하나의 조합에 아파트를 분양받는 조합원이 수백 명인 데 반해 상가를 분양받는 조합원은 많아야 수십 명에 불과하다. 아파트 조합원 수에 비해 상가 조합원이 크게 적다는 얘기다.
상가 조합원은 정비사업 곳곳에 이익을 널리 반영하기 어려운 구조가 도사리고 있다는 점을 알아야 한다. 정비사업의 중요 사항은 조합원 총회에서 다수결이라는 절차를 통해 결정하고 진행한다. 즉 조합원 총회에 안건이 상정되면 그 안건에 찬반투표를 하게 된다. 다수의 이익이 우선적으로 반영될 수밖에 없는 구조다. 상가 조합원의 관심사가 재건축·재개발 사업 전반에 구체적으로 반영되기 어려운 점이 이런 구조 때문에 발생한다.
상가 분양 신청에 앞서 알아둬야 할 점이 몇 가지 있다. 먼저 상가 배치 문제다. 상가는 외부로부터의 접근성이 중요하다. 그런데 이 같은 배치가 사업의 전체적인 설계 관점이나 아파트 조합원의 입장과 미묘한 차이가 있을 수 있다. 상가 조합원은 접근성이 뛰어난 대로변을 끼고 있으면서 아파트 입주자도 쉽게 이용 가능한 곳에 상가 건물이 들어서기를 바란다. 하지만 조합이나 아파트 조합원은 단지 전체의 배치와 아파트 조합원의 선호도를 고려해 상가 건물의 위치를 결정하는 사례가 적지 않다.
상가 설계도 변경될 수 있다. 분양신청 당시 확인했던 상가의 설계와 면적이 바뀌는 것이다. 일부 조합에서는 조합 전체의 수익을 증대시키기 위해 상가 조합원들의 의사를 먼저 확인하지 않고 조합원 총회를 통해 상가의 설계, 구조, 평형까지 변경하기도 한다. 조합원 총회에서 소수의 상가 조합원이 반대표를 던진다고 해도 다수의 아파트 조합원이 찬성하면 상가 설계가 변경될 수밖에 없다.
상가 분양신청을 철회해도 바로 청산을 받기 어렵다. 조합 이사회나 공람심사위원회에서 심사를 통해 분양신청 내역을 아파트로 변경할 수도 있다. 하지만 이 변경 신청이 받아들여지지 않는다면 상가 조합원은 분양신청 후 수년이 지나서야 분양계약을 하지 않는 방법으로 청산을 받게 되는 것이다.
조합에 정비사업 진행 결과에 따라 금전 형태의 잔여재산이 남을 수도 있다. 잔여재산은 조합이 해산할 즈음 조합원에게 분배된다. 그런데 최근 한 재건축 조합이 잔여재산을 아파트 조합원에게만 배당해주고 상가 조합원은 배제하는 조합원 총회 안건을 의결한 적이 있었다. 아파트 조합원이 198명이고 상가 조합원이 단 6명인 상황에서 벌어진 일이다.
조합은 아파트 조합원이 이주비를 각자 충당했고 분담금을 부담했다는 이유를 들었다. 결국 상가 조합원은 법원에 소송을 제기했다. 법원은 잔여재산 분배에서 상가 조합원을 배제하는 데 합리적인 이유가 없다고 판단했다. 다수인 아파트 조합원은 자신들에게 유리한 안건에 찬성할 것이므로 상가 조합원의 잔여재산 분배청구권을 원천적으로 박탈했다고 본 것이다.
이처럼 상가 조합원은 다수인 아파트 조합원의 의사에 밀려 정비사업에서 끌려갈 수밖에 없는 구조가 존재한다. 바로잡으려면 소송이라는 방법을 동원해야 한다. 상가에 대한 분양 신청이 조심스러운 이유다.고형석 < 법률사무소 차율 대표변호사 >
