신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 우리 생활 뿐만 아니라 부동산 시장에 대한 고정관념도 통째로 바꿔놨습니다. 재택근무가 늘어나고 유동인구가 줄면서 오피스 매매시장이 위축될 것으로 예상됐지만, 거래시장은 최대의 호황을 맞았습니다.물론 잠시 주춤했던 때도 있었습니다. 제1차 대유행 시기였던 2020년 2분기로 매매시장 거래 규모는 1.9조원 정도였습니다. 하지만 2020년 3분기에 5.2조원으로 가파르게 회복되더니, 그해 하반기에는 9.9조원에 이르게 됩니다. 연간 거래금액과 거래건수 및 거래면적 모두 전 고점을 경신해 사상 최고치를 기록했습니다.
여기서 끝이 아닙니다. 2021년 또한 연이은 변이 바이러스의 확산에도 불구하고, 연간 거래금액이 사상 처음 15조원 대를 기록할 전망입니다. 또 한번의 전 고점 돌파할 것으로 보입니다.
코로나19 확산에도 불구하고 대형 오피스 시장이 순항하는 이유는 뭘까요? 이는 다른 대안 투자 상품의 시황이 썩 좋지 못하기 때문입니다. 대표적인 예가 호텔과 리테일(상가) 상품입니다. 사회적 거리 두기 단계에 따라 모임 인원과 영업시간 제한이 지속되면서 이들의 가치를 떨어졌습니다. 코로나19에 직접적으로 타격을 입은 겁니다. 국내 대표 상권인 명동 또한 높은 고정비를 견디기 어려워 공실률이 높아지고 있습니다.
대형 오피스 외에 대안 부동산 상품으로 떠오른 건 물류센터와 오피스, 데이터 센터 등이 있습니다. 물류센터와 데이터 센터는 언택트 시대 흐름에 부합하고 성장 가능성이 큰 상품으로 분류됩니다.
투자대안으로 떠올랐다고 해서 투자가 무조건 유망하다는 건 아닙니다. 이들 상품들 또한 투자의 위험성이 있습니다.
오피스 빌딩은 최근 몇 년 간 매매가격이 가파르게 상승하면서 임대 수익률이 하락세를 나타내고 있습니다. 전체 부동산 상품을 놓고보면 투자 수익 전망이 확실한 우위에 있다고 할 수는 없습니다. 다만 평균 정도의 수익률에 더해 안정성과 투자를 위한 정보 수집의 용이성 등이 균형을 갖추고 있는 상품입니다. 이러한 장점 때문에 시장이 불안정한 시기에도 거래가 꾸준하게 이뤄지고 있는 것입니다.
데이터 센터가 투자 상품으로 본격적으로 검토되기 시작한 기간은 짧습니다. 그만큼 사례가 많지 않아 참고할 만한 공신력 있는 시장 데이터가 부족합니다. 때문에 아직은 개인투자자들이 접근하기에는 쉽지 않다는 평가가 대부분입니다. 이지스와 코람코, 퍼시픽 등 일부 자산운용사나 증권사 등의 전문가 집단 외에는 현실적으로 어렵다는 얘깁니다.
데이터가 수년간 누적되어 있는 대안 상품인 물류센터는 어떨까요. 물류센터는 수익률과 성장세, 시장성 등에 대한 예측이 가능합니다. 그럼에도 불구하고 낮은 확률이지만 큰 위험도가 상존하고 있습니다. 바로 대형 화재에 대한 불안감입니다. 오피스빌딩이나 호텔 등 다른 부동산 상품에서도 화재가 발생하는 사례가 있지만, 최근 물류센터에서 대형 화재로 인한 인명 사고가 크게 부각되고 있습니다. 투자자들이라면 수익을 생각하기 전에 망설일 수 있는 요입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최재견 신영 리서치센터장
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