아파트의 가격을 결정하는 방식은 복잡합니다. 제조업체들이 상품의 소비자가를 정하는 기준을 공개하지 않듯 주택사업자들도 분양가를 정하는 기준을 따로 공개하지는 않습니다. 하지만 나름의 통용되는 계산법은 있습니다. 가장 큰 비중을 차지하는 것은 입지입니다. 그 다음은 상품의 특성이 됩니다. 중대형인지 중소형인지, 판상형인지 탑상형인지, 남향인지 동향인지에 따라 가격이 달라집니다. 향후의 개발계획인 호재도 반영됩니다. 당연히 시공사의 브랜드도 가격을 결정하는데 중요한 요소입니다.
하지만 분양가상한제가 적용되는 지역의 아파트인 경우 완전히 다른 기준이 적용됩니다. 분양가상한제는 주택 분양가격을 ‘택지비와 건축비’ 이하로 제한하는 제도입니다. 분양가자율화 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장 불안이 커지면서 2005년 3월에 도입된 제도입니다.
상한 분양가를 결정하는 방식은 부동산가격을 결정하는 3가지 방법(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법) 중 원가법입니다. 원가법이란 부동산의 재조달원가에 감가수정을 해서 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법입니다. ‘재조달원가’란 부동산을 기준시점에서 새로 짓거나 다시 사는데 필요한 적정원가의 총액을 말합니다. 토지비+건축비 그리고 택지가산비, 건축가산비 등이 포함됩니다.
분양가상한제의 효력에 대한 논란은 법이 도입된 이래 계속됐습니다. 분양주택이 전체 주택재고에서 차지하는 비중이 1~2%로 극히 낮기 때문에 집값을 안정시키는 데는 한계가 많습니다. 오히려 분양가가 낮아지는 만큼 수요와 공급의 원리에 의해 신축 아파트 공급이 줄어드는 문제가 발생합니다. 신축 아파트에 대한 수요는 늘어나는데 반해 공급은 줄어들고 주변시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 청약당첨은 로또가 됩니다. 최장 10년까지 전매제한을 두는 등 패널티가 있지만 이 또한 거주요건만 채우면 되니 큰 불편사항은 아닙니다.
급격한 금리상승으로 청약시장은 급변하는 중입니다. 분양가상한제 아파트가 로또로 인식되던 시대가 저물고 있습니다. 집값은 떨어지는데 반해 공사비와 인건비는 급등하면서 분양가보다 시세가 낮아지는 경우가 생기고 있기 때문입니다. 더 큰 문제는 지금과 같은 상황이 계속될 수도 있다는 점입니다. 금리 인상은 최소한 내년까지는 계속될 것이며 토지비나 건축비가 낮아질 가능성이 크지 않습니다. 때문에 분양가과 시세의 차이가 줄어들거나 심지어 역전될 수 있습니다. 청약대기자들은 금리인상이 끝나기 전까지는 최대한 보수적으로 접근하면서 미분양과 미계약이 늘어나는 중입니다.
하지만 현재의 상황을 뒤집어서 생각하면 아파트가 아무리 하락해도 재조달원가보다 더 떨어질 가능성은 크지 않을 것으로 보입니다. 아파트 가격이 폭락해도 그 다음해에도 아파트를 지어야 하기 때문입니다. 하지만 현재 땅값과 인건비를 포함한 건축비가 계속 오르는 상황에서 재조달원가가 떨어지기는 힘들 겁니다. 그렇다면 아파트 가격 하락이 어느정도 수준에서 멈출 것인가를 판단할 수 있습니다.
일본의 사례를 보면 잃어버린 20년 동안 부동산 가격이 급격히 떨어졌지만 주택유형별로는 다른 양상을 보였습니다. 단독주택은 많이 떨어진데 반해 우리의 아파트와 흡사한 맨션 특히 타워 맨션(주상복합)의 가격은 많이 떨어지지도 않았지만 빠르게 가격을 회복했습니다. 현재도 일본에서 가격이 오르는 주택도 타워 맨션인 경우가 많습니다. 왜냐하면 단독주택에 비해 맨션 특히 타워 맨션은 원가(건축비)가 많이 들기 때문입니다. 재조달원가가 높다 보니 이런 주택유형은 불황에서도 잘 버팁니다. 아파트가 가진 경쟁력은 재조달원가에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다.
아파트라는 주택유형은 단점도 많습니다. 동질적인 주택유형으로 주택가격의 변동성이 더 커질 수 있으며, 단기간에 집중적으로 지어진 1기 신도시 같은 지역의 경우 노후화에 따른 문제점도 발생합니다. 인구구조가 급격히 바뀌고 있기 때문에 전용면적에 따른 수급불일치가 발생할 여지도 큽니다. 하지만 이러한 단점과 함께 아파트 공화국이 가지는 장점도 많습니다. 원가도 크지만 지속적으로 진화하면서 새로운 수요를 창출한다는 점입니다. 우리는 특히 심하지만 선진외국의 경우에도 요즘은 아파트로 갈아타려는 대체수요가 꾸준합니다. 신축 아파트에 대한 수요는 늘어나는데 재조달원가가 계속 올라간다면 아파트 가격이 재조달원가 이하로 하락할 가능성은 거의 없습니다.
주택 수요자들이 원하는 가격에 공급을 못하면 미분양이 계속 늘어날 수도 있을 것이라는 의견도 있습니다만 미분양이 계속 문제가 된다면 공급 또한 급격하게 감소할 겁니다. 적정수요 이하의 공급이 몇 년간 계속된다면 주택가격은 다시 오를 수밖에 없습니다. 우리나라의 집값이 전세계와 비교하면 그렇게 높지 않습니다. 지난 10년간 국가별 명목주택가격지수, 실질주택가격지수 모두 OECD국가의 평균 상승률보다 못한 수준입니다. 임차가격은 오히려 OECD 평균값에 근접합니다. 지난 10년간 매매가격보다는 임차가격의 상승률이 더 컸다는 점을 알 수 있습니다. UBS은행에서 발표하는 버블지표에 의하면 한국은 지난 10년간 집값보다 소득이 더 늘었다고 합니다. 현재 집값에 대해서는 거품논란이 있을 수 있지만 다양한 데이터와 재조달원가는 그렇지 않다는 것을 말해줍니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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