화는 주택수요가 부족할 때 사용하는 정책적 대안입니다. 그런데 수요를 진작시킬 수 있는 규제완화를 사용하지 않고 공급을 늘리는 규제완화가 계속되면 부동산시장이 규제를 강화할 때보다 더 심각한 왜곡을 겪게 됩니다. 규제를 강화할 때는 그나마 매물이 나오지 않아 수급상황이 맞춰지는데 반해 매물이 주택시장에 나오는 규제완화만 지속되면 수급상황은 급격히 무너지게 됩니다. 따라서 주택공급과 함께 주택수요가 늘어날 수 있는 규제완화를 같이 사용해야 합니다.
다행스럽게 최근 윤석열 정부의 규제완화는 수요진작에 초점을 맞춘 듯해 기대가 큽니다. 2023년초에 도입될 특례보금자리론과 여당과 야당이 어느정도 합의에 도달한 종합부동산세 완화는 공급을 줄이면서 수요를 늘리는 규제완화의 정상화라고 할 수 있습니다. 하지만 여전히 법을 개정해야 하는 규제들이 있어 세밀히 수급상황을 맞추지 못하면 비대칭적 규제완화로 귀결될 가능성 또한 있습니다.
청와대 영빈관에서 주재한 제1차 국정과제 점검회의에서 부동산시장 연착륙을 위해 다양한 규제완화 방안을 시사해 앞으로 시장에 많은 변화를 불러일으킬 것으로 전망됩니다. 수급을 고려한 부동산 공급정책이 필요하듯 수급을 고려한 대칭적 규제완화가 이루어졌으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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