윤석열 대통령 당선인의 부동산 관련 공약 중 하나가 ‘재건축초과이익환수제 완화’다. 재건축초과이익환수제는 정비사업 최악의 규제 제도라는 지적이 적지 않다. 조합원 소유의 낡은 집을 재건축했을 때 조합원 평균 3000만원을 초과하는 이익이 생기면 세금을 부과하는 내용을 담고 있다.재건축초과이익환수제는 발생하지 않은 이익에 대한 과세를 예정한다는 점에서 문제가 있다. 쉽게 말해 재건축 초기 단계의 부동산 시세와 입주쯤의 시세를 비교해 차액이 있으면 환수한다는 것이다.
서울 서초구 반포주공1단지 3주구 조합원은 재건축초과이익환수제를 적용하면 개인별 예정 부담금이 4억원을 웃도는 것으로 알려졌다. 재건축 아파트 조합원 중에는 더 이상 경제활동을 하지 못하는 경우도 있을 수 있다. 여윳돈이 없는 조합원이라면 재건축된 새 집을 팔아 세금을 내야 하는 상황에 부닥칠 수도 있다. 서울은 아파트를 개발할 신규 부지가 거의 없기 때문에 재건축이나 재개발을 통해 주택을 공급해야 한다. 그런데 재건축초과이익환수제로 인해 조합원의 재건축 의지가 크지 않을 소지가 다분하다. 결국 재건축초과이익환수제는 재건축을 지연시키고 도심의 노후도를 가속하면서 신규 주택 공급을 저해해 집값 상승에 일조하는 규제책에 불과하다.
재건축초과이익환수제는 시행부터 국민의 기본권을 침해해 위헌이라는 주장이 줄곧 제기돼 왔다. 재건축 조합과 재건축 전문변호사들이 지적한 위헌 요소는 조합의 재산권 침해, 재개발 사업과의 차별로 인한 평등원칙 위반 등이다. 그러나 헌법재판소는 “재건축초과이익환수제가 재산권을 침해한다거나 평등원칙에 위반된다고 볼 수 없다”고 판단하는가 하면, 아직 준공 인가가 이뤄지지 않은 상황에서는 기본권이 침해받고 있는 것이 아니라며 각하 결정을 내리기도 했다.
재건축초과이익환수제는 헌법재판소의 결정에 힘입어 그대로 재건축 사업의 커다란 장애물로 남는 듯했다. 그런데 문재인 정부 5년 동안 부동산 가격이 폭등하면서 재건축·재개발의 규제 완화 요구가 커졌다. 20대 대통령 선거 때 여야 할 것 없이 재건축·재개발에 대한 규제를 완화하겠다는 공약을 내걸었다.
윤 당선인의 재건축초과이익환수제 완화 공약은 부담금 부과 기준 금액을 기존 3000만원보다 상향해 부과율 인하, 1주택 장기보유자에 대한 감면, 공사비·설계감리비·부대비용·제세공과금 등에 국한된 개발 비용의 인정 항목 확대 등의 내용을 담고 있다. 공약대로라면 조합원이 실현되지 않은 이익에 대한 세금 부과의 염려가 줄어들고, 입주 전 예상보다 높은 이익이 발생하더라도 부과율에 대한 부담에서 비교적 자유로울 수 있다. 조합도 재건축 사업을 진행하면서 발생한 각종 지출을 개발 비용으로 인정받을 수 있을 것이다.
그동안 서울의 재건축 아파트는 각종 규제로 인해 사업 진행이 더딜 수밖에 없었다. 하지만 서울시가 ‘2040 서울 도시기본계획’을 통해 35층 제한 규제를 없애 서울 전역에 초고층 아파트를 지을 수 있게 됐다. 여기에 재건축초과이익환수제 완화로 재건축 사업 추진에 대한 기대가 커졌다.
재건축초과이익환수제는 부담금 폭탄을 감당해야 조합원 입장에서 받아들이기 쉽지 않은 제도다. 하급심 법원들도 그동안 “재건축초과이익환수제도를 불로소득적인 초과이익을 환수하는 데 목적이 있다”며 과도한 입법 취지의 편에 서서 판결을 내려왔다. 이런 재건축초과이익환수제가 유지된다면 규제 완화 정책에도 재건축을 반대하는 토지 등 소유자들이 계속 생겨날 수 있다. 새 정부에서는 재건축초과이익환수제 완화를 뛰어넘는 대대적인 손질이 필요해 보인다.
고형석 법률사무소 차율 대표변호사
