“재개발·재건축 사업장을 신탁회사에 맡긴다는 것은 아주 똑똑한 비서(도우미) 한 명 두는 것과 같습니다. 심지어 이 비서는 돈도 많이 있답니다.”
박진수 한국토지신탁 도시재생1본부장(사진)은 신탁형 정비사업을 이끌고 있다. 토지 소유주로부터 위임받아 빈 땅을 개발해 가치를 높이는 ‘차입형 토지신탁’이 주력이었던 이 회사는 지난해 도시정비사업 비중을 2020년에 비해 두 배로 늘리면서 포트폴리오를 다변화하고 있다. 박 본부장은 ”수도권을 중심으로 개발할 빈 땅이 없어지면서 택지개발 방식의 주택공급에 한계가 있다”며 ”신탁사를 통한 효율적인 재개발·재건축 사업이 대안으로 부각되고 있다”고 설명했다.
일반적으로 재개발·재건축은 조합과 시공사라는 두 축이 이끌어왔다. 그러다 최근 몇 년 전부터 변화가 생겨나고 있다. 개발사업 전문성을 가진 부동산 신탁사가 조합을 대신해 사업을 이끌거나, 조합으로부터 전권을 위임받아 정비사업을 마무리를 짓는 ‘신탁방식 정비사업’이 대표적이다.
최근 이슈가 된 조합과 시공사 간 갈등으로 공사가 중단된 서울 ‘둔촌주공’ 재건축 사태처럼 사업자 간 갈등을 예방할 수 있다는 점에서 주목받고 있다. 자금력이 풍부한 신탁사가 대행하는 만큼 조합이 자금을 융통하기 위해 시공사 보증을 받을 필요가 없다는 것도 장점이다. 신탁업계는 2016년부터 130개 사업장을 맡아 9만여 가구의 입주를 도왔다.
박 본부장은 “조합이 주도하는 정비사업은 부동산 시장이 호황일 때는 알력과 내부 갈등으로 고난을 겪고, 나쁠 때는 사업 추진력이 크게 떨어진다”며 “조합의 전문성이 떨어지면서 여러 문제가 생겨나고 있다”고 지적했다. 시공사와 협상력을 가진 부동산 신탁사가 합리적으로 재건축 재개발을 이끌면 사업 기간도 단축하고 위험도 크게 줄일 수 있다는 주장이다.
한국토지신탁은 정비사업 신탁 시장을 이끌고 있다. 서울 신길 10구역 재건축 사업장이 대표적이다. 10년간 사업이 지체됐는데 2018년 1월 한국토지신탁을 시행사로 선정한 후 사업에 가속도가 붙었다. 불과 3개월 만에 시공사 선정(대우건설)까지 마쳤다. 지난달에는 관리처분계획 수립 총회도 마쳤다. 이 외에도 수도권에서만 봉천 1-1구역. 영등포 가로주택사업 등의 사업장을 한국토지신탁이 맡고 있다.
다만 총 분양금의 2% 정도를 신탁사에 수수료로 내야 한다. 박 본부장은 이에 대해 “신탁사가 사업 기간을 효율적으로 단축하면 공사비가 최소 10% 이상 절감되는 효과가 있다”며 “시공사는 단순 도급에만 집중하고 미분양 위험을 떠안지 않기 때문에 공사비가 낮게 책정되는 경우가 많아 신탁 수수료를 내고도 전체적으로는 수익성이 더 좋다. 수수료 지출보다 더 큰 개발이익을 반영시킨다.”고 설명했다.
박종필 기자 jp@hankyung.com
